שוק הנדל"ן למגורים מתאושש? "צפויה שנה מאתגרת ליזמים ולקבלנים"

הנתונים שהתפרסמו בחודשים האחרונים לא משאירים מקום לספק: למרות שהריבית במשק עדיין גבוהה באופן יחסי ולמרות המלחמה, שוק הדירות החדשות מתעורר. ניתן לראות את זה גם בנתוני המכירות של יזמים וקבלנים וגם בנתוני הלמ"ס. כך, מחירי הדירות שרשמו ירידות עד לסוף 2023 שינוי כיוון וחזרו לעלות - בחודש ינואר ב-0.7% (עסקאות שבוצעו בנובמבר-דצמבר) ואילו בפברואר ב-1.2% (מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2023 – ינואר 2024 ). 

לעומת פברואר 2023 עדיין נרשמה ירידה קלה אולם אם המגמה תימשך אז גם ברמה שנתית השוק יחזור ככל הנראה לרשום עליות. נכון, חלק מהעלייה היא לא אמיתית נגרמת בגלל ההנחות שמציעים הקבלנים (בעיקר על ידי הלוואות בלי ריבית שמאפשרות לדחות תשלומים ולצמצם את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה) אבל גם אם מסתכלים על הדוחות השנתיים של חברות הבנייה והיזמיות שנסחרות בבורסה רואים שינוי מגמה.

שינוי הכיוון משתקף גם במדד ת"א בנייה שצנח מינואר 2022 עד מרץ 2023 בכמעט 50% אבל בשנה האחרונה התאושש עם עלייה של 32%. מחירי המניות, כידוע, נקבעים בטווח הבינוני והארוך בעיקר על סמך ציפיות של המשקיעים כך שהשוק אותת כבר בחודשי האביב והקיץ של 2023 שענף היזמות והבנייה למגורים בדרך להתאוששות. 

בבורסה נסחרות עשרות חברות הפועלות בתחום, חלקן גם נכנס בשנים האחרונות לתחום הנדל"ן המניב ולתחומים נוספים במטרה לגוון את מקורות ההכנה ולמתן את התנודתיות בהכנסות. אם מסתכלים על עשרת החברות הגדולות בבורסה במונחי שווי שוק רואים את ההתאוששות כפי שהיא משתקפת במחירי המניות ובשווי של החברות.

בשיחה עם ביזפורטל אומרת סיגל יששכר, סמנכ"לית וראש תחום הנדל"ן בחברת מידרוג, כי "חברות הנדל"ן הציבוריות הן החברות היותר גדולות ויציבות, עם הרבה פרויקטים ופיזור. עברה על הענף שנה קשה ומאתגרת. המצב המאתגר בענף התחיל עוד הרבה לפני המלחמה, גם מבחינת ירידה בהיקף העסקאות ועליית הריבית שהביאה לפגיעה בקבלנים מכמה כיוונים - חובות על קרקעות ואשראי לליווי פרויקטים, וכמובן גם מהצד של האטה בקצב המכירות עקב קושי של לקוחות פוטנציאליים לקנות דירות". 

סיגל יששכר סמנכ"לית ומנהלת תחום הנדל"ן במידרוג; קרדיט: סיון פארג'

לדבריה, "מבחינה בסיסית הביקושים לדירות בישראל, לא כולל משקיעים, קיימים וחזקים לאורך זמן. מה שקרה זה שאחרי שנתיים של עליות מחירים חדות וביחד עם עליית הריבית, נוצרה האטה מאוד משמעותית בשוק. אז יש מחזור שלילי בענף עד שיקרה שינוי שיעורר את הענף".

זה לא התחיל כבר למעשה?
"כן. הקבלנים הצליחו לעורר את השוק עם המבצעים שלהם, וראינו בחודשים האחרונים איזשהי התעוררות. צריך גם לזכור שחברות הבנייה הציבוריות הגיעו למשבר הזה לאחר שנתיים מאוד חזקות מבחינתם".

מה את חושבת על הדוחות של חברות הנדל"ן למגורים?
"צריך להבין שמה שאנחנו רואים בדוחות זה בעיכוב מסוים כי הפרויקטים מתקדמים בהדרגה. אז יש לא מעט חברות שעשו פריסייל ושיווקים בשנים 2021-2022 וראינו את התוצאות וההכרה בהכנסות רק בדוחות של 2023. היינו מצפים לראות אולי ב-2023 ירידה חדה בהכנסות אצל הרבה חברות אבל לא רואים את זה בגדול, בגלל המכירות החזקות של השנתיים הקודמות שנשפכו לתוך הדוחות ב-2023. ההכרה בהכנסות וברווחים היא מאוד הדרגתית. פרויקט נמשך בדרך כלל 3-4 שנים עד שמוסרים את הדירות. אנחנו במידרוג הערכנו שההכנסות ייפגעו ב-2023 אבל עדיין החברות ייהנו מהאפקט החזק של השנתיים הקודמות".

מה עוד בלט בדוחות?
"המכירות שמדווחות בדוחות הדירקטוריון ירדו בצורה מאוד דרמטית. רואים ירידה בחוזים החדשים ועדיין לא רואים את זה בדוחות רווח והפסד. אם היו פריסיילים ב-2022 למשל אז החברות צריכות לקדם את הפרויקטים ב-2023 ועכשיו אז רואים שהן צורכות יותר אשראי. בשנים קודמות היה לחלק מהקבלנים אינטרס לדחות תשלומים במטרה להצמיד אותם למדדים שונים כי הריבית הייתה נמוכה ומדד תשומות הבנייה היה גבוה. ב-2023 התמונה התהפכה ועכשיו רוכשי הדירות רוצים לדחות תשלומים כמה שאפשר".

מה המשמעות?
"החברות מקדמות פרויקטים עם פחות מקדמות מרוכשי דירות מאשר בעבר אז הן נדרשות לצרוך יותר אשראי מהליווי של הפרויקט. והאשראי הזה יותר יקר. כל עוד הפרויקט מצוי ברמת מכירות טובה הבנק יאפשר ניצול של האשראי אבל הוצאות המימון גדלות בצורה משמעותית וזה משפיע על הקבלנים. זה כמובן תלוי בכל חברה. יש חברות שבכלל לא צריכות ליווי אלא בונות פרויקטים מההון העצמי או מהכסף שהם גייסו באג"ח".

"הבעיה הגדולה היא האשראי על קרקעות"

לדבריה, "הבעיה היותר גדולה זה אשראי על קרקעות. זה אתגר משמעותי לחברות מסוימות. יש חברות שקנו קרקעות בשנים האחרונות במחירים יקרים ולאחר שהריבית עלתה ל-6% או 7% אז זה כואב מאוד. אגב, לא רואים את זה בדוחות רווח והפסד כי הריבית על הקרקע נזקפת למלאי קרקע אז רואים את זה בתזרים אבל לא בדוחות רווח והפסד". 

איך את רואה את 2024?
"הסיכון בענף עלה ב-2023. בחודשים האחרונים רואים ריבאונד, עלייה משמעותית במכירות. לנו היה ברור שיש ביקוש כבוש שחלק ממנו ישתחרר ועכשיו רואים את זה קורה, ברבעון הראשון היו מכירות חזקות. כמה והאם זה יימשך? אנחנו לא יודעים. כרגע זה נראה תיקון להאטה שהייתה ב-2023. זה אחד הסיכונים שקיימים. סיכון נוסף הוא מצב המשק, שיעור האבטלה במשק וההכנסה הפנויה. אם הפרמטרים האלו יחמירו אזי הסיכון יעלה, אבל אף אחד לא יודע כמובן מה יקרה מחר".

מה אתם חושבים על שיעור הריבית?
"אנחנו לא יודעים אם ומתי הריבית תמשיך לרדת. ההנחה שלנו היא שגם אם הריבית תמשיך לרדת היא לא תחזור לרמות הנמוכות שהיו בעבר. אבל, יכול להיות שאם המשק ייכנס למצב קשה אולי הריבית תרד יותר, קשה לדעת. אז אנחנו ממתינים לראות מה יקרה". 

לדבריה, "מבחינת הקבלנים צפויה שנה מאתגרת כי רמת הריבית הממוצעת תהיה גבוהה יותר לעומת שנים קודמות. ואם הפרויקטים מתקדמים אז צריך לנצל יותר אשראי כדי למכור את הדירות והוא יותר יקר, אין מה לעשות. אז זה צפוי להשתקף בדוחות של 2024. מנגד, לרוב הגדול של החברות יש כרית יפה לאחר שהן רשמו הכנסות ורווחים מאוד יפים בשנים קודמות. אז אני חושבת שהחברות הגדולות, המפוזרות ואלה שיש להן הרבה פרויקטים, יעברו את התקופה הזאת. חלק מהן גם יכולות להתחזק ולנצל הזדמנויות שנוצרות עקב פשיטות רגל של חברות וקבלנים קטנים יותר. לדעתי נראה יותר עסקאות רכישה, של חברות או קרקעות ופרויקטים בדיסטרס, על ידי החברות החזקות. יזמים קטנים יתקשו מאוד לעבור את התקופה, ויש הרבה כאלה. אני לא מדברת על החברות הציבוריות כמובן". 

דמרי בצמרת, אאורה רשמה קפיצה גדולה

דמרי -1.13% דמרי 34,180 -1.13% בסיס:34,570 פתיחה:34,900 גבוה:34,910 נמוך:33,790 תמורה:6,626,004 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: היא חברת הבנייה והיזמית בעלת השווי הגבוה ביותר כיום בבורסה, שעומד על כ-5.5 מיליארד שקל. את שנת 2023 סיימה החברה עם הכנסות של כ-1.35 מיליארד שקל, לעומת כ-1.42 מיליארד שקל בשנת 2022. הרווח הגולמי בשנת 2023 הסתכם בכ-506 מיליון שקל, לעומת כ-499.5 מיליון שקל בשנת 2022 והרווח הנקי עמד על 248 מיליון שקל. ההון העצמי של דמרי עמד בסוף השנה על כ-2 מיליארד שקל. מניית דמרי רשמה עלייה של 36% בשנה האחרונה.

חברות הבנייה הגדולות בבורסה

אחרי דמרי נמצאת ישראל קנדה +0.93% ישראל קנדה 1,513 +0.93% בסיס:1,499 פתיחה:1,523 גבוה:1,523 נמוך:1,480 תמורה:1,882,081 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: של ברק רוזן ואסף טוכמאיר. את השנה שעברה סיימה החברה עם הכנסות של כ-634 מיליון שקל, ירידה חדה לעומת כ-1.8 מיליארד שקל ב-2022. בשורה התחתונה רשמה החברה הפסד של כ-55 מיליון שקל לעומת רווח של 269 מיליון שקל ב-2022. אז בשנה שעברה התוצאות היו גרועות, אבל המשקיעים בשוק ההון מסתכלים קדימה, שכן השווי שלה הגיע ל-4.4 מיליארד שקל לאחר עלייה של 92% בערך המניה בשנה האחרונה. ההון העצמי של החברה עמד על כ-2.2 מיליארד שקל. 

אאורה +0.11% אאורה 1,872 +0.11% בסיס:1,870 פתיחה:1,876 גבוה:1,882 נמוך:1,837 תמורה:3,502,430 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הגיעה לשווי של כ-4.3 מיליארד שקל לאחר שהמניה רשמה עלייה מרשימה של 180% בשנה האחרונה. אאורה מתמקדת בהתחדשות עירונית ונמצאת בשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י. החברה דיווחה על רווח גולמי של כ-191 מיליון שקל אשתקד, עלייה של 15%, בהשוואה ל-139 מיליון שקל ב-2022. הנתון היותר חשוב הוא התחזית קדימה - אאורה צופה להכיר ברווחיות גולמית בהיקף של כ-3.4 מיליארד שקל בשנים הקרובות. בכנס משקיעים שערכה החברה העריך אטרקצ׳י כי את הרבעון הראשון תסיים החברה עם מכירות של כ-100 דירות ובשנה כולה היא  תמכור 600 דירות לעומת 252 דירות אשתקד.

אזורים -3.09% אזורים 1,979 -3.09% בסיס:2,042 פתיחה:2,050 גבוה:2,056 נמוך:1,960 תמורה:3,017,108 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: רביעית ברשימה עם שווי של כ-3.9 מיליארד שקל לאחר שהמניה עלתה ב-92% בשנה האחרונה. החברה עברה את 2023 בצורה טובה יחסית, עם הכנסות של כ-1.5 מיליארד שקל, עלייה לעומת 1.1 מיליארד שקל ב-2022. בשורה התחתונה רשמה החברה עלייה של 3% ברווח שהגיע לכ-175 מיליון שקל. ההון העצמי שלה הגיע לכ-2 מיליארד שקל.

להערכת אזורים בשנים 2024-2025 היא תתחיל בהקמתם של 17 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף של כ-3,200 יח"ד, מתוכם 2,200 יח"ד לשיווק על ידי החברה. לדברי החברה יש לה בצנרת כ-60 פרויקטי התחדשות נוספים שצפויים לכלול כ-24,000 יחידות דיור, הנמצאים בשלבים שונים של הליכי תכנון, מרביתם באזורי ביקוש. מניית אזורים רשמה 

אפריקה מגורים -3.39% אפריקה מגורים 27,050 -3.39% בסיס:28,000 פתיחה:28,000 גבוה:28,000 נמוך:27,000 תמורה:1,609,654 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הגיעה לשווי של כ-2.9 מיליארד שקל לאחר שמניית החברה רשמה עלייה של 51% בשנה האחרונה. החברה רשמה ב-2023 הכנסות ממכירת דירות של 937 מיליון שקל בהשוואה להכנסות של 708 מיליון שקל ב-2022 - עלייה של 32%. סך הכנסות החברה בשנת 2023 הסתכמו בכ-1.08 מיליארד שקל לעומת כ-963 מיליון שקל אשתקד, גידול של כ-12%. הרווח הנקי שלה, בנטרול רווחי שערוך, הסתכם בשנת 2023 בכ-128 מיליון שקל לעומת כ-103 מיליון שקל ב-2022, צמיחה של כ-25%. הרווח הנקי בשנת 2023 הסתכם בכ-171.5 מיליון שקל לעומת כ-202 מיליון שקל ב-2022. 

אקרו +0.27% אקרו 5,272 +0.27% בסיס:5,258 פתיחה:5,258 גבוה:5,346 נמוך:5,183 תמורה:2,058,400 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: של צחי ארבוב שישית ברשימה עם שווי של 2.6 מיליארד שקל לאחר עלייה של 40% בשנה. החברה, שנכנסה לבורסה המקומית לפני כשנתיים לאחר שהשלימה הנפקה לפי שווי של 4 מיליארד שקל, רשמה אשתקד הכנסות של 897 מיליון שקל לעומת כ-866 מיליון שקל ב-2022. הרווח הנקי שלה הגיע לכ-47 מיליון שקל לעומת 262 מיליון שקל ב-2022 (אז היא רשמה שערוכים גדולים). הון עצמי כ-1.8 מיליארד שקל.

פרשקובסקי +0.85% פרשקובסקי 10,690 +0.85% בסיס:10,600 פתיחה:10,620 גבוה:10,750 נמוך:10,420 תמורה:1,531,430 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הגיעה לשווי של כ-2 מיליארד שקל לאחר שמניית החברה עלתה ב-19% בשנה האחרונה. את 2023 סיימה החברה עם הכנסות של 375 מיליון שקל, ירידה של 47% לעומת 2022, והרווח הנקי נחתך בחצי ועמד על כ-155 מיליון שקל. ההון העצמי הגיע בסוף השנה לכ-1.8 מיליארד שקל.

דוניץ -2.28% דוניץ 26,190 -2.28% בסיס:26,800 פתיחה:26,800 גבוה:26,800 נמוך:25,990 תמורה:602,034 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: שמינית עם שווי של 1.7 מיליארד שקל. החברה סיימה את 2023 עם הכנסות של כ-308 מיליון שקל, עלייה של 49% לעומת 2022. בשורה התחתונה החברה רשמה הפסד של כ-3 מיליון שקל לעומת רווח של 65 מיליון שקל ב-2022. ההון העצמי עמד בסוף 2023 על כמיליארד שקל. מניית דוניץ עלתה ב-14% בשנה האחרונה.

קרסו נדלן -1.28% קרסו נדלן 3,770 -1.28% בסיס:3,819 פתיחה:3,819 גבוה:3,823 נמוך:3,714 תמורה:2,476,864 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם שווי של כ-1.6 מיליארד שקל לאחר שמניית החברה עלתה ב-11% בשנה האחרונה. את 2023 סיימה החברה עם הכנסות של 444 מיליון שקל, ירידה של 28% לעומת 2022, והרווח הנקי נפל ב-84% לכ-17 מיליון שקל. ההון העצמי הגיע בסוף השנה לכ-1.3 מיליארד שקל.

ההתעוררות בשוק הנדל"ן למגורים בחודשים האחרונים משתקפת גם בדוחות שפרסמה האחרונה ברשימה, קבוצת חג'ג'. הקבוצה סגרה את שנת 2023 עם רווח נקי של כ-197 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת רווח של 97 מיליון שקל ב-2022. בשורה העליונה דיווחה החברה על הכנסות של כ-577 מיליון שקל אשתקד, כמעט כפול לעומת הכנסות של 290 מיליון שקל ב-2022. הרווח הגולמי של החברה אשתקד הגיע לכ-214 מיליון שקל, 37% מהיקף המכירות. חג'ג' הגיעה לשווי של כ-1.1 מיליארד שקל לאחר עלייה של 38% בשנה האחרונה.