הקבלן הציע לכם לשלם רק 5% ממחיר הדירה? חכו, יכול להיות שזה מסוכן

בתקופה האחרונה יוצאת הקבלנים עם מבצעים נהדרים - הם מאפשרים לזוגות צעירים ויזמים בתחילת דרכם לרכוש דירה, עם הון עצמי מאוד נמוך. מצד אחד, זה מחייה את שוק הנדל"ן ומצד שני - זה מסכן את הרוכשים - חלקם רוצה לרכוש דירות בלי הון עצמי בכלל. הוא פונה לבנקים, לוקח הלוואה לכל מטרה, משלם את הכסף ומנסה למכור את הדירה כשהוא מעגן את זה בהסכם עם הקבלן. על הסיכונים שבכך כבר כתבנו, אבל בחלק מהמקרים, בעיקר אצל הקבלנים הקטנים, מתברר כי הסיכון יכול להיות אפילו גבוה יותר.

שלמו 7%, והסירו דאגה מלבכם. דירות חדשות בבנייה (איציק יצחקי)

לאחרונה שמעו על תופעה שאינה שכיחה. לצד מבצעי 80/20 (שלמו 20% עכשיו, 80% במסירת מפתח כשרק חצי, על פי החוק, מוצמד למדד תשומות הבנייה) או 90/10, יצא מבצע חדש של חלק מהקבלנים הקטנים והלחוצים - 95/5. כלומר, שלמו 5% אחוז עכשיו ואת השאר עם המפתח. עסקה כזאת טובה מאוד לרוכש שאין לו כסף עכשיו ובראיה צופה פני עתיד הוא יודע שיהיה לו איך לשלם. נניח שמחיר הדירה עומד על 2.5 מיליון שקל - הקונה צריך לשלם כעת 125 אלף שקל ויש לו דירה. נו, מה הבעיה לקבל מימון מהבנק בלחיצת כפתור ולקחת סיכון?

אז זהו, מסתבר שיש כזה. כשהקבלן מבקש מכם להעביר הון ראשוני, ואנחנו לא מדברים על אלפי השקלים הראשונים שהוא מבקש כדמי רצינות, יש עם זה בעיה גדולה. הכסף שאתם שמים בצד, משול לנרות חנוכה - אסור לגעת בו.

נסביר: כיום הקבלנים לא יכולים לגבות מעל 7% מהתמורה על הנכס בלי לתת בטוחה בכפוף לחוק המכר. כלומר, שילמתם 7%? תהיו בטוחים שהקבלן ישלם לכם את הכסף. מה קורה אם שילמתם 5%? לא בטוח שתהיה לכם התחייבות ובמקרה והקבלן פשט את הרגל - אתם בצרות. חשוב לסייג: במצב שבו אתם לא מקבלים בטוחה אפשר לעשות דבר אחר - הכסף יכול לעבור לחשבון נאמנות נפרד של עורך דין (לא עורך הדין של הקבלן). כלומר, שילמתם 5%? הכסף לא יילך לחשבון החברה אלא יוחזק בנאמנות עד אשר תקבל בטוחה מצד הבנק שמלווה הפרויקט או ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. כלומר, אל תיתנו לעולם 5% מהכסף אם הוא לא מובטח, למרות הפיתוי הגדול. אם החברה תקרוס או תערבב הכסף עם פרויקט אחרים, יכול להיות שלא תראו את הכסף.

הדבר הזה נפוץ בעיקר בפרויקטים שאין להם היתר בנייה. היזם מפתה אתכם, אתם נותנים מקדמה והוא מספר שתוך זמן קצר הערבות תגיע אליכם. זה בסדר, כל עוד יש לכם סעיף שקובע שאחרי שנה או מספר חודשים, אם לא תהיה ערבות, תוכלו לבטל את ההסכם. הרי מה זה משנה בכלל? לסכום של דירה ממוצעת (במקרה הזה, 2.5 מיליון שקל) תצטרכו להוסיף 50 אלף שקל - כלומר לשלם 175 אלף שקל. זה שווה את השקט הנפשי שלכם, בטח ביחס לזה שלפי פרסומים מסוף השבוע תצטרכו בממוצע הון עצמי של 1.5 מיליון שקל כדי לרכוש דירת 4 חדרים.

מצד שני, זו בהחלט לא קריאה לדור הטיקטוק לרכוש דירה בלי הון עצמי. לקיחת הלוואה לכל מטרה מהבנק היא לא מומלצת במקרה הטוב ואסורה לפי נהלי הבנק - במקרה הרע. נכון, אפשר לדווח שלקחתם הלוואה לצורך שיפוץ הבית ולקנות דירה, אבל אתם יודעים היטב ש"עבדתם על הבנק". אם תרצו לרכוש רכב - הוא יבקש אסמכתאות וכאן אתם בבעיה.

"הערכתי הצנועה היא שכל התעלולים האלה של 20/80 90/10 ייגמרו בקרוב", אמר לנו עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. "הציבור מריח שזה הולך להיגמר ולכן יש הסתערות. אנשים ירדו מהגדר וחברות הבנייה יפסיקו עם המבצעים. לא משנה אם קונים בבאר שבע, בצומת סביון או בראשון - חגיגת המבצעים תיגמר בקרוב".

לגבי נושא הבטוחה הוא אמר: "אין בעיה לתת רק 5% כן, אבל רק בתנאי שהרוכש יכול לקבל בטוחה. בחוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות נקבע שהקבלן לא יגבה יותר מ-7% בלי לתת בטוחה. עד הסכום הזה הכסף חייב להיות בחשבון נאמנות נפרד מהחברה היזמית כדי להגן על הרוכש. אני מדבר על חשבון ליווי, גורם פיננסי שדואג שהכסף נכנס לחשבון ייעודי וסגור ומעתה יש לשלם באמצעות פנקסי השוברים, כי אסור לשלם באמצעות העברות. כפי שאתם משלמים ארנונה, תדאגו לשלם בשוברים. כך מובטח שהכסף ינותב רק לדירה שלכם".