הנתון שמרמז על עלייה במחירי הדירות

בשנה שעברה מחירי הדירות ירדו, אפילו בשיעור חד במקומות מסוימים. אבל המלחמה טרפה את הקלפים והובילה למחסור ענק בידיים עובדות. חצי שנה אחרי פתיחת המלחמה ואין מספיק עובדים. קצב הבנייה ירד והתחלות הבנייה ירדו. המצב הזה יוביל לעודף של ביקוש על פני ההיצע. נכון, יש עדיין מלאי דירות גדול שלא נמכר, אבל הוא מצטמצם. מה שהכי חשוב למשוואת הביקוש העתידית הוא התחלות הבנייה ועל רקע המחסור בפועלים, ההתחלות בירידה חדה. 
 

הכישלון בהבאת עובדים זרים

הפתרון אמור היה להגיע מעובדים זרים, אבל זה לא פתרון אמיתי. כמות העובדים שהגיעה נמוכה מאוד - אלפים בודדים, ויש מחסור של מעל 100 אלף. מה עושים? לממשלה אין פתרון. נשמעים כבר אמירות שצריך להחזיר את העובדים מהגדה כשהסיבות הן גם כלכליות וגם ביטחוניות. עבודה לפלסטינאים אמורה להיות טובה לישראל - גם כלכלית לשוק הנדל"ן וגם כלכלית לתושבי הגדה ואמרו לנו שמצב טוב אצלם משמעו שקט ביטחוני. כן, זה לא בטוח, ראינו מה קרה ב-7 באוקטובר, אבל אי אפשר להגיד שחיים טובים לפלסטינאים לא באמת אמורים למתן את הקנאה והרצון שלהם לפגוע בנו.

כך או אחרת, לא משנה אם אלו יהיו פלסטינאים או פתרונות אחרים, מה שבטוח שכל יום שעובר הוא נזק עתידי לרוכשי הדירות. שוק הדירות זז גם ואפילו בעיקר, מסיבות פסיכולוגיות, מהערכות-תחזיות, וכאשר האנשים מבינים שיהיה בהמשך (חודשים, שנה ואולי אפילו יותר) מחסור בדירות, הם מבינים שמחירי הדירות יעלו.

הממשלה מספרת להם שיביאו שיפורים טכנולוגיים, יבנו דירות מהר ובזול, שיבנו דירות ברבבות למילואימניקים ולזכאים. וזה נכון, יש הרבה תוכניות, וכולן ביחד ישפיעו על שוק הדיור, אבל זה לא פותר את הבעיה הגדולה של מחסור באזורי הביקוש. 

 

הקבלנים מציגים - ככה עבדנו על הלמ"ס

זה האיום הגדול על רוכשי הדירות. הם חוששים מזה והם רואים שהחודשים עוברים ואין פתרון. העובדים הזרים הגיעו באלפים בודדים. זו בדיחה לעומת המחסור. הם גם קוראים את נתוני הלמ"ס בחודשים האחרונים שמראים עלייה במחירי הדירות וזה לאחר ירידה בשנה שעברה. הם יודעים שהנתונים מעוותים כפי שהצגנו אצלנו מספר פעמים. הלמ"ס לא לוקחת בחשבון את ההנחות הענקיות - מימון ענק (מבצעי 20/80 שהפכו למבצעי 5/95 - שלמו 5% עכשיו 95% עוד שלוש שנים). אלו מבצעים ששוויים במינימום 5% מערך הדירה. יש גם מבצעים נוספים - עוד 5 קומות למעלה, עוד חניה, עוד מחסן, קחו אפילו דירה גדולה יותר, רק תקנו. 

הקבלנים הקטנים והבינוניים בלחץ. לחץ פיננסי, לחץ תזרימי ובמקביל ההנחות משתפרות, אלא שיש כאן תחכום גדול - בעוד המחיר האפקטיבי יורד בגלל ההנחה, המחיר הרשמי עולה. תחשבו על זה - אם דירה של 2 מיליון שקל שאתם רוצים לקנות תוצע לכם ב-5/95, אתם תהיו מוכנים לשלם עליה גם לפי 2.04 מיליון שקל כי אחרי הכל, יש לכם הנחה ענקית במימון.

אז הקבלנים נותנים הנחות ענק אבל שומרים על המחיר ואפילו מעלים אותו וכך הלמ"ס נופלת בפח ומדווחת על עליות מחירים. הבעיה הגדולה שהלמ"ס זו הלמ"ס ואם היא קובעת שיש עליות מחירים, אז היא מניעה את השוק - אלו שיושבים על הגדר חוזרים לשוק, מחפשים וקונים.
 

הנתון שמרמז על עליית מחירי הדירות

השבוע קיבלנו רמז עבה להמשך התאוששות ועליות בשוק הדירות. נתוני בנק ישראל על היקפי המשכנתאות הראו עלייה ענקית בהיקפי המשכנתאות ל-6.8 מיליארד שקל. זה הנתון הטוב ביותר מאז אוגוסט 2023 וזה למעשה הנתון השני בגודלו ב-12 החודשים האחרונים. באוגוסט 23 נלקחו משכנתאות בהיקף של 7 מיליארד, כעת ב-6.8 מיליארד שקל. זה מוכיח חזרה לפעילות סבירה ביותר בעסקאות נדל"ן.

בתוך נתוני המשכנתאות יש גם את נתוני הלוואה לכל מטרה. הציבור לוקח יותר הלוואות לכל מטרה (אלו הלוואות שמתבססות על הדירה כשעבוד) ואפשר לשער שזה מבטא את ההרעה הכלכלית בחודשים האחרונים לצד אפשרות המימון הזולה יחסית. במרץ נלקחו הלוואות לכל מטרה בסכום של 730 מיליון שקל, לעומת כ-650 מיליון שקל בפברואר וכ-520 מיליון שקל במרץ אשתקד.

בשלושת החודשים הראשונים של השנה היקפי המשכנתאות עלו בהדרגה והם מסתכמים ב-17.1 מיליארד שקל, גידול של 9.5% ביחס לרבעון האחרון של 2023 אך עדיין ירידה של כ-9% לעומת הרבעון המקביל. כשבוחנים את המצב לפי הגידול החודשי, מבינים שבקצב הזה, הרבעון השני יהיה די קרוב לרבעון השני בשנה שעברה.

הנתונים של המשכנתאות במרץ מבטאים התאוששות בשוק הדירות בינואר-פברואר, כי לוקח זמן מהרכישה ועד ביצוע המשכנתא. הנתונים האלו מתחברים לדוח של הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות בחודש פברואר שגם הוא רואה התאוששות מרשימה. במרץ, כך על פי בדיקות שלנו מהשטח, נמשכה ההתאוששות. אפריל הוא בהגדרה חודש חלש בשל חג הפסח.

קחו את הנתון הזה שפורסם השבוע, תוסיפו את דוח הכלכלן הראשי, נתוני הלמ"ס והמחסור בעובדים ותקבלו נורות אזהרה מהבהות לגבי כיוון המחירים בהמשך. מנגד, יש נתון אחד שעשוי לבלום את ההתאוששות הזו - הריבית. הריבית לא תרד כפי שהוערך לפני כחצי שנה. זה יהיה מהלך איטי מאוד, על רקע האינפלציה שמרימה ראש בעולם ועל רקע המצב הביטחוני אצלנו ואי הוודאות הגדולה. ריבית גבוהה מקשה כמובן על הרוכשים הפוטנציאלים ופוגעת בביקושים. זה עשוי להקטין את הפער בין הביקושים להיצעים ולמנוע את עליות המחיר.

אבל גם לזה יש בעיה. אותם אנשים שיימנעו מרכישת דירה, ישכירו דירה. הביקוש לדירות בשכירות יגדל, שכר הדירה עשוי לעלות. שכר הדירה מהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן וכשהוא יעלה, המדד יעלה משמעותית וזו כבר תהיה בעיה משקית רחבה שעלולה להחזיר את הריבית לכיוון מעלה, לייצר לציבור הוצאות הולכות וגדלות על מימון והתאמת מחירים ולגרום לכך שהממשלה תהיה חייבת להגדיל את התקציב לשם מימון החוב והקטנת הפעילות במשק, גם דרך מסים.