שכר הדירה יורד בכל הארץ - זה טוב לאינפלציה וזה עשוי להוריד את מחירי הדירות

ב-12 החודשים האחרונים היתה ירידה ממוצעת של כ-6% במחירי השכירות של דירות ברחבי הארץ. בת"א הירידות היו של כ-7%. עיקר הירידה היתה מאז המלחמה ובעיקר ברבעון הראשון של 2024 וזו בחלקה טרם באה לידי ביטוי במדד המחירים. מדוע הירידות האלו?

מובילות את הדרמה הן כמובן דירות שאין להן ממ"ד. אלו ננטשו בהמוניהן בחודשים הראשונים של המלחמה והיה קושי ניכר למצוא להן שוכרים חדשים. העסקאות החדשות שנחתמו כבר היו בשכר דירה נמוך, לעיתים בעשרות אחוזים, משכר הדירה שנדרש לפני כן.

על פי ניתוח שפרסם מאקו על בסיס עיבוד נתונים מאתר יד2, בהסתכלות לפי ערים, במחצית השנה האחרונה הנפגעת העיקרית היא תל אביב, שהירידות בה היו חדות יותר מאשר בכל עיר אחת. להלן שיעורי ירידה בערים נבחרות עבור דירות 4 חדרים: הנתונים האלו לא מובהקים. בבדיקות בשטח של ביזפורטל נמצא שיש אזורים ששכר הדירה בהן עלה, לרבות בהרצליה, קרית אונו וראשון לציון. למעשה, מורגשת עלייה מסוימת בשכר הדירה בחודשים האחרונים, אחרי שבתחילת המלחמה היתה ירידה חדה במחירים, בעיקר בתל אביב.  

מעבר לנושא הממ"ד, גורם נוסף שמשפיע על המחירים הוא כמובן קרבתן של ערים מסוימות לקווי העימות בדרום ובצפון וכן לגדר ההפרדה באיו"ש. גם היציאה למילואים של הרבה מאד צעירים/ות וחזרת צעירות וצעירים לבתי הוריהם. כמובן שגם נושא הריבית שמעיק ומשפיע ובעקבות זאת מייצר אפילו שינוי במערכת הטעמים – חוזרים לגור עם ההורים וחוסכים כסף רב. הדחייה בפתיחת שנת הלימודים האקדמית שעיכבה ביקושים חדשים של סטודנטים בערים המובילות. בנוסף גם שוק ה- Airbnbשכמעט מת ותחייתו מחדש השנה מוטלת בערפל, הוסיף אף הוא להיצע הדירות השכורות.

• משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?
• השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?

ירידות מחירים אלו מובילות את המשכירים להוריד את שכר הדירה בידיעה ברורה שבתנאי שוק כאלו ואי הוודאות הרבה בהמשך - עדיף למצוא שוכר מאשר להישאר עם דירה ריקה.   כששכר הדירה יורד – נוצר לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות כאשר שכר הדירה יורד, החישובים של המשקיעים שמעוניינים לרכוש דירות חייבים לעבור עדכון, כי התשואה על ההשקעה שלהם אף היא תרד. אם משקיע הניח שיקבל על השכרת דירה שקנה, החזר של 3% בשנה, עליו להניח כעת, עקב ירידת מחירי השכירות, שההחזר יהיה 2.8% בשנה – אין מדובר בשינוי גדול אך זה משפיע בהחלט על כדאיות ההשקעה ברכישת דירה.

חשוב מכך, ברגע שמחירי השכירות יורדים - יעדיפו הקונים לחסוך בעלויות, בטח בסביבת ריבית גבוהה ובתנאי משכנתא קשים - ולשכור דירה. זה מרחיק קונים פוטנציאליים משוק הדיור ומאותת על אפשרות לירידות מחירים נוספות של דירות המוצעות למכירה.   גורם חשוב להורדת האינפלציה מדד מחירי השכירות מהווה 5.7% מכלל מדד המחירים לצרכן ומדד "שירותי דיור בבעלות הדיירים", מהווה 17.2% נוספים מהמדד והוא מושפע בעיקר משכר הדירה שהיה ניתן לקבל מהשכרת הדירה שמצויה בבעלות. אלו הם הסעיפים הגדולים שמשפיעים על האינפלציה בישראל כי משקלם במדד המחירים יחדיו הוא 23%. אם מחירי השכירות ירדו בשנה האחרונה ב-6% בממוצע, זה מוריד את האינפלציה השנתית בכ-1.5% וזה המון. מכיוון שירידות חזקות במיוחד היו לפי הניתוח של אתר מאקו ברבעון הראשון של 2024, יתכן וחלק מהירידות אפילו עדיין לא נכלל במדד המחירים – כי לוקח זמן לנתונים להתעדכן אצל הלמ"ס. בכל מקרה, המשך המגמה הזו תקל על בנק ישראל להמשיך ולהוריד את הריבית.

יש גם הערכות אחרות: הנתון שמרמז על עלייה במחירי הדירות. הסכנה הגדולה בהתפרצות ביקושים לדירות, הריבית שאולי תמנע זאת והחשש הגדול של הצמרת הכלכלית - עלייה בשכר הדירה

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ד"ר אדם רויטר – יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"