"76 אלף שקל למ"ר בת"א זה מוגזם? 70% כבר מכרנו"

אחרי שהחלה לבנות את מגדלי הענק במתחם סומייל דרום, אפריקה מגורים  אפריקה מגורים -3.39% אפריקה מגורים 27,050 -3.39% בסיס:28,000 פתיחה:28,000 גבוה:28,000 נמוך:27,000 תמורה:1,609,654 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: קיבלה היתר לבנות את הפרויקט גם בצד הצפוני. היא תאכלס עוד מאות דירות. סימני השאלה עולים כשמביטים לעבר השורה התחתונה בפרויקטים האלה - המחיר.

נזכיר את מיקום הפרויקט - מתחם הרחובות ארלוזורוב, אבן גבירול ובן סרוק או מפגש בן סרוק וז'בוטיסנקי - ציר מרכזי מאוד בתל אביב. והמחיר - 76 אלף שקל למ"ר. למי יש כסף לרכוש דירה במחיר הזה? רק לבעלי אמצעים. רק כדי להבין - דירה ממוצעת עולה 10 מיליון שקל.

"עובדה כ-70% מיחידות הדיור בסמל דרום נמכרו", עונה לנו מנכ"ל אפריקה מגורים, מיכה קליין, בראיון, כשאנחנו מדברים על המחיר הכמעט לא שפוי של דירות באזורי ביקוש בתל אביב. "אנחנו צופים לאכלס אותו ב-2027, מה שמאפשר לנו מספיק זמן ואורך נשימה להמשיך ולמכור. כשאומרים שהמחיר גבוה, אני שואל 'יחסית למה?' אין נכון להיום שום פרויקט אחר לבניה שאפשר להשוות אותו לפרויקט שלנו. פרויקטים של התחדשות עירונית יש, אבל לא מגדל עם כל השירותים שצמודים אליו והמאפיינים המאוד ברורים שמאפיינים בניית מגורים במגדל יוקרתי - בריכה, חדר כושר ועוד אין כאלה".

אלה המחירים בפרויקט הדרומי. בכמה תמכרו בצפוני?
"במחיר גבוה יותר. אתה רוצה לדעת מה עושה מי שלא יכול לרכוש שם דירה, שזה גם אתה ואני? אנחנו מוכרים דירות בקריית ביאליק, ב-1.7 מיליון שקל, בפתח תקוה ב-2.5 מיליון, או 3 מיליון שקל בגבעת שמואל. את ההורים שלי שלחתי לשבת עם נציג מכירות בקריית ביאליק. יש גם מחירי ביניים. בנתניה, בצוקי השמורה, משלמים 26 אלף שקל למ"ר. יש מנעד רחב".

הדמיית הפרויקט בתל אביב (DIVISION3)

אתם אפילו לא בקו השני למים, אי אפשר למכור בנתניה במחיר גבוה יותר, אלא אם אתה באזור עיר ימים.
"בגלל זה בחרנו במחיר מתאים. בנתניה זה מאוד סקטוריאלי, עיר ימים אינה כדין נת/600 שאינה כדין קריית השרון, שדרות ניצה ואחרות".

בוא נדבר על מספרים. אתה מתאר התעוררות משמעותית במכירות, איך זה נראה בתקופת מלחמה?
"שמע סיפור. ביום חמישי האחרון התכוננו לכנס נדל"ן, יריד מכירות שעשינו לשיווק הפרויקטים שלנו. באותו זמן, דווח שאנשים רצו לקנות גנרטורים בגלל שהאיום האיראני בדרך. עכשיו שתבין, בשישי הכנס. הגעתי לשם והייתי בטוח שיהיו שלושה אנשים לכל היותר. בכל זאת, אנשים קונים גנרטורים, למי יש זמן לקנות דירה? בסוף, סיימנו עם מעל 400 נרשמים לפרויקטים שלנו. זה הפתיע אותי מאוד".

"כל הדירות שאנחנו מאכלסים השנה, מכורות"

כמה מהדירות עומדות ריקות ולא מכורות?
"לפי הנתונים, חשוב לציין שלאורך השנה האחרונה היינו במאמץ מאוד גדול, שהוכיח את עצמו, בפתיחת אתרים חדשים. לאורך 2023 היו מכירות קשות וצפינו הנולד בהקשר הזה. ידענו שתהיה דרישה מאוד גדולה לדירות חדשות מכיוון וזה עוד לפני שידענו על הצורך בממ"ד, בשל המלחמה. עשינו מתמטיקה והבנו שהולכת להיות התפרצות. הנתונים מדברים בעד עצמם - כל הדירות שאנחנו מאכלסים השנה, מכורות. לגבי השנה הבאה - 95% מכורות. ומה בשנתיים לאחר מכן? 60% כבר מכור. אם אתה שואל לגבי כמות מלאי זמין, להיכנס מחר, אין כאלה. לא השנה ולא בשנה הבאה. 60% מכור שנתיים קדימה, זה אומר שנמכור הכל. יתרת המזומנים שלנו גדולה, יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו, הוא 31%. זאת אינדיקציה טובה לשיעור המינוף שלנו, אנחנו רואים בעצם נתונים חשבונאיים שמעניינים בדרך כלל אנליסטים וכתבים, והיום מעניינים את הרוכש הפשוט שמודע לבעיות הפיננסיות אצל חלק מהיזמים".

ובכל זאת, יש סיכון. קורונה, רפורמה משפטית, מבצעים, הטבח הנורא באוקטובר, מתקפה מאיראן. אין כאן שקט.
"אל תשכח להכניס למשוואה את המלחמה בין רוסיה ואוקראינה שמשפיעה על המחירים. בסוף, אני חושב שזה מזדקק לעובדה מאוד פשוטה: דירות זה מוצר צריכה בסיסי, למרות שזה עולה הרבה מאוד. בסוף אנשים צריכים לגור, לא משנה אם בשכירות או לא. אחרי תקופה ארוכה, שיווקים כושלים של רמ"י, קשיים בגלל ריביות שעלו - ברור לנו כבר מספר שנים שבסופו של דבר אנשים צריכים איפה לגור. זה משחק פשוט של היצע וביקוש. כשאין היצע גדול, הביקוש מתגבר בסוף. החיים חזקים מהכל".

כמה אחוזים מהפרויקטים שלכם הם בהתחדשות עירונית?
"כשליש".

למה לא יותר?
"אנחנו פועלים גם וגם, אנחנו בהתחדשות עירונית, וגם כלל נכנסה לתמונה איתנו בבעלות מלאה (כלל תשקיע עד 730 מיליון שקל ותזרים עוד 330 מיליון לאפריקה לחברת ההתחדשות העירונית תמורת 20% מהמניות, א"י), אנחנו מוחזקים 80% בעסקה ולכן הגדלנו את צבר יחידות הדיור ביותר מאלף. אתה צודק, הזמינות של הקרקע והיתרון שלה גדול, אבל מעבר לכך, הדיירים מאוד רוצים לקדם התחדשות עירונית וגם הרשויות בעניין. אנחנו חווים עדנה, לא קיצור תהליך אבל יעילות, ברוב הרשויות".

"עליות המחירים יתגברו"

לפני שתאמר שמחירי הדירות יעלו ב-2024, תוכל להיות מדויק?
"לא יודע להתנבא, אבל בצורה הכי ברורה שיש: עליות המחירים התדירות שאנחנו רואים עכשיו אני צופה שיתגברו בגלל הצורך המאוד משמעותי בקרקעות בהתחלות בנייה למגורים".

קליין אומר כבר תקופה ארוכה למי שמתלבט אם לקנות דירה לא לחכות וגם בריאיון עם ביזפורטל בתחילת השנה הוא חזר על הערכתו לגבי עליית מחירי הדירות.

יש לכם איחורים במסירת דירות?
"בין נתוני המכירות לבנייה אכן יש הבדל, אבל ברוב הפרויקטים לא צפויים איחורים. במספר פרויקטים אתרים היו סגורים כחודש, אם לא יותר. יהיה איחור קטן".

חסרים לכם פועלים?
"ברוב המוחלט של המקרים לא. בסופו של דבר, אפריקה עובדת עם דניה סיבוס ואחרים, וכל פועלי השלד והעבודות הרטובות מגיעים מסין ומולדובה, טיפה גיאורגים ורוסים, אז יש לנו פחות בעיה. יש השפעה בשוק החשמל והאינסטלציה, כי לרוב הם ערבים. בכל האתרים כל פועלי השלד שלנו זרים, לא ערבים. זה מאפשר התקדמות. רוב הפרויקטים הם חדשים, לכן הביטוי של השלד הוא משמעותי. אנחנו לא צופים עיכוב משמעותי בפרויקטים".