מחירי דירות יד שנייה בעלייה. הבעיה האמיתית: זו עדיין לא התפרצות ביקושים
בחודש אוגוסט האחרון, בניתוח שערכנו בנוגע לירידת מחירי הדיור, צפינו כי התפרצות ביקושים תוביל לעליית מחירי הדירות ב-2024. המלחמה לא שינתה דבר, היא רק הקפיאה את השוק לשלושה חודשים ומאז חודש ינואר אנחנו רואים שהביקושים מתחילים לחזור לשוק והמחירים ממשיכים לעלות, כשהדירות התייקרו בשיעור של 2.8% מאז חודש נובמבר.
הניתוח ההוא היה פשוט. זה משחק של ביקוש והיצע, שיעור ראשון במאקרו כלכלה, אם תרצו - שיעור ראשון בקריאת גרפים של פקידי האוצר, שיודעים בעצמם שאי אפשר להתגבר על חוסר היצע באמצעות כלי אחד - העלאת ריבית. "עד 2040 יהיו חסרות 2.6 מיליון דירות. אחרי כל ירידה - באה התפרצות", אמר אז עו"ד חגי אדורם שמייצג חברות בניה. גם הוא נזכר אז איך אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות; איך אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים; הפתרון שלו היה פטור של 50% ממס שבח לדירות כלואות. כמה חודשים אחרים, באו נתוני הלמ"ס והראו שגם אותן הישראלים קונים - ירידה של אלף דירות מוכנות בחודש אחד היא לא דבר של מה בכך והצרה האמיתית למקבלי ההחלטות היא שההתפרצות עדיין לא הגיעה לשיאה, אלא רק התחילה. שיחה קצרה עם יזם חזק בשוק העלתה רק תסריט אחד להמשך קפאון במחירי הנדל"ן - התפתחות בלתי צפויה למלחמה כוללת עם איראן. בכל תסריט אחר, הוא אומר, המחירים יעלו, מחודש לחודש, כשהורדת הריבית הצפויה בהמשך השנה תומכת בכך.
הפסימיים נשארים בשלהם - הם לא רואים עלייה במחירי הנדל"ן, להפך - הם טוענים שנתוני הלמ"ס מוטים כלפי מעלה, שלא רואים את המספרים האמיתיים. הם צודקים, הקבלנים מחביאים מבצעי מימון ומגישים את ההטבות מהדלת האחורית, אבל - ויש אבל - הם מתעלמים לחלוטין מהנתונים של דירות יד שנייה. גם שם המחירים עולים וקשה לומר שהמוכרים מעניקים לרוכשים מבצעי מימון או מורידים מחירים.
- כל הכותרות
שוק הולך ועולה. דירות יד שנייה (איציק יצחקי)
הנתונים שפורסמו אתמול מצביעים על עלייה של 1% במחירי הדירות בינואר-פברואר לעומת דצמבר-ינואר. הנתונים האלה כוללים דירות יד שנייה ואנחנו מזכירים שבערך מחצית מהרוכשים אינם רוכשים דירות חדשות. הנתונים החשובים יותר באים לידי ביטוי בהשוואה משנה לשנה. וכאן, רואים עלייה של 0.3%. זה מדאיג כי העלייה הזאת מגיעה על רקע העלאת ריבית אגרסיבית, אירועי הרפורמה המשפטית והמלחמה.
בסקירה של המחירים בעשור האחרון אפשר לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות: הראשונה התרחשה ב-2018, במשך שלושה רבעונים, והשנייה במחצית השנייה של 2023 - כמעט שני רבעונים. הנתונים האחרונים מראים שזה מאחורינו ולא רק זה - הם מגיעים אחרי עליות מחירים של כ-20% בשנה.
מהדיווח של הלמ"ס עולה כי מחירי הדירות החדשות נותרו ללא שינוי בהשוואה לחודש שעבר. כלומר, אם ניתנו הנחות, הן ניתנו גם בחודש שעבר. במקרה הזה, משווים תופחים לתפוחים וזה אומר שהנתונים מדויקים. בנוסף, מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית עלה מ-19.4% ל-24.2% בתקופה הנוכחית. כלומר, במסגרת הדירות החדשות נמכרו אפילו דירות רבות יותר בהנחה, אתם מבינים לבד מה המשמעות שרואים גם במספרים - מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-0.3% וזה רק מחזק את העובדה שדירות יד שנייה עלו - והם מראה טובה יותר לשוק כי הם לא כוללים נתונים שאפשר "להחביא". אם לוקחים את הנתונים משנה לשנה, המחירים ירדו ב-2.1% (במקרה הזה חייבים לציין כי הירידה גבוהה יותר, בגלל מבצעי הקבלנים) וריאלית ייתכן מאוד שירדו ב-6%.
התפרצות הביקושים רק מתחילה לחלחל וככל שמסתכלים על נתוני דירות יד שנייה בשלושת החודשים האלה לעומת שלושת החודשים שקדמו, מבינים טוב יותר את התמונה. נכון, בתקופה הקודמת המלחמה רק התחילה, ועלייה של עשרות אחוזים בכל הערים הגדולות עדיין מצריכה בדיקה מעמיקה יותר. אבל גם כשמשווים את הנתונים לאלה שהיו קודם המלחמה, אפשר לראות את העליות בערים המרכזיות. בפריפריה נרשמה עלייה מפתיעה בשל המלחמה, אבל גם באזורי ביקוש רואים זינוק במכירת דירות יד שנייה. בתל אביב נמכרו 416 דירות לעומת 388 לפני המלחמה ובפתח תקוה 384 דירות לעומת 297 דירות לפני המלחמה. כל הנתונים האלה לא משאירים מקום לספק - השוק חוזר לעצמו.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
30.חיחי 21/04/2024 23:02הגב לתגובה זו0 0חיים בסרט הכל צונח אלאק עליה חח בקרוב הקבלנים יפשטו רגל אין קונים תעשו חמוציםסגור
-
29.8K דירות לא מכורות בתאhgh 20/04/2024 21:09הגב לתגובה זו0 0מינימום 5M לדירה. למי שיש הון עצמי - 3.5M משכנתא. כלומר כ 20K בחודש. רלוונטי רק למי שמרוויח כ 60K נטו בחודש.סגור
-
28.צפוי גל הגירה ממדינות עויינותעולה חדש 17/04/2024 13:30הגב לתגובה זו0 6מדינות כמו דרום אפריקה, ארגנטינה , רוסיה ואוקראינה. וכל מדינות מערב אירופה. אנטישמיות ישנה, ואנטישמיות חדשה, היהודים בגולה יבינו שיש רק מקום אחד לברוח. וכולם יגיעו לכאן. מחירי הנדלן יטוסוסגור
-
כרגע ממשלת החורבן עוינת ליהודיםמשה 21/04/2024 06:48הגב לתגובה זו0 0ולכן יהיה גל הגירה המוני מהארץ החוצה. אחרי טבח נתניהו זה רק התחזקסגור
-
27.ממשלה לא מתפקדתהומלס 17/04/2024 00:41הגב לתגובה זו3 0כאשר ממשלה לא מתפקדת, כל הישר בעניו יעשה, הקימעונים מעלים מחירים כל שני וחמישי. אין פועלי םענף הבניה לא פלסטינאים ולא זרים, שרשרת האספקה נפגעת, אז כולם צועקים אולם כאשר אישרו יבוא במחירים קמעט הצף אף אחד לא חשב על היצור המקומי. וכך הלאה וכך הלאה כבר 15 שנה!סגור
- טען עוד
-
26.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)בתייה 16/04/2024 21:28הגב לתגובה זו2 1סגור
-
25.העליה במחירי הדירות התחילה בהתנתקותבוקר 16/04/2024 18:51הגב לתגובה זו0 3ביקושי פתע של כמות דירות שהמדינה החליט לממן, מוכרי הדירות גילו את תאוות הבצע ומאז עולה ועולה.. ויתגבר אם גנץ יקבל כוח ויגרש יהודים ביהודה ושומרון כשיקים עוד מדינה פלסטינית...סגור
-
24.לא חושב שהם מפמפמיםלצערנו 16/04/2024 15:04הגב לתגובה זו1 2נשמע שאומרים אמתסגור
-
23.ריבית המשכנתא כ 6%, התשואה באזור המרכז כ1.8%ויש מלאי של כ 70,000 דירות לא מכורות….המסקנה ברורה 16/04/2024 14:37הגב לתגובה זו10 0ויש מלאי של כ 70,000 דירות לא מכורות….המסקנה ברורה רק הפינפום עולה….סגור
-
22.הבורסות עלו 25% מאז תחילת המלחמה- לאנשים יש כסף לדירות (ל"ת)גם בארץ גם בחול 16/04/2024 14:11הגב לתגובה זו2 4סגור
-
21.המחירים יעלו השנה ב10% לפחות אין ספק בכללבלי סודות 16/04/2024 13:57הגב לתגובה זו2 10מי שכותב פה הוא שוכר ממורמרסגור
-
20.יאמר לזכות ביזפורטל לצערי...דון ל. גבאי 16/04/2024 13:53הגב לתגובה זו2 2הם צדקוסגור
-
19.היו פה חודשיים של מכירות גבוהות בגלל מבצעיאלי 16/04/2024 13:08הגב לתגובה זו5 090/10 ועושים רעש כאילו השוק חזר לעצמו. אף אחד לא יודע מה יהיה מחר פה. מי קונה 4 קירות ב4 מיליון שח עם התחייבות ל30 שנה?סגור
-
18.רץ לקנות דירה עם הריבית הזאת ומחירי מונקו במזרח התיכוןחחחחחחחחחחחחחח 16/04/2024 12:28הגב לתגובה זו8 0חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחסגור
-
17.ספקגימלאי 16/04/2024 12:20הגב לתגובה זו3 0נראה לי שהמאמר מוטהסגור
-
16.ליבי עם בעלי הדירות יזמים רביםיורם 16/04/2024 12:17הגב לתגובה זו1 1נתוני הלמ"ס מוכיחים שוב, בפעם השלישית ברציפות, שמחירי הדירות בעלייה וככל הנראה כאן כדי להישאר לכן מלאי הדירות רק גדלסגור
-
15.15 שנה של חוסר מעש ורצון רק לעליית המחיר תודה ביבי (ל"ת)יוני 16/04/2024 12:16הגב לתגובה זו3 2סגור
-
14.שכר הדירה יורד בכל הארץ - זה טוב לאינפלציה וזה עשוי להורויטר 16/04/2024 12:11הגב לתגובה זו2 0שכר הדירה יורד בכל הארץ - זה טוב לאינפלציה וזה עשוי להוריד את מחירי הדירות-ד"ר אדם רויטר | 15/04/2024 07:54סגור
-
13.רק שדירות יד שניה פשוט לא נמכרותלי 16/04/2024 12:09הגב לתגובה זו5 0הן נמצאות בשפל היסטורי ברכישות שהיה כמותו רק בארבעה חודשים בעשרים שנה האחרונות על פי הסקירה האחרונה של האוצר... אז הגיוני שדירות יד 2 עולות כי רק מי שיש לו כסף קונה... זה לא אומר שמי שמציע "מחירי שוק" מצליח למכור את הדירה שלו....סגור
-
12.ליצחקימשה זיכמך 16/04/2024 11:48הגב לתגובה זו9 4לך תמכור גרעינים בשוק תצליח יותר לא רק שהמחירים לא עולים המחירים יורדים ובגדול רכבים הפסיקו לקנות וגם דירותסגור
-
לצערי הכתב צודק :(מאור 16/04/2024 13:52הגב לתגובה זו0 2כבר חצי שנה הוא מדווח פה על עליות שבדרך גם במלחמה לפחות הם עקבייםסגור
-
11.ליצחקיגדליה 16/04/2024 11:46הגב לתגובה זו10 2די נימאסתה אתה והדירות והקבלנים וחברות הבניה והאוצר מי שטיפש ורוצה לקנות פה שיקנה ומי שיש לו שכל בריא בראשו שימצא לעצמנו מקום שפוי עם עתיד נורמליסגור
-
10.קניתי דירה יד 2 ברמת גן מאוד מרוצה גם המחיר עלהרמת גני שחזר 16/04/2024 11:44הגב לתגובה זו1 10לפני שנה להיום 150Kסגור
-
9.דירות יד שניה ודירות חדשות מקבלןארד 16/04/2024 11:43הגב לתגובה זו3 1ש שני שוקי דירות: שוק של דירות יד שניה - אתה יודע כמה אתה משלם ומקבל את הדירה תוך כמה חודשים. בשוק הזה יש עודף ביקוש, בעיקר לדירות חדשות יחסית עם ממ"ד, והמחירים עולים . שוק של דירות חדשות מקבלן - אתה משלם קצת ומבטיחים שהמחיר לא צמוד, ואז אתה מתפלל שהקבלן לא יפשוט רגל (אבל חלק מהקבלנים יפשטו רגל ותצטרך להוסיף הרבה כסף) מועד המסירה הוא 36 חודש מתאריך התר בניה או מ מועד ביאת המשיח, לפי המאוחר. על איחורים אף אחד לא יפצה, גם לא על ליקויי בניה. בשוק החלומות יש עודף הצע והמחירים יורדים, אבל דירות לא בטוח שיצאו מזהסגור
-
8.מי ייקח משכנתא ל20 שנה בתנאים הללו?סניר 16/04/2024 11:36הגב לתגובה זו12 2יש מלחמה, ריבית והמשק במצב גרוע. למה שאנשים ייקנו דירה?סגור
-
במדינה המשוגעת הזאת מי יקנה דירה (ל"ת)דן 16/04/2024 15:38הגב לתגובה זו4 0סגור
-
20 שנה בחלוםלי 16/04/2024 12:09הגב לתגובה זו5 0אתה מתכוון ל30 שנה, כמעט אף אחד לא יכול לעמוד בהחזרים של 20 שנה לדירה ממוצעת...סגור
-
7.רכישת דירה יד שנייה יכולה להיות גם בדימונה וגם בתאאחד שיודע 16/04/2024 11:32הגב לתגובה זו0 7יש הפרשי מחיר ולכן אני אומר אם יש עלייה כללית זה בכל המקומות כמעט היא משקפת התלבטתי מאוד כרגע אני לא קונה אבל לצערי אכנס לשוק בקרוב.......סגור
-
6.הקבלנים ניצחו ורכשתי דירה מקווה שישתלםמוטי דרכי 16/04/2024 11:29הגב לתגובה זו3 7אין כמו קריית ים!!!סגור
-
5.לכל אלה שממתינים על הגדרברביבאי א. 16/04/2024 11:08הגב לתגובה זו5 12תמשיכו להמתין יש לי כמה דירות זה טוב לי במקום 5% בשנה אעשה עליכם 30% עוד שנתיים חחח פראיירים לא מתים רק מתחלפים עיוניסגור
-
4.האמת שאתם האתר היחיד שצדקקורא אדוק 16/04/2024 11:06הגב לתגובה זו8 11העליות הגיעו וזה מפתיע מאודסגור
-
3.מחירי הדיור יעלו 5-7% השנה זה מה שיהיהעוזי 16/04/2024 11:06הגב לתגובה זו2 13תזכרו את הטוקבק הזה תודה עוזיסגור
-
2.0.3 בשנה = ריאלית המחיר יורדסמי הנמוך 16/04/2024 10:55הגב לתגובה זו15 0ההשוואה לחודשים הראשונים של המלחמה מטעה כי בחודשים הראשונים הייתה עצירה כמעט מוחלטת של מכירות.סגור
-
1.בייחוד עליית מחירים במטולה וקיבוץ בארי. חחח. (ל"ת)ביקוש ערבי 16/04/2024 10:47הגב לתגובה זו7 1סגור
