כמה מרוויח יזם על דירה ממוצעת? ומי יכול להוריד את מחירי הדירות?

רובנו לא מבין את מחירי הדירות שעולים כמעט בהתמדה. אנחנו שואלים למה הן כל כך יקרות ואיך זה שדירה ממוצעת עולה מעל 2 מיליון שקל? אנחנו מסתכלים על העולם ורואים שאפילו במקומות מערביים ופופולאריים המחירים לא כמו אצלנו, וזה מתסכל. זוגות צעירים רבים לא יכולים לקנות דירה. אבל, מי אשם במחירים האלו? האם היזמים והקבלנים הם האשמים? לרוב אנחנו באים אליהם בטענות, וברור שהם נהנים מהגאות ומלבים אותה. אבל האשמים הגדולים  הם אחרים - הממשלה שמעבר לכך שהיא לא מצליחה להגדיל את היצע הדירות ומדובר על מחדל של 20 שנה, היא גם מטילה מסים שהם מרכיב ענק בעלות הדירה והיא משווקת קרקעות שגם הן במרכז חלק משמעותי מעלות הקרקע.

 

כמה מרוויח יזם בממוצע?

כדי להבין איך יזם מתמחר פרויקט, צריך להבין את הכלל הבסיסי לחישוב מחיר הדירה. יזם לוקח את מחיר הקרקע, מוסיף עליו את עלויות הבנייה. זה בצד העלויות. לוקח בחשבון את המסים ומוסיף למעלה את הרווח היזמי שלו. כך מגיעים למחיר הדירה. היזם תמיד לוקח מרווח ביטחון. המרווח הזה נועד למקרה של הפסדים פוטנציאלים שייגרמו בעקבות עיכוב בפרויקט, עלייה בחומרי הגלם, שכר עבודה ובכלל - ריבית ועוד. 

ברף התחתון, השאיפה של היזם היא להרוויח 15% על בנייה רוויה, ובעליון - 18%. צריך להבין שהטווח הזה אבסולויית גדול - בממוצע לדירה - 360 אלף שקל, בדירות יקרות זה יותר, אבל השיעור הזה הצטמצם בשנה האחרונה. יש לכך שתי סיבות - ראשית, היה לחץ על המחירים, לחץ שנראה שכעת הוא השתחרר ועל פי הלמ"ס המחירים חזרו לעלות. שנית, העלויות עלו, גם חומרי הגלם, גם שכר עבודה וגם מרכיב המימון -  ברגע שהקבלן נותן הנחה במימון, הוא בעצם סופג חלק מהרווח היזמי. כשהוא מוריד את ההצמדה למדד, למשל, הוא יכול לאבד 3%-2% ברווח כשבסה"כ אם מדובר בפרויקט שייבנה במשך 3 שנים מדובר על הפסד של כ-5%-7% (אגב, בבנייה למשרדים הסיפור מעט שונה - הרווח היזמי נע בין 20%-15%).

עלות הקרקע היא מרכיב חשוב. היא נעה בין אפס ל-70%. בפריפריה העלות של הקרקע היא שולית, כיוון שהקרקע עולה פחות, ובתל אביב והמרכז היא יכולה להגיע ל-70% מהפרויקט. יש מקומות שבהם יש פטור ממכרז, כלומר מרכיב הקרקע הוא אפס, יש מקומות שבהם עושים התחדשות עירונית, אז למרכיב הקרקע אין משמעות. הסיבה לכך היא שהיזם לא קונה קרקע - הוא עושה פרויקט של הריסה ובינוי. הורס את הבניין ובונה חדש, או מבצע פינוי בינוי. במקרה כזה, הוא צריך לפצות את הדיירים פעמיים - עבור שכירות זמנית וגם עבור הרחבת הדירה שלהם, בדרך כלל בעוד 25 מ"ר (12 מ"ר ממ"ד+13 מ"ר הרחבה).

בממוצע מרכיב הקרקע הוא כ-40%. עלות הבנייה כולל שכר עבודה כשליש מסך העלויות ומסים בין 20% לשליש. אלו העלויות של היזם כשעל זה הוא מוסיף כאמור את המרווח שלו. 

למרכיב הקרקע יש חשיבות רבה (איציק יצחקי)
 

מחירי הקרקע ירדו - זה לא מתבטא בהורדת מחירי הדירות

כפי שאפשר לראות במכרזים של רמ"י בשנה האחרונה, הקרקע הפכה להיות זולה יותר. העלייה בריבית גרמה ליזמים לא לגשת למכרזים ובחלק מהמקרים המחיר שהוגש היה מחיר המינימום, שנמוך ב-90%-80% מהשומה במקרה הקיצון. אז למה, בכל זאת, מחירי הנדל"ן גבוהים כל כך? מתברר שחלק מהיזמים רכשו את הקרקעות ב"הייפ" של 2020-2022. הם שילמו עלות כל כך גבוהה עליה, שהם לא יכולים להוריד את המחיר. אם יקטינו מעט את הרווח היזמי, הכדאיות הכלכלית תהיה נמוכה והבנקים יושבים להם על הצוואר - פרויקט לא רווחי - לבנק לא כדאי לממן. וכך, היזם נכנס למלכוד.

אם הוא יוריד את המחירים הוא יפסיד. אבל אם הוא לא יוריד מחירים הוא לא ימכור. התזרים לוחץ, הבנק גוער, ועלול להיווצר כדור שלג, כשמנגד יש בשנה האחרונה זכיות בקרקע במחירים נמוכים שיגרמו לכך שהיזמים יוכלו להוריד מחירים ואז הפרויקטים הקיימים יצטרכו ליישר קו במחירים, או שהם לא יורידו מחירים וירוויחו יותר. 

כלומר, משקל מאוד גדול ברווחים של היזמים נמצא בעיתוי רכישת הקרקעות. מי שרכש בתקופה טובה - לפני 4-5 שנים ויותר מרוויח הרבה יותר מ-18%. מי שרכש בחצי שנה האחרונה עשה עסקה טובה (כך לפחות נראה בנקודת זמן הזו), אבל מי שקנה בב-2020-2022, קנה לרוב ביוקר. 
 

דוגמא לחישוב

עכשיו דוגמאות: נניח שמחיר הקרקע הוא 500 אלף שקל עם היטלים ומסים ועלות בניית בפריפריה היא 600 אלף שקל. בהנחה שהרווח היזמי הוא 16%, המחיר יהיה 1.31 מיליון שקל ( 16% מ-1.31 מיליון שקל זה הרווח היזמי). לגבי הקרקע, הממוצע באזור המרכז נע סביב 70%-50% ויותר אבל בפריפריה, מרכיב הקרקע נמוך יותר.

הדוגמה ממחישה מה קורה כשמחיר הקרקע עולה - היזם מעלה מחירים. מחייר הקרקעות בזינוק גדול בשנים האחרונות בגלל שאין קרקעות ורמ"י שיווקה בעיקר למחיר למשתכן ודירה בהנחה. המפתח להורדת מחירי הקרקע זה השיווק של רמ"י. שיווק מאסיבי יוריד מחירים.

כל שינוי קטן בריבית מוביל לשחיקת הרווח. הקרקע של חנן מור בשדה דב (דוח שמאי ארז אבירן)

ומכאן שהפתרון להורדת מחירי הדירות הוא לא דווקא אצל היזמים. ברור שהם צריכים להסתפק במרווחים נמוכים יותר, אחרי הכל, מדובר "רק" ב-15% אבל זה 300-360 אלף שקל בממוצע. זה הרבה. ועדיין - הדרך להפחית את המחיר מתחיל בקרקע. שיווק קרקעות יוריד מחירים וגם כמובן הפחתת מיסוי. אלא שהמדינה מקבלת סכומי עתק ממסים - היטל השבחה, מע"מ ומיסוי בכל התהליך של בנייה ומכירת דירה. היא לא תוותר על זה בקלות. 

דוגמה נוספת - בואו ניקח דירה ממוצעת בתל אביב. נניח שדירת 4 חדרים עולה 5 מיליון שקל. תורידו את המע"מ, 17%, ותקבלו 4.273 מיליון שקל. קזזו את הרווח היזמי בגובה 15% ותגלו שהקרקע, מסים ישירים והיטלים ועלויות הבנייה מסתכמים ב-3.632 מיליון שקל. בצד העלויות צריך לקחת בחשבון לא רק את מחיר הקרקע ועלויות בנייה רגילות, אלא גם את השיווק והוצאות המימון ומסים על הפירמה. היזם מרוויח במקרה כזה  גולמית כ-641 אלף שקל, אבל בשורה התחתונה כנראה שנשאר לו בממוצע 300-350 אלף שקל.

כלומר, רווח של כ-7%-8% על ההכנסות. ואכן בחברות הגדולות הנסחרות בבורסה רואים לאורך זמן שיעורי רווח כאלו.

דוגמא לחישוב דירת 4 חדרים בפריפריה:
מחיר הקרקע לרבות היטלים ומסים ישירים: 800 אלף שקל.
עלויות בנייה: 800 אלף שקל.
רווח יזמי 15%: 240,000.
מחיר הדירה: 1.88 מיליון שקל.
מחיר הדירה כולל מע"מ: 2.2 שקל.

הרווח היזמי הכולל בשקלים על 34 דירות (בניין של 9 קומות, כולל 2 פנטהאוזים): כ-11.2 מיליון שקל.

פרויקט באשקלון שבו נבנו 34 דירות יניב כ-11.2 מיליון שקל. אחרי מימון ומסים נוספים הרווח יסתכם בכ-5-6 מיליון שקל. בהחלט רווח נאה. אבל צריך לזכור שיש סיכונים. אנחנו לא זוכרים את זה היום, אבל היו תקופות שקבלנים קרסו בגלל אינפלציה, מינוף וירידות מחירים.