דירה ממוצעת עולה 2.2 מיליון שקל - האם זוג צעיר יכול לרכוש דירה? בדקנו

דירה ממוצעת בישראל עולה 2.2 מיליון שקל. האם זוג צעיר יכול לרכוש דירה ממוצעת? הוא צריך להשיג הון של 30%, כ-660 אלף שקל. והיתרה - 1.54 מיליון שקל במשכנתא.  אבל בפועל, הוא צריך יותר מ-2.2 מיליון שקל, יש הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה, זה גם עורך דין, אולי תיווך וכמובן כל הריהוט, מטבח ועוד. נניח שמדובר ב-100 אלף שקל וזה שמרני מאוד. 

הסכום הזה הוא חלק מההון העצמי שהם צריכים להביא - כלומר הם צריכים להיות עם 760 אלף שקל של הון עצמי או חוב שלקחו והציגו אותו כהון ומסתבר שאצל רבים מאוד ככה זה עובד - כסף מהמשפחה. הלוואה שלקחו מבנקים אחרים ועוד.  זה חוזר כבומרנג בהמשך - חובות צריך לשלם. 
 

הון עצמי לדירה - לפחות 30%

נניח בכל זאת שמדובר בזוג יחסית אמיד ונניח שיש להם את ה-760 אלף שקל. זה אומר אגב, שהם לא בני 24-25, אלא 30 פלוס. לצבור את הסכום הזה (לצד תמיכה משפחתית) לוקח לרוב שנים לא מעטות. 

אז לזוג שלנו יש תמיכה משפחתית, הם צברו הון, רכשו את הדירה ולקחו משכנתא. הם יצטרכו להחזיר כל חודש בין 8.3 אלף ל-9.1 אלף שקל (תלוי במסלול המשכנתא) במשכנתא ל-30 שנה. זה הזמן המקסימלי להחזר משכנתא וזה אומר שזה ההחזר המינימלי. אם הם יבדקו לתקופות קצרות יותר כמובן שההחזר יעלה. 

נניח שההחזר הוא 8.5 אלף שקל ונניח שהזוג שלנו ממוצע ברמת ההשתכרות - הם מכניסים נטו כ-18-20 אלף שקל, יש להם הוצאות של 13-15 לפני משכנתא. איך הם יכולים לדחוף לכאן החזר משכנתא של 8.5 אלף שקל?
 

איך משלמים את המשכנתא?

אפשר לצמצם את ההוצאות, אבל הנתונים האלו הם מראש נמוכים יחסית. אפשר לנסות להשתכר יותר, אבל גם כאן, מראש לקחנו זוג שעובד במשרות ממוצעות. אם מדובר על עובדים בהייטק זה סיפור אחר - הם יכניסו ביחד 40 אלף פלוס ולהם אין באמת בעיה לקנות דירה ממוצעת ואפילו יקרה יותר מממוצעת. 

אבל זוג אחר, חייב את עזרת ההורים, וזה עוד לפני שהוא מגדיל את המשפחה. כשזה קורה, ההוצאות כמובן מזנקות, וככה זוגות צעירים רבים מגיעות לאוברדראפט, הלוואות מחברות כרטיסי אשראי, הלוואת מבנקים, וגלגול של הלוואות שרק הולכות ועולות מחודש לחודש.

הן דוחות את הקץ, מגלגלות חובות, על הדרך משלמות ריבית גבוהה (עוד הוצאה שמגדילה את הפער בין ההכנסות להוצאות) וכל זה כדי שתהיה להם דירה. מכאן יש שני תרחישים - התרחיש שקיים היום והוא האופטימי מבחינת רוכשי הדירות - ערך הנכס שלהם זינק. נכון, הם חיים על הלוואות, המשכנתא חונקת, אבל הם רכשו דירה והרוויחו עלייה המון כסף. נחזור 10 שנים אחורה לזוגות צעירים שקנו אז, הם הרוויחו יותר מפי 2 על הדירה - דירה של 1.5 מיליון שקל שווה מעל 3 מיליון שקל. זו תחושת עושר שמאפשרת להם להרגיש נוח עם החובות שלהם.

"במקרה הכי גרוע, יש לנו את הדירה" הם אומרים וממשיכים לקחת הלוואות, גם על חשבון שעבוד הדירה - הלוואות לכל מטרה מגופי המשכנתאות. 

עליית מחירי הדירות - הצלה מפשיטת רגל של משפחות רבות

המשפחות האלו באמת נמצאות במקום סביר. לא כולן כמובן, אנחנו מתייחסים לרוב. עליית מחירי הדירות הצילה אותם. אם זה לא היה קורה, היינו רואים כאן גל של מימושים כדי לשלם חובות. היינו מקבלים זוגות ומשפחות שבעצם "פשטו את הרגל". אם עליית מחירי הדירות תימשך, יכול להיות שאותם רוכשים של היום, אותו זוג שתיארנו כאן, אכן יאלץ לקחת הלוואות, לחיות באוברדראפט, אבל בסה"כ יהיה מרוצה כי יש לו נכס ששווה הרבה.

אבל אם מחירי הדירות לא יעלו, אנחנו בסחרור מסוכן. כשחושבים על זה לעומק - אולי זו הסיבה שמחירי הדירות עלו וימשיכו לעלות. יד מכוונת דואגת שלאנשים האלו יהיה נכס שערכו יעלה, אחרת, הם מחוסלים כלכלית. וזו לא תופעת שוליים, אלו המונים, התחלנו, רק נזכיר, מזוג ממוצע. 

והמסקנה היא פשוטה - זוג צעיר לא יכול לקנות דירה בישראל. אין לו את האמצעיים. הוא צריך את עזרת ההורים או שהוא עובד בהייטק ומשתכר מעל הממוצע או שהוא חי על הלוואות. כל עוד מה שהיה הוא שיהיה וערך הדירות בעלייה, הוא מסתדר וכנראה גם יסתדר, אחרת בועת ההלוואות עלולה להתפוצץ.