הנפקות של חברות נדל"ן בדרך לבורסה - מה אפשר ללמוד מזה?
עד לפני עשור, חברות הנדל"ן היזמיות נסחרו מתחת להון שלהן. השוק תמחר אותן בדיסקאונט משמעותי על ערך הנכסים נטו כי הן לא הצליחו לייצר רווחים לאורך זמן. בהדרגה, הפכו מניות הנדל"ן האלו לחביבות המשקיעים ולכוכבות הבורסה. הסיבה - עליות מחירים מתמשכות שהניבו להן רווחי עתק.
חברות משפחתיות קטנות של עשרות ומאות מיליוני שקלים הפכו לחברות ששוות מיליארדים רבים. דוניץ, צרפתי, פרשקובסקי, דמרי, רוטשטיין ונוספות עלו במאות אחוזים, חלקן לשווי של מיליארדים רבים.
בשנה שעברה, על רקע ירידות מחירי הדירות, חלה עצירה וירידה במניות - חלקן חזרו לשווי הקרוב להון העצמי, אבל זה היה זמני. על רקע ההערכה של המשקיעים שהחברות האלו ימשיכו להרוויח, במקביל לפיתוח והרחבה של תחומי ההתחדשות העירונית, קיימות בחצי השנה האחרונה עליות חדות בתחום, ובמקביל - חברות יזמיות מנפיקות בבורסה.
- כל הכותרות
הבורסה היא ברומטר כלכלי די מהימן ועל פי הגאות במניות הנדל"ן היזמי ניתן להסיק שהמשקיעים סבורים שמשבר בשוק הדירות לא יהיה. הם רואים המשך רווחים בחברות האלו. זה מתחבר לנתוני הלמ"ס שמצביעים על עליות מחירים ולמרות שהנתונים אינם מבטאים את המציאות (בשל בעיות מדידה וחוסר התייחסות של הלמ"ס להנחות שהקבלנים נתנו לרבות הנחות מימוניות) הם מחוללים עליות מחירים.
גאות במחירי הדירות = גאות במניות הקבלנים
וגם בלי הנתונים האלו, התמונה ברורה - היצע דירות שהולך וקטן ולצידו ביקוש קבוע = מחסור בדירות. זה רק עניין של זמן עד שהמחסור יחריף וכשמוסיפים לזה את המחסור הגדול בפועלים, מבינים שיש בעיה קשה.בעיה קשה ומחסור טובים לקבלנים. לפני כשלושה חודשים גייסה אפי קפיטל 92 מיליון שקל לפי שווי של 460 מיליון ובשבוע שעבר גייסה עמרם אברהם 314 מיליון שקל לפי שווי של 1.6 מיליארד שקל. שתיהן גייסו בעבר אג"ח - וכעת מניות.
בנוסף, נערכת דונה נדל"ן לגיוס גדול של 600 מיליון שקל שיעשה בטווח של חצי שנה-שנה לפי שווי של מעל 3 מיליארד שקל. חברת יוסי אברהמי מתכננת לגייס מעל 200 מיליון שקל לפי שווי העולה על מיליארד שקל. אברהמי צפויה לגייס בחודשים הקרובים.
זה לא ייעצר כאן. חברות נוספות ירוצו לבורסה וינצלו את הביקושים של המשקיעים, אחת הגדולות שעשויה לעשות זאת היא תדהר, שגייסה לפני כשנה מהראל לפי שווי של 3.9 מיליארד שקל, אם כי לחברה יש יתרות מזומנים רבות והיא לא צריכה הנפקה למימון עסקיה.
שבירו וגשם החזקות בשיחות עם חתמים וגם בשפונדר פדלון שניסו לפני כשנתיים בוחנים את המהלך. בצנרת מספרים לנו בשוק יש עוד לפחות 10 חברות שמדברות ומגששות. אז למה חברות הבנייה האלו רצות להנפיק בבורסה?
הנפקות במחיר גבוה
וורן באפט לא נכנס להשקעה בהנפקות ראשונות. אין לקונה בהנפקה שום יתרון, שום ערך מוסף. המידע נמצא אצל המוכר, הוא מכיר את החברה יותר טוב מכולם ואם הוא מוכר זה אומר שהוא חושב שזה מחיר מכירה. אז יגידו לכם שהוא לא מוכר, מדובר בהנפקת מניות חדשות, אבל זה אותו הדבר - בעל השליטה בהנפקות מדלל את כוחו, מדלל את החזקותיו. למה שהוא יעשה זאת אם הוא לא יקבל מחיר טוב?במילים אחרות - חברות הבנייה והיזמות עומדים בתור להנפיק כי המחירים שהם מקבלים טובים. זה נשען על התחזיות שמחירי הדירות יעלו ושיהיה מחסור, ועל כך שיש הרבה כסף נזיל בשוק שמחפש השקעות. הכסף הזה "בולע" בקלות את ההנפקות החדשות.
התמחור הגבוה מתבטא במספרים היבשים. השווי של אפי פיתוח ועמרם אברהם הוא תמחור שמבטא רווחים גדולים בהמשך ולאורך זמן. נכון, הצבר שלהם גדול, אבל אלו חברות שלפני כמה שנים היו ברבע מהגודל והשווי הנוכחי, ולהגדיל צבר ולהקים פרויקטים זה חשוב ונחמד, אבל בדרך יהיו גם הוצאות ולא הכל יחלחל לשורה התחתונה.
חוץ מזה, מה מכפיל הרווח המייצג לתחום? זה לא 12-15 וגם לא בטוח ש-10. יש כאן סיכונים גדולים. שוק הדירות נמצא בעלייה מרשימה בעשור האחרון, אבל אנשים לא יכולים לקנות דירות במחירים האלו. זה יכול להתהפך וזה קרה בעבר (שנות ה-90'). בסוף - כמה החלטות של שרים יכולות להשפיע על השוק בצורה קיצונית לטוב ולרע. הממשלה משותקת וזה טוב לקבלנים, אבל לא יהיה מנוס מפתרון גג רחב לשוק הדירות - וזה יכול לבוא על חשבון רווחי הקבלנים.
נפגשים עם מזומן
הנפקות חשובות ובמקרים מסוימים נדרשות כדי למלא את הקופה. היתרון הגדול של ההנפקות הוא מימון. במצב של ריבית גבוהה, שוק ההון הוא אלטרנטיבה מצוינת לחברות להיפגש עם מזומנים - הן דרך שוק החוב והן דרך הנפקות אקוויטי-הון. החברות שמגייסות כעת הן חברות שצמחו מאוד ויש להן פרויקטים רבים לעתיד, וכדי להניע אותם צריך כסף. הן באות לציבור ומשתפות אותו בסיכוי ובסיכון.מעבר לכך, הנפקות מייצרות תג מחיר - לחברה יש שווי שוטף בשוק ואפשר למכור מניות, להעביר מניות, לחלק רכוש, להוריש ועוד. הנכס הופך לסחיר ולבעלי שליטה רבים זה יתרון גדול.
ועדיין - בסוף זה מחיר. ובהנפקות בעל הבית אומר - "אני מוכר". כשבעל הבית מוכר הוא יודע יותר טוב מכולם מה הסיבות ומסתבר שברוב הגדול של המקרים הוא צודק - כל המחקרים מראים שהנפקות מספקות תשואה נמוכה מאשר תשואת השוק.
מה אפשר ללמוד מגל ההנפקות?
ההנפקות האלו מלמדות דבר חשוב נוסף על שוק דירות המגורים - מעבר לכך, שהבעלים חושבים שזה המחיר הנכון למכור-להיות מדוללים, זה גם הזמן למכור. הם אולי צריכים כסף כדי להתרחב ולגדול, אבל אולי הם חוששים שהגאות הזו תיעצר. הם שחקנים וותיקים בשוק הדירות למגורים, הם רואים את השגשוג שלא עוצר גם בתקופת המלחמה, אבל הם אולי מבינים שכדאי לחלוק עם הציבור את הסיכון - אחרי הכל, כאן זו ישראל והמחירים כאן גבוהים, בלתי ניתנים להשגה ויש סיכון שזה ישתנה.הרי זה לא באמת הגיוני שדירה ממוצעת בארץ תעלה 2.23 מיליון שקל. זה לא באמת אפשרי שמחירי הדירות עולים בחודשים האחרונים כשאנחנו בזמן מלחמה ובתקופה כלכלית מאתגרת בקצב של 12% בשנה כפי שמעידים נתוני הלמ"ס. משהו כאן לא מסתדר, והקבלנים שראו כבר גאות ושפל, מפזרים סיכונים. על חשבון המשקיעים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
12.כשיש גאות בבורסה ויש(!) זה הזמן לגייס כסף בזולא.י 23/05/2024 09:19הגב לתגובה זו0 0הנפקה וגיוס הם כלים זולים יותר בהשוואה להלוואה בנקאית(!) זה הזמן למכור מניות ביוקר ולקבל כסף, כדי לשפר את תזרים המזומנים. הדוחות על שוק הנדלן, האזהרות של SNP, הנתונים העגומים שלבנק ישראל על פיגור במשכנתאות של 3.2 מיליארד שח, הדוחות של מימון ישר בתחום הדיור, כולם מהווים תמרור אזהרה.סגור
-
11.המיתון בפתח יחד עם צניחה במחירי הדירות. (ל"ת)נביא 22/05/2024 09:12הגב לתגובה זו1 0סגור
-
10.אל תשליך מההנפקות בחו"לרועה החשבון 21/05/2024 21:50הגב לתגובה זו0 0להנפקות בארץ. בארץ יש נזילות נמוכה ורגולציה חלשה. בעלי המניות מוכרים 20-25% מהחברה, אבל ממשיכים להחזיק בשליטה ובניהול. כוחם לא נחלש. אל תדאג להם. תדאג לכל השאר...סגור
-
9.אז מי שחנוק בפרויקטים מגלגל את הסיכון במכפיל לא הגיוני (ל"ת)יוסי 21/05/2024 17:29הגב לתגובה זו2 0סגור
-
8.תודה על כתבה מעניינת (ל"ת)איציק 21/05/2024 14:20הגב לתגובה זו3 2סגור
- טען עוד
-
7.חנן מור?חנן מור? 21/05/2024 13:58הגב לתגובה זו3 1מה קרה למניית חנן מור? הגיעה לשפל? ומפמפמים לנו הסדרי חוב? כמה שקרים! ומדברים על הנפקות... שיטת תן 5% אחוז ובעוד 3 שנים את השאר בכדי לנעול אותך היא לדעתי השיטה האחרונה לשימור מחירים, ועכשיו... עכשיו תהיה בהלה... כך גם לגבי הנפקות... שמרו על כספכם! דעתי בלבד!סגור
-
6.גם בדרךאבני דרך 21/05/2024 11:50הגב לתגובה זו0 1כולם ינפיקוסגור
-
5.זה אומר שמישהו צריך לממן את מבצעי ה80/20 או90/10 כי אידני 21/05/2024 11:27הגב לתגובה זו5 0כי אין תזרים אבל צפוי רווח..סגור
-
4.אולי זה מסמן שהם חושבים שהמחיר גבוה (ל"ת)אייל 21/05/2024 10:04הגב לתגובה זו8 1סגור
-
3.להנפיק זה לא כמו למכור מניות (ל"ת)אבי 21/05/2024 09:17הגב לתגובה זו0 1סגור
-
2.אשרי המאמין (ל"ת)מוישיק 21/05/2024 07:45הגב לתגובה זו8 0סגור
-
1.פשיטת רגלאתם רציניים?! 21/05/2024 07:23הגב לתגובה זו12 1מקווה שמוסדיים לא הולכים להכנס לשם אפילו בצחוקסגור
-
חלק מהמוסדיים כבר בפניםסווינגר 21/05/2024 09:02הגב לתגובה זו9 0בחברות אחרות, יש מי שיש לו יותר מדי כסף מיותר במוסדיים, ונותנים ביס גם בחברות החדשות. הכל בסוף ע"ח סספי ציבור. רוב הציבור טיפש מכדי להבין את זה.סגור
