הקבלנים ציפו לירידה של 10% במחירי הדירות וקיבלו עלייה של 10%
תופעה מעניינת התרחשה מתחילת 2023. על רקע עליית הריבית והקושי לרכוש דירות, החלה מגמה של ירידה במחירי הדירות והיתה אי וודאות גדולה לגבי ההמשך. הקבלנים הקטנים החלו במבצעים אגרסיביים, ונראה היה שהולכים למגמה של ירידות מחירים משמעותיות. בשלב מסוים הירידה במחירים הגיעה ל-7% והיו מקומות שהירידה כבר עברה את ה-10%.
הקבלנים הפחיתו (כן, כבר אז - עוד לפני המלחמה) את קצב הבנייה ואת רכישת הקרקעות, ומכרזי רמ"י נסגרו במחירים נמוכים משמעותית מהערכת השמאי. מחירים שמבטאים את הסיכון שהיה אז ומבטאים תחשיב רווח גבוה יותר לקבלן שזה הפיצוי שלו על הסיכון שלקח. הקבלנים פשוט הניחו ירידה במחירי הדירות ולכן הציעו פחות על הקרקעות סכום נמוך יותר (חישוב בהמשך).
ואז קרה דבר הפוך - מחירי הדירות בארבעת החודשים האחרונים חזרו לעלות (על פי נתוני הלמ"ס) ואלו חדשות טובות לקבלנים. הרווחיות שלהם לא תהיה 15%-18% כפי שמקובל בתחום, היא תהיה הרבה יותר גבוהה.
- כל הכותרות
ואם אתם חושבים שזה יוביל להורדת מחירי הדירות, אז זה אומנם תרחיש שיכול להיות, אבל הסיכוי לכך קטן. השוק עובר בהדרגה להיות של של מוכרים. הקבלנים לא ינדבו חלק מהרווחים שלהם לרוכשי הדירות. מבחינתם הם היו אמיצים לקנות קרקעות בשעה שהשוק היה רדום וקשה, ומגיע להם להרוויח יותר על האומץ שלקחו.
שיווקי הקרקעות ב-2023 - עמוק מתחת ליעד ולא רק בגלל המלחמה
אחרי שבשנת 2022 שווקו 63 אלף יחידות דיור, ב-2023 שווקו כ-50 אלף דירות והקצב השנתי כעת עומד על כ-50 אלף. למלחמה היתה ויש עדיין השפעה, אבל גם לאי הוודאות בשוק.קבלנים חששו להגיש בקשות לרכישת קרקעות וכדי להתמודד עם הכשלונות שבמכרזים, ברמ"י ובמשרד השיכון הפחיתו את מחירי המינימום על הקרקע. כלומר, עוד הטבה לקבלנים. גם אם ערך הקרקע שווה על פי הערכת שמאי 10 מיליון שקל וגם אם בדר"כ מקבולת הגשה של עד 20% מתחת לערך, עכשיו אפשר להגיש במחיר נמוך יותר.
על פי ניתוח ביזפורטל של חלק משמעותי במכרזי הקרקעות של השנה האחורנה, ניתן להבין שהמחירים של הקרקעות משקפים הנחה של 25%-30% על מחיר הקרקע ששקולה לירידת מחיר של כ-10% במחיר הדירה. הקרקע היא מרכיב ממוצע של כשליש מערך הדירה, אבל זה כמובן משתנה - בפריפריה ערך הקרקע נמוך ביחס למחיר הדירה, במרכז הוא גבוה מאוד.
המחירים האלו במכרזים מלמדים שהקבלנים הניחו ירידת מחירים של 10% במחירי הדירות, אבל זה כאמור התהפך וכתוצאה מכך רווחיהם יעלו דרמטית. למעשה, בארבעת החודשים האחרונים הלמ"ס מדווחת על עלייה של כמעט 4% במחירי הדירות, כלומר מעל 10% בשנה. הצפנו כאן ובעבר בעיה גדולה במדידת נתוני הלמ"ס, אבל הלמ"ס היא הלמ"ס, היא קובעת את הנתונים. אם היא אומרת שהמחירים עולים אז גם אם בשטח הם לא עולים ומדובר בטעות, היא מייצרת אפקט של נהירת העדר - הוא סומך על הנתונים ויורד מהגדר לחפש דירות.
מה שיכול למנוע את העלייה הזו הוא פתרון מהיר של הלמ"ס לטעות החישובית שלהם (שקלול ההנחות והמבצעים ובעיקר ההטבה המימונית בעסקות של "שלם קצת היום והרוב בעוד שנים") וגם - הריבית הגבוהה. ככל שהריבית תישאר גבוהה הקושי של הציבור לרכוש דירות יישאר ובאופן מסוים מונע את הרוכשים הפוטנציאליים להתסער.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
34.ממליץ לצאת לשטח , לראות שהמחירים רק יורדיםדני 27/05/2024 16:37הגב לתגובה זו6 0וזה לא רק מחירי הדירות שיורדים , גם השכירויות במרכז יורדת , ירידה של עד 1000 שקל לחודש בשכר דירה למי שמתווכח , יש הרבה דירות פנויות וריקות בזמן שיא עונת ההשכרה .. הלמס טועה בנתונים שהוא מפרסם .. וזה כבר ברור לכלום .סגור
-
33.הונאת הבנקים בנדל"ן שווה למה שקרה כאן בשנות ה-80סחבק 26/05/2024 07:40הגב לתגובה זו7 0הציבור מטומטם לכן הציבור משלם. כל הזמן מפחידים את הציבור שמחירי הדירות הולכים לעלות, שאין מספיק דירות ואף אחד לא קם ושואל למה? מה הסיבה? ומה הנתונים האמיתיים. האמת היא שעובדים על הציבור, כשאנשים יגלו שהדירה שלהם כבר לא שווה את המשכנתא שהם משלמים תתחיל החגיגה.סגור
-
32.הדפסת כסף99 26/05/2024 07:17הגב לתגובה זו0 6הכסף שלנו, שקלים, יורו, דולר, ליש"ט, ין, וכו' - כולו כסף מזויף. אין ערך אמיתי מאחוריו, ולכן אפשר להדפיס ממנו טריליונים על גבי טריליונים כל שנה. אדמה אי אפשר להדפיס. ולכן המחיר, לפחות נומינלית, עולה.סגור
-
31.מחירי הדירותאם הקבלנים רכשו מגרשאלכס 25/05/2024 18:24הגב לתגובה זו3 0אם הקבלנים רכשו מגרש בזול.הקבלנים ירוויחו יותר באחוזים על הדירות.למה שוק הנדלן בבורסה מתרסק.מדינה עקומה.הכל קרקס מתמשך.סגור
-
30.עם שכר חציוני של כ 7700 ש"ח ותשואה של פחות מ 2% באזוראדם 25/05/2024 16:10הגב לתגובה זו5 0המרכז יש צפי של הסתערות רבתי על אתרי הנדל"ן ועליות חדות..... כרגיל הכתבה אינטרסנטית ומשדרת הרבה לחץ....סגור
- טען עוד
-
תחליף עבודהנהגוס 26/05/2024 10:04הגב לתגובה זו2 8אם משלמים לך רק 7700 שקל אז אולי הגיע הזמן שתעשה הסבה מקצועית? יש ביקוש לעובדים באזור המרכז. מוזמן לעבוד כפועל בניין ולהרוויח פי 3, או לעבוד כנהג אוטובוס, או במסעדה. אפילו שליח פיצה מרוויח יותר.סגור
-
29.מי שחכם קונה עכשיומי שיקנה עכשיו ירוויח בענק כי עוד חצי שנה המחירים 25/05/2024 15:46הגב לתגובה זו2 13מי שיקנה עכשיו ירוויח בענק כי עוד חצי שנה המחירים יקפצו כמו משוגעים והקבלנים יפסיקו את כל המבצעים יד שניה נהיה אטרקטיבי יותר כי גם לא יפול על הקונים המעמ שעולה אם יסגרו עכשיו. מסכנים הילדים שלנוסגור
-
28.מחירי הדירות לא בעליה הם בירידה - יש עיוות בנתוניםא.י 25/05/2024 10:22הגב לתגובה זו12 1כבר שנים רבות שיש סוד בנתוני הלמ"ס אבל שקט לא מגלים זאת לציבור, שרץ לאש - על אף הסכנה. מעט עסקאות במחיר גבוה מעוותות את הנתונים. כיום עיקר המכירות מיועדות לאוכלוסייה בחתך סוציואקונומי חזק 7 ומעלה אולי גם 8 ומעלה. בעוד שאר השוק - רוב האוכלוסייה, נעדר ממנו כי ידו אינה משגת. הדוחות הכספיים של חברות הנדלן שמתפרסמים כעת, מוכיחים את האמת המרה - השוק עובר טלטלה קשה. עם גינדי מוכרת באזור ביקוש דירות במבצע של שלם 7% ואת היתרה שהדירה תהיה מוכנה, ועוד חברה גדולה מוכרת שלמו 10% עכשיו ברמת גן תחשבו מה זה אומר על כל השוק? ועוד דבר 500 מילארד שח חובות למגזר הקבלני נדלני, עם מאות תמרורי אזהרה, ו 3.2 מילארד של משכנתאות בפיגור למשקי בית, בתוספת 47 מילארד בקרוב של דחיית משכנתאות, לא אומרים לכם כלום, אז תתעוררו ויפה עשה אחת קודם.סגור
-
אתה הורס לעדר את הפנטזיה על בלוקים עם משכנתא ל-30 שנהסחבק 26/05/2024 07:35הגב לתגובה זו3 0הבנקים מנשימים את הנדל"ן ע"י הלוואות מצד אחד ליזמים ולקבלנים ומצד שני לטמבלים שמשעבדים את חייהם ל-30 שנה וככה מחזיקים את המחירים גבוהים ולא מאפשרים ירידה במחיר.סגור
-
27.אצלו מתחת לצילינדר הכול בסדר .שר בינוי דליקטס . 25/05/2024 09:50הגב לתגובה זו6 0עוד שר מיותר , עוד מושחת , משת"פ של שקרן ופסיכופט לחורבן הבית .סגור
-
26.ריבית וערך משכנתה גורמים עיקריים לנפילת נדל"ןרוסלן 25/05/2024 06:50הגב לתגובה זו7 0איציק, הפוך ובעיקר ההטבה המימונית בעסקות של "שלם קצת היום והרוב בעוד שנים" לא סיבה לירידות !!!סגור
-
ירידותאורי 25/05/2024 19:34הגב לתגובה זו1 0סיבה לירידות אם לא תהיה לקונים דרך לשלםסגור
-
25.8.5K דירות לא מכורות רק בת"אאאא 25/05/2024 05:46הגב לתגובה זו6 0מי יקנה אותם? כמה משפחות יכולות לשלם 20K משכנתא בחודש?סגור
-
24.כתבה טובה, תודה (ל"ת)סמי הנמוך 25/05/2024 02:14הגב לתגובה זו0 9סגור
-
23.הגיע זמן התיקוןהצדיק מסדום 24/05/2024 18:46הגב לתגובה זו20 4עד1.2026 מחירי הדירות ירדו 25 אחוזים כדי להגיע להחזרים של ריבית 0סגור
-
22.לציבור אין כסף ,המלחמה גרמה לאלפיפטיש 5 קילו 24/05/2024 18:30הגב לתגובה זו28 1משפחות לסגור הכיס,ואלו שיש להם לא משחררים ,.המחירים יעלו אבל אין מי שיקנהסגור
-
כל עוד יש קונים לדירות בין גדרה לחדרהקלקלן 24/05/2024 21:20הגב לתגובה זו5 17יש כסף. שייגמר הכסף הקונים יעברו לפריפריה. בקיצור המחירים יעלו כי אין להם סיבה לרדת.סגור
-
שאין כסף, המחיר יורד. אין שום סיבה העולם למחיר הדירות (ל"ת)ליאור 25/05/2024 21:28הגב לתגובה זו3 1סגור
-
אין סיבה אמיתית לעליותאורי 25/05/2024 19:37הגב לתגובה זו6 1הסיבה היחידה זה שמפחידים את הקונים - לרבות הלמ"ס. אין סיבה שיהיו עליות אם יש ריבית גבוהה והיצע דירות גדול על המדףסגור
-
21.תגובה 5תגובה 5 24/05/2024 17:46הגב לתגובה זו32 0כיוונת לדעתי בול! תחושה של פמפום במלוא המרץ. כנראה שאפסיק לקרוא כתבות שלו. מעניין איך הוא יסתכל בעיניים לאלה שבלעו את הפמפומים שלו. מה שטוב, זה שהפמפומים הלא פוסקים מלמדים על המצב בשוק. כשהשוק פורח, לא צריך לפמפם. לא אתפלא אם הקריסה כבר התחילה.סגור
-
20.חיחי 24/05/2024 15:28הגב לתגובה זו18 0בקרוב כולם פושטים רגל חחחסגור
-
19.שרי המדינהיוסי 24/05/2024 14:13הגב לתגובה זו4 0שרי המדינה חסרי מעוף ויחשיבה כלכלית. הורידו מחירי קרקע ללא תנאי לרוכש להתחיל לבנות מייד עם הזכייה. למנוע מהזוכה לשמור עד לעלית מחירים.סגור
-
18.דירות יד שניה ירידות גדולותדירות יד שניה בקריות ובחיפה ירדו ביותר מ25% וזה בל 24/05/2024 13:16הגב לתגובה זו28 9דירות יד שניה בקריות ובחיפה ירדו ביותר מ25% וזה בלי ויכוחים , מפחידסגור
-
בחיפה דירה יד 2 הכי זולה אפילו בחליסה חצתה רף המיליווחחחח 24/05/2024 17:42הגב לתגובה זו6 19דירות 100מטר בשכונות אחרות מעל 2מיליון...סגור
-
17.תודות להבטחת ביבי במחאת האוהלים הכל יקר בטירוףערן 24/05/2024 12:37הגב לתגובה זו12 1אין על ביבי מר בטחון מר כלכלה יזכרו בספרי ההיסטוריה כמחריבה של ישראל.סגור
-
16.פחחח... "עליה" עאלק. השוק במצב מוות קליני, במצב צמח. (ל"ת)מתווך, RE/MAX 24/05/2024 12:32הגב לתגובה זו29 2סגור
-
15.הקבלנים צוחקיםמנחם אב 24/05/2024 12:07הגב לתגובה זו48 1תסתכלו טוב על חנן מורסגור
-
14.אם רק היו מכניסים את מחיר למשתכן למדדפרשנדתא 24/05/2024 11:49הגב לתגובה זו29 4אם הלמ"ס היו מכניסים את עסקאות מחיר למשתכן למדד מחירי הדירות, המדד היה יורד משמעותית תוך מספר שנים וכך גם מחירי השוק. אבל ברור שהמטרה היא לשמור על המחירים הגבוהים, שלא חס וחלילה לפגוע בבנקים, בהכנסות המדינה ובמתעשרים המדומים שלא חושבים על הדורות הבאים.סגור
-
מחיר למשתכן כבר במדד.קלקלן 24/05/2024 18:34הגב לתגובה זו2 3תקרא את הודות הלמ"ס עם פרסום המדד.סגור
-
13.אם מחירי דירות יעלו תעלה גם ריבית.ודי 24/05/2024 11:27הגב לתגובה זו10 3אין שום סיבה שריבית לא תעלה אם מחירי דירות עולים.סגור
-
12.רווח גולמי מול נקיליאור 24/05/2024 11:15הגב לתגובה זו19 2אתם צודקים אבל לא מצפה לישועה מהלמס. פשוט יהיה להם קשה לחשב. מבצעי ההטבות של 10:90 יבוא לידי ביטוי בהוצאות המימון של היזמים ויאכלו את הרווח. בעוד שהרווח הגולמי יגדל, הרווח הנקי ייקטן משמעותית. בנוסף, לדעתי בקרוב יירד לבנקים האסימון שהם בעצם נושאי הסיכון כאן מאחר ודוח אפס הוא לא ממש אפס ואז גם הריבית המימונית ליזמים תעלה. כל זאת מבלי לקחת בחשבון את כושר הפרעון של הרוכשים בעוד 3 שנים שחלקם יצטרכו להחזיר את הדירות לשוק ומהר.סגור
-
11.עוד ועוד ישראלים הופכים להיות "משקיעים"אכן. הטימטום נמשך! 24/05/2024 11:01הגב לתגובה זו30 1היחידים שבאמת מרווחים הם הבנקים. כל השאר היזמים הקבלנים והמשקיעים כולם בסופו של דבר רק ממנים את רוחי הבנקים. בזמן הקריסה שתבוא עלינו, כולם ייללו ויאכלו את הלב. היחידים שימשיכו לחגוג הם הבנקאים.סגור
-
10.שקר. זה מחירי 95%-5% (ל"ת)מתווך תל אביב 24/05/2024 10:59הגב לתגובה זו29 3סגור
-
9.מנסים להעיר את השוקשחר 24/05/2024 10:56הגב לתגובה זו34 2מספרים לנו סיפורים על עליית מחיר כדי לגרום לאנשים להתנפל ולקנות... לכולם (לממשלה, קבלנים ובנקים) חוץ מלאזרחים יש אינטרס שהמחירים יעלו או לפחות לא ירדוסגור
-
8.הקבלנים לא ציפו לכלום...סווינגר 24/05/2024 10:22הגב לתגובה זו33 1בישראל הכיוון בכל מוצר, הוא רק למעלה. המדינה הזו נשלטת ע"י חוג קטן מאוד של משפחות עשירות. אם היו מביאים חברות בנייה מחו"ל, ומשחררים את הטופסולוגיה - המחירים היו לפחות חצי מהקיים. איכות הבנייה, דירות מדינה לתושב הן ביחס תמורה/מחיר מהנמוכים במדינות המפותחות.סגור
-
7.מבצעי הקבלנים יקטינו את הרווחיות ויקשו על פרעון החובות (ל"ת)נביא 24/05/2024 10:15הגב לתגובה זו18 1סגור
-
6.מה חדש?סופש.. ואיתו כתבות קבלנים..כבר אני רץ לקנות דירה ע 24/05/2024 10:01הגב לתגובה זו36 4סופש.. ואיתו כתבות קבלנים..כבר אני רץ לקנות דירה עם ריביות מטורפות כאלה..אין מכירות, השוק גוסס לגמרי, מודעות עם הורדת מחיר של חצי מיליון ביד 2סגור
-
5.יצחקי בקריז של פמפומיםהכל שקרים 24/05/2024 10:00הגב לתגובה זו46 8אני סיימתי לקרוא את ה"כתב" הזה. משהו רע מאוד עובר עליו.סגור
-
הוא דווקא כתב לא מעט על ירידות בנדלןעוזרי 24/05/2024 21:47הגב לתגובה זו5 14לצערי המציאות של המלחמה היא שמחירי חדרה-גדרה ואפילו מעבר, בעיקר עולים/לא יורדים. נכון - יש האטה במשק, ויש גם יורדים מהארץ. אבל עכשיו הרבה מתושבי הדרום והצפון מתנקזים למרכז ולא רוצים לחזור ויש האטה משמעותית בקצב הבניה.כמובן שמי שרוצה לקנות באיזורי ספר - ימצא עיסקאות מאוד משתלמות. מי שמחפש את זה במרכז - כנראה שממשיך לחפש את 2009סגור
-
4.לנטוש את מדינת השמד הזואיתן 24/05/2024 09:59הגב לתגובה זו21 9להלחם נגד המדינה ולא בעדהלקחת מטוס ולעוף מפה למקומות שמותר לחיות ולחלום עם 2 רגליים , דירה ,נופש מכונית וגם מסעדהשישאר מי שישאר וגם ימות ממש לא אכפת לי , מי שישאר זה מי שהמדינה הטיבה איתו וחלקה לו פרסים , חרדים ועודסגור
-
3.קשקוש בלבוש עלויות הבניה עלו ב 20% בגלל מחסןר בפועליםוזה עוד בלי קשר לעליה במימון. 24/05/2024 09:52הגב לתגובה זו4 12וזה עוד בלי קשר לעליה במימון.סגור
-
2.כתבות מגמתיות בתשלום .דבר לא ימנע את ירידת מחירי הנכסיםקשקש 24/05/2024 09:46הגב לתגובה זו53 8זה לא מגיע מיד לוקח בין 2-3 שנים עד שהמגמה משפיעה על מחירי הנכסים כמו כן כינוסי הנכסים יתנו תנופה חזקה יותר .ירידה מהשיא של 30-35% לא תהיה הפתעה גדולה וזה יהיה מאוד בריא לשוקסגור
-
1.הנייר סופג הכולדרור 24/05/2024 09:42הגב לתגובה זו44 1קבלנים רבים ממונפים מאוד , חסרים עובדים לביצוע עבודות ,ועם כול זה עליות מחירי המוצרים ותשומות העבודה מותירים אותם עם הלשון בחוץ .סגור
-
צודק ב100%רוסלן 25/05/2024 07:05הגב לתגובה זו2 0צודק ב100%סגור
