אאורה ראשונה, אנשי העיר בולטת בת"א: החברות ששולטות בהתחדשות עירונית

אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית נמצאת בסיכון גבוה; ירושלים עקפה את תל אביב במספר פרויקטי פינוי בינוי בעיר – ירושלים עם 181 ותל אביב עם 178 פרויקטים; תל אביב מובילה בתמ"א 38 עם 1131 פרויקטים, רמת גן במקום השני עם 203 פרויקטים וחיפה במקום השלישי עם 151 פרויקטים - כך עולה מהשורה התחתונה של דוח חברת דן אנד ברדסטריט, שחושפת את דירוג יזמיות ההתחדשות העירונית לשנת 2024. החברה מפרסמת את דירוג Duns 100 לחברות ייזום הנדל"ן בענף ההתחדשות העירונית לשנת 2024 זו השנה ה-6, שכן תחום ההתחדשות העירונית מהווה חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן ומכלל הפעילות המשקית של תחום הדיור בישראל.

לפי המספרים, חל גידול של כ-24% בפרויקטי תמ"א 38 שנמצאים בשלב קבלת היתר בניה, וגידול של כ- 34% בפרויקטי תמ"א 38 שאוכלסו. 

אל קבוצת ה-Dunstars בפינוי בינוי נוספו השנה 3 חברות – "קבוצת יובלים", "ענב" ו"י.ח דמרי". בעיר תל אביב, ממשיכה להוביל חברת אנשי העיר, עם 53 פרויקטים בעיר, מתוכם 4 פרויקטים שאוכלסו בשנת 2023. למקום ה-2 עלתה חברת אקרו נדל"ן.

התחדשות עירונית לפי ערים (מתוך הדוח)

בעיר תל אביב חל גידול של כ- 37% במספר יחידות דיור בפרויקטים בשלבים מתקדמים בשנת 2023, לעומת שנת 2022 . תל אביב, נתניה וירושלים הן הערים עם היקף הבניה הגדול ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי. 

"אנו מפרסמים את דירוג היזמים המובילים בהתחדשות עירונית של Duns 100, זו השנה ה-6, על רקע המלחמה, שהשפיעה רבות על ענף הנדל"ן כולו", אומרת לי קלדרון גולדשטיין, מנהלת תחום הנדל"ן ב-Duns100. "תחום ההתחדשות העירונית, המהווה חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן, תמיד היה חשוף לסיכונים ולסביבת אי- וודאות, שהחריפו עם פרוץ המלחמה. עם זאת, התחדשות עירונית מהווה מנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן והצורך בה ניכר היום יותר מתמיד. אנו צופים שלמרות שסיכונים, היזמים האיתנים, אלה שלא מסתמכים רק על מינוף פיננסי, יצלחו את המשבר".

זרקור על תחום ההתחדשות העירונית בשנת 2024 - רקע לדירוג
על פי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית, 30% מכלל היתרי הבניה שניתנו בישראל בשנת 2023 היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ועל פי הלמ"ס, כ-25% מכלל התחלות הבנייה היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.

תחום ההתחדשות העירונית ממשיך להיות מאופיין באי-וודאות. סביבת ריבית גבוהה, מחסור חמור של כוח האדם בעקבות ההגבלות על העובדים הפלסטינים ויציאת העובדים הזרים, ירידה חדה בפריון העבודה, היקלעות לקשיים ואפשרות קריסה של חברות בענף הנדל"ן, אלה רק דוגמאות למשבר הנדל"ן שהחריף עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל ומשפיע ישירות על תחום ההתחדשות העירונית. זאת לצד, הבחירות לרשויות המקומיות שעיכבו תהליכים, פקיעת תוקפה של תמ"א 38 והחלת "חלופת שקד".
 
הכי הרבה פרויקטים: יעקב אטרקצי מאאורה (ראובן קופצ'ינסקי)

עם זאת, על אף כל הקשיים שהחריפו מפרוץ המלחמה, תחום ההתחדשות העירונית משמש כמנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן. החשש מרעידות אדמה, לצד ההבנה כי יש צורך במיגון דירות ומבנים מפני טילים, הובילו להאצה ניכרת בתחום. למרות המלחמה, כך עולה מדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המדינה חצתה את היעד השנתי בתחום.

עפ"י דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2023, במהלך שנת 2023 אושרו תוכניות פינוי ובינוי הכוללות 40,928 יח"ד, זאת בדומה להיקף יחידות דיור שאושרו בשנת 2022 (כ-39.9 אלף יח"ד). מדובר בהיקף יח"ד שעולה על היעד שהציבה הממשלה במסגרת התוכנית האסטרטגית לדיור, העומד על 31,250 יח"ד. אולם, על רקע המצב, חלה האטה מסוימת במספר הפרויקטים שהגיעו לכדי מימוש. כך, התקבלו היתרי בניה ל-22,356 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית– ירידה של כ-20% ביחס לשנת 2022. (חשוב לציין שמדובר ביחס זהה של יחידות דיור שקיבלו היתר בניה בהתחדשות עירונית, מתוך סך יחידות הדיור, ביחס לאשתקד).

יש לציין כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חתמה על הסכמי מסגרת (תמריץ כספי לרשות המקומית כנגד הוצאת היתרי בנייה למיזמי התחדשות עירונית) עם 12 רשויות מקומיות בישראל. מהלך זה האיץ את היתרי הבניה בשנת 2023, כאשר 9 מתוך 10 הרשויות המובילות במתן היתרי בניה בפינוי בינוי הינן רשויות שנחתם עמן הסכם מסגרת.

לדירוג התחדשות עירונית של Duns 100 - הדירוג הרשמי של היזמיות המובילות את הענף בישראל, נבחנו השנה מאות יזמים. כאמור, על פי נתוני דן אנד ברדסטריט אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן, דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת. כמו כן, בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים ב-15 ערים מובילות– אשדוד, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב.

החדשות בדירוג

בדירוג דורגו 156 חברות, ביניהן 18 חברות שדורגו בתמ"א לפי ערים בלבד. בקבוצת ה- Dunstars בפינוי בינוי דורגו 10 חברות, אשר לקחו חלק בשנת 2023 ב- 387 פרויקטים בשלבים שונים. בולטת בנתוניה היא חברת אאורה, אשר מדורגת ב- Dunstars מהדירוג הראשון שפורסם, עם 72 פרויקטים סה"כ בשנת 2023, ביניהם 7 פרויקטים שנמצאים בשלב קבלת היתר בניה (1,870 יחידות דיור).

כאמור, אל קבוצת ה-Dunstars בפינוי בינוי נוספו השנה 3 חברות, 'קבוצת יובלים', עם 935 יחידות דיור בשלב היתר בניה, 'ענב' עם 919 יחידות דיור בשלב היתר בניה, ו'י.ח דמרי', הציבורית, עם 492 יחידות דיור בשלב קבלת היתר בניה ופרויקט שאוכלס בשנת 2023 עם 144 יחידות דיור. י.ח דמרי נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2009, ופעילותה בתחום גדלה בצורה ניכרת בשנים האחרונות.

אל קבוצת ה- Dunstars  בתמ"א 38 עלתה השנה חברת 'קטה גרופ (Kata Group)', הפעילה בעיקר בעיר פתח תקווה. לקטה גרופ 33 פרויקטים סה"כ, ביניהם 14 פרויקטים בשלב קבלת היתר בתנאים ו- 12 פרויקטים בשלב קבלת היתר בניה.
 

מגמות שעלו מתוך דירוג 2024

תמ"א 38  
מנתוני דירוג התחדשות עירונית Duns 100 לשנת 2024, עולה גידול בסך הפרויקטים. כך, חל גידול של כ- 24% בפרויקטים שנמצאים בשלב קבלת היתר בניה, וגידול של כ- 34% בפרויקטים שאוכלסו (קיבלו טופס 4 במהלך שנת 2023). בנוסף, נתוני הדירוג מציגים גידול במספר הפרויקטים בשלב בקשה להיתר (בהלימה לנתוני הרשות להתחדשות עירונית). להערכת הרשות הממשלתית, מגמה זו צפויה להימשך ואף להתרחב, על בסיס התוכניות העירוניות המחליפות תמ"א 38 שהרשות מקדמת בימים אלה ב-18 רשויות מקומיות גדולות.

יש לציין, שגם בשנת 2024 אנו ממשיכים לראות הגעה של פרויקטי תמ"א לכדי מימוש בעיקר במחוז תל אביב ומחוז מרכז, לעומת הפריפריה, ובפרט הדרום.

בולטת במיוחד היא העיר תל אביב, שחל גידול של כ- 37% במספר יחידות דיור בפרויקטים בשלבים מתקדמים (היתר בתנאים, היתר בניה, אכלוס) בשנת 2023, לעומת שנת 2022.

פינוי בינוי
נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולים בקנה אחד עם הנתונים שמציג דירוג Duns100 - תל אביב, נתניה וירושלים הן הערים עם היקף הבניה הגדול ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי.

נתון נוסף שעולה מהדירוג - בין השנים 2022-2023 חל גידול של כ- 16% במספר הפרויקטים שנמצאים בשלב של היתר בניה, זאת לעומת גידול של כ-35% בין השנים 2021-2022. באשר לפרויקטים שאוכלסו, ישנה יציבות בין השנים 2022-2023.