השקעות בנדל"ן: הסקטור הגרוע ביותר בשנים האחרונות - האם יש סיכוי למפנה?

הגענו כבר אל הסקטור האחרון מתוך 11 הסקטורים – סקטור הנדל"ן. הסקטור הזה מורכב בעיקר מחברות ריט – Real Estate Investment Trusts וחברות ניהול וייזום נדל"ן. מדובר בסקטור שהיה נחשב לחלק מסקטור הפיננסים עד שנת 2016 (בגלל התלות הגבוהה שלו במימון), אז הוא הופרד והוגדר כסקטור בפני עצמו. רק קרנות הריט משכנתאות נשארו בסקטור הפיננסים.

לשאר הכתבות בסדרה: 
>>> מהם 11 הסקטורים ב-S&P ואיך להשתמש בהם בבניית אסטרטגיית השקעה?
>>> סקטור האנרגיה - הסולידי שמזנק בשנים האחרונות; המניות העיקריות, הביצועים ואיך משקיעים?
>>> טכנולוגיה: איך משקיעים במנוע של העליות בוול סטריט בשנים האחרונות?
>>> בריאות: סקטור סולידי וצומח אבל מפוקח בכבדות עם תשואות נמוכות
>>> חומרי בסיס: סקטור סולידי ומגוון אך תלוי בסייקל הכלכלי
>>> תעשיות: ציוד כבד, שילוח, טורבינות ועד אובר - הסקטור המגוון ביותר
>>> פיננסים: המנוע של שוק ההון - הבנק וחברת הביטוח (כמעט) תמיד מרוויחים
>>> השקעה במניות צריכה - סקטור דפנסיבי וחסין מיתון; האם כדאי?
>>> צריכה מחזורית - להשקיע בחברות שלוקחות לכם את רוב המשכורת
>>> שירותי תקשורת: שילוב מנצח של צמיחה וערך
>>> תשתיות: הסקטור הדפנסיבי שצפוי ליהנות מהורדת הריבית

 מבנה

בסקטור הנדל"ן ישנן שתי קבוצות תעשייה – חברות ריט, ניהול ופיתוח נדלן.

חברות הריט על סוגיהן השונים מבוססות כולן על אותו עיקרון: רכישת נדל"ן על ידי חוב או הון שמגוייס באמצעות מניות, ויצירת תזרים הכנסות שוטף מדמי השכירות. על פי חוק החברה מחויבת לחלק כ-90% מההכנסות החופשיות מדמי שכירות כדיבידנד למשקיעים, ואלו נהנים גם מהטבות מס.

הנדל"ן יכול להיות נדל"ן למגורים, לתעשייה וכו'. ישנם גם סגמנטים חדשניים יותר או כאלו שהתפתחו בשנים האחרונות – מרכזי נתונים, אנטנות סלולריות, מרכזים לוגיסטיים או יחידות איחסון פרטיות – תחום שצומח במהירות בשנים האחרונות.

בקבוצת התעשייה של חברות הריט ישנן, אם כן, שמונה תעשיות שונות לפי סוגי קרנות הריט – תעשייה, מלונאות, משרדים, בריאות (בתי חולים), מגורים, קמעונאות, ייחודיים (כמו לדוגמה עמודי אנטנות סלולריות כנ"ל) ומגוון – חברות ריט שפועלות בכמה תחומים במקביל. כולן, כאמור, עובדות על אותו עיקרון – קנייה של נדל"ן מסוגים שונים בכסף שמגויס באמצעות מניות או חוב, השכרתו וחלוקת ההכנסות לבעלי המניות.

קבוצת התעשייה השנייה, ניהול ופיתוח נדל"ן, כוללת פעילויות נדלן אחרות כמו ייזום בניה ומכירה, או חברות תפעול מתחמי מגורים ועוד.
 

מאפיינים

השקעות נדל"ן, ובמיוחד בקרנות ריט, נחשבים בדרך כלל להשקעה סולידית ובטוחה לטווח ארוך שמספקת הכנסה שוטפת יציבה וצומחת. לרוב החברות משכירות את הנכסים לטווח ארוך ונהנות ממרווחים קבועים בין הריבית שהן משלמות להכנסות משכר הדירה, ומצמיחות בהדרגה את פורטפוליו הנכסים באמצעות חוב חדש או הנפקת מניות.

השקעה בריט מאפשרת חשיפה למודל האטרקטיבי של השקעה בנכס שמייצר הכנסות שוטפות, מבלי צורך לרכוש דירה שלמה (או מרכז מסחרי, או בית חולים וכדו') במאות אלפי או מיליוני דולרים, וחוסכת גם את ה"כאב ראש" שבהתעסקות עם השכרה של נכס (תיקונים, תחלופת שוכרים וכדו'). המודל הזה מתאים, לדוגמה, לפנסיונרים שרוצים להנות מהכנסה שוטפת וכדו' או לאנשים ללא הון מספיק לרכישת דירה, שרוצים להשקיע בתחום הנדלן. 

אבל במודל הזה ישנו גורם קריטי אחד שפגע בתעשייה קשות בשנתיים האחרונות - גובה הריבית. בדומה לסקטור הקודם שסקרנו, סקטור התשתיות, ריבית גבוהה פוגעת פגיעה כפולה במניות הנדל"ן בכלל ובקרנות הריט בפרט. ראשית, ריבית גבוהה פוגעת ישירות במודל העסקי, שמבוסס על פי רוב על קניית נכסים באמצעות חוב. חברות הריט ממונפות מאד, ועליית ריבית פוגעת בהכנסות השוטפות כמו גם ביכולת להתרחב ולצמוח ומכבידות מאד את נטל התשלומים השוטפים על ההלוואות שנלקחו בעבר. בנוסף, האלטרנטיבה הישירה להשקעה בריט היא בדרך כלל השקעה באגרות חוב, ועליית הריבית מעלה את האטרטקטיביות של האחרונות על חשבון קרנות הריט. זו הסיבה שסקטור הנדל"ן הוא בעל הביצועים הגרועים ביותר מכל 11 הסקטורים בשנים האחרונות, כפי שנראה בהמשך. 

ערך הנדל"ן עצמו גם משקיע על הסקטור בטווח הארוך אבל בדרך כלל השפעתו פחותה. ההשפעה על התזרים שהסקטור מייצר (שזו בדרך כלל הסיבה העיקרית להשקעה בקרנות ריט) לא קיימת בטווח הקצר והבינוני, אך לאורך זמן עלייה בערך הנדל"ן מייצרת רווחי הון, וגם מאפשרת יותר מינוף (שכן ההון עצמי גבוה יותר), ויצירת השקעות חדשות (אם כי גם אלו יקרות יותר אם ערך הנדל"ן עלה). כמובן שזה עובד גם לצד ההפוך – ירידה בערך הנדל"ן (כפי שקרה במשבר 2008) משפיעה לרעה על חברות הסקטור. ניתן לראות שהגורם הזה פחות משפיע על מניות הנדלן מהעובדה שלמרות שמחירי הנדל"ן (לפחות בסקטורים מסוימים כמו מגורים) בשיא, מחירי קרנות הריט בשפל. 

מלבד גובה הריבית שמשפיע על כל סקטור הנדל"ן, ישנם גם גורמים שמשפיעים על סגמנטים ספציפיים. מגיפת הקורונה, לדוגמה, פגעה במרכזים המסחריים ובקניונים באופן משמעותי, וגם בחברות ריט בסקטור בתי החולים שכן בתי החולים סבלו מהוצאות כבדות, והתקשו בתשלומים השוטפים לחברות הנדל"ן (חברת  MEDICAL PROPERTIES TRUST -1.29% MEDICAL... 4.21 -1.29% סגירה:0 פתיחה:4.25 גבוה:4.36 נמוך:4.2 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מענקיות הסקטור שנחתכה בעשרות אחוזים בשנים האחרונות עקב כך שהשוכר המרכזי שלה, רשת בתי חולים, נקלעה לקשיים). 

בעוד המרכזים המסחריים ומרכזי הקניות חזרו מאז הקורונה לפעילות מלאה וקרנות הריט התאוששו מעט, תחום המשרדים עוד רחוק מאד מלהתאושש, שכן השינוי המהותי של עבודה מהבית נראה יותר קבוע מהשפעת המגפה על המרכזים המסחריים. קרנות הריט הממוקדות במשרדים עדיין נסחרות בשפל היסטורי.

מהפכת הסלולר הצמיחה סגמנט חדש  - חברות ריט שמחזיקות בעמודי אנטנות סלולריות (או תשתיות סלולריות) ומשכירות את שירותיהם לחברות הסלולר. אלו היו מהתחומים הצומחים ביותר בתחום הריט בנשים האחרונות. הייפ הבינה המלאכותית משפיע בצורה חיובית על קרנות הריט של מרכזי הנתונים, ויש הסבורים שטרנד זה נמצא רק בתחילת דרכו. כך כל תחום מושפע מגורמים נוספים מלבד ערך הנדל"ן וגובה הריבית. 

 
 תעודות סל ומניות מרכזיות

 
REAL ESTATE SELECT SECTOR SPDR FUND +0.81% REAL ESTATE 43.82 +0.81% סגירה:0 פתיחה:43.51 גבוה:43.91 נמוך:43.32 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: היא תעודת הסל העוקבת אחר הסקטור (סימול: XLRE). היא מנהלת 5.8 מיליארד דולר, גובה דמי ניהול של 0.09% ותשואת הדיבידנד השנתית היא 3.51% - כמעט פי 2 מתשואת הדיבידנד של ה-SP500, ומניות התעודה נסחרות במכפיל רווח 29.49 (מכפיל הרווח בדרך כלל פחות משמעותי בתעשייה הזו, ומסתכלים במקום זאת על FFO). עשר האחזקות הגדולות בקרן מהוות סך הכל כ-60% מהנכסים - אחוז נמוך יחסית. חמש האחזקות הגדולות מראות את הגיוון הרב של הסקטור וכוללות קרנות ריט מתחום המרכזים הלוגיסטיים, תשתיות סלולריות, מרכזים רפואיים וקמעונאות. 

PROLOGIS -0.19% PROLOGIS 114.32 -0.19% סגירה:0 פתיחה:114.74 גבוה:114.99 נמוך:113.6 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  קרן ריט מתחום התעשייה בעלת שווי שוק של 104 מיליארד דולר הפועלת ב-19 מדינות שונות ומתרכזת בעיקר במרכזים לוגיסטיים. היא מחלקת דיבידנד בגובה 3.42% ומכפיל הרווח הוא 32.8. החברה מהווה 10.56% מנכסי תעודת הסל. 

AMERICAN TOWER CORP +0.99% AMERICAN TO 202.87 +0.99% סגירה:0 פתיחה:200.25 גבוה:203.51 נמוך:198.71 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  הלהיט של השנים האחרונות בשוק הריט - קרנות שנכסי הנדל"ן שלהם הם עמודי תקשורת סלולרית ותשתיות תקשורת אחרות. החברה נסחרת בשווי 92 מיליארד דולר, מחלקת דיבידנד בגובה 3.29% ונסחרת במכפיל 44.42.
החברה מהווה 9.44% מהתעודה. 

EQUINIX +0.63% EQUINIX 924.69 +0.63% סגירה:0 פתיחה:914 גבוה:930.15 נמוך:914 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  קרן ריט נוספת השולטת בתחום מרכזי הנתונים. שווי השוק עומד על 72.7 מיליארד דולר, תשואת הדיבידנד 2.22% ומכפיל הרווח 76.89.  7.41% מנכסי XLRE מושקעים בחברה זו. 

WELLTOWER +0.42% WELLTOWER 137.98 +0.42% סגירה:0 פתיחה:137.52 גבוה:138.34 נמוך:136.82 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  קרן ריט מתחום מרכזי הרפואה - בתי אבות, בתי חולים ומרפאות. מכפיל הרווח הוא 120, תשואת הדיבידנד 2.35% והקרן נסחרת בשווי 62 מיליארד דולר. וולטאוור תופסת 5.93% מנכסי תעודת הסל XLRE. 

SIMON PROPERTY GROUP INC +0.49% SIMON PROPE 181.79 +0.49% סגירה:0 פתיחה:180.41 גבוה:182.76 נמוך:180.29 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  קרן ריט מתחום הקמעונאות - מרכזי מסחר ובילוי. הקרן נסחרת בשווי 56.9 מיליארד דולר, מכפיל רווח 19.35 ותשואת דיבידנד גבוהה במיוחד - 5.27%. קרן הריט הזו מהווה 5.1% מנכסי XLRE. 

עוד בעשר האחזקות המובילות:  DIGITAL REALTY TRUST INC +0.93% DIGITAL REA 187.65 +0.93% סגירה:0 פתיחה:186.85 גבוה:188.17 נמוך:185.17 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: - קרן נוספת מתחום מרכזי הנתונים (4.85%),  CROWN CASTLE INTL CORP +0.12% CROWN CASTL 104.5 +0.12% סגירה:0 פתיחה:103.76 גבוה:105.01 נמוך:103.38 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  קרן נוספת מתחום תשתיות הסלולר (4.59%),  REALTY INCOME CORP +0.91% REALTY INCO 57.4 +0.91% סגירה:0 פתיחה:56.72 גבוה:57.49 נמוך:56.59 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  קרן ריט הידועה בזכות חלוקת הדיבידנד החודשי שלה (במקום הרבעוני כמקובל) שעומד כעת על כמעט 6% בשנה. היא פועלת בעיקר בתחום הקמעונאות (4.56%),  PUBLIC STORAGE +1.3% PUBLIC STOR 337.2 +1.3% סגירה:0 פתיחה:331.97 גבוה:339.06 נמוך:330.86 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:
קרן מתחום המחסנים האישיים (4.48%) וסוגרת את העשירייה הראשונה  COSTAR GROUP INC +0.92% COSTAR GROU 76.98 +0.92% סגירה:0 פתיחה:76.82 גבוה:77.2 נמוך:74.9 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  החברה היחידה שאיננה קרן ריט, ועוסקת בתחום השירותים לנדל"ן. 

VANGUARD REIT INDEX FUND +0.86% VANGUARD RE 95.64 +0.86% סגירה:0 פתיחה:94.84 גבוה:95.81 נמוך:94.45 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  היא המקבילה של וונגרד לתחום. במקרה זה מדובר בקרן גדולה בהרבה המנהלת 61 מיליארד דולר. תשואת הדיבידנד 4.15% ודמי הניהול 0.13% - גבוה מבדרך כלל. עשר האחזקות הגדולות דומות למדי, אך האחזקה הכי גדולה באופן לא אופייני היא בקרן נאמנות של וונגרד מתחום הנדלן (סימול: VRTPX) שמהווה 13.1% מנכסי התעודה. 

 
ISHARES U.S. REAL ESTATE ETF +0.84% ISHARES U.S 99.74 +0.84% סגירה:0 פתיחה:99.05 גבוה:99.93 נמוך:98.63 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: האלטרנטיבה של בלקרוק גובה 0.4% ומנהלת 2.9 מיליארד דולר. האחזקות הגדולות זהות לחלוטין לקרן של SPDR במשקלים שונים. 

ISHARES GLOBAL REIT ETF +0.59% ISHARES GLO 25.76 +0.59% סגירה:0 פתיחה:25.62 גבוה:25.81 נמוך:25.52 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  משקיעה גם בשווקים הבנלאומיים אך רק בתחום הריט ולא בכל סקטור הנדלן. האחזקות דומות למדי לתעודות האחרות עם כמה שינויים בחמישיה השניה. 

קרנות ממוקדות:
ISHARES RESIDENTIAL REAL ESTATE CAPPED ETF +0.99% ISHARES... 87.58 +0.99% סגירה:0 פתיחה:87.08 גבוה:87.79 נמוך:86.56 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: משקיעה בקרנות ריט הממוקדות בתחום המגורים או מולטי סקטור. 

 Pacer Data & Infrastructure Real Estate משקיעה בתחום הלוהט של מרכזי הנתונים ותשתיות. בכל זאת היא איבדה מתחילת השנה 6.74% ותשואת הדיבידנד נמוכה - 0.55%. 

ישנן כמה קרנות המשקיעות בחברות ריט עם שיעור דיבידנד גבוה.  GLOBAL X SUPERDIVIDEND REIT ETF +0.31% GLOBAL X... 21.09 +0.31% סגירה:0 פתיחה:21.03 גבוה:21.1 נמוך:20.96 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  לדוגמה מציעה תשואת דיבידנד של 7.89%. לעיתים חברות כאלה הן סוג של "מלכודת דבש" עם חוסר יכולת להתמיד בשיעור הדיבידנד הגבוה. כך לדוגמה תעודה זו ירדה ב-7.94% מתחילת השנה - יותר מהירידה הכללית בסקטור. 

בארץ ישנן לא מעט תעודות מחקות העוקבות אחר הסקטור או סגמנטים מסוימים מתוכו. ביניהן: מור מחקה אינדקס תשתיות ובינוי ארה"ב (0.75% דמי ניהול), אי.בי.אי. מחקה Solactive US REIT ( דמי ניהול 0.8%), MTF מחקה אינדקס נדל"ן למגורים ארה"ב Top10 מנוטרלת מט"ח (0.5% דמי ניהול) בין השאר. 

ביצועים

השפעת העלאת הריבית על הסקטור בשנתיים האחרונות היא עצומה, ומחקה רווחים של שנים רבות. זהו הסקטור הגרוע ביותר מתחילת השנה (היחידי שמציג הפסדים), בשנה האחרונה ובחמש השנים האחרונות. נציין, עם זאת, שהתשואות המוצגות פה לא כוללות דיבידנדים, שנחשבים גבוהים במיוחד בסקטור, וגם נהנים, כאמור, מהטבות מס. 

נקודה נוספת שחשוב לציין שבמקרה ותתרחש סוף סוף הורדת ריבית, אחד הסקטורים שיהנה ממנה בצורה החזקה ביותר הוא ללא ספק סקטור הנדל"ן, ובמיוחד קרנות הריט, ש"נשחטו, במהלך העלאות הריבית. הנה תשואות קרן הסל העוקבת אחר הסקטור: