כמה עולה דירת 5 חדרים באילת? לא מה שחשבתם

במהלך השבוע פתחו במשרדי האחים בוסקילה את השמפניות: חברת הנדל"ן זכתה במכרז דיור במחיר מטרה של רמ"י באילת, הם יבנו 120 דירות, אחרי שרכשו את הקרקע בסכום של 5.666 מיליון שקל. החברה תמכור מחצית מהדירות במסגרת מחיר מטרה ומחצית במסגרת השוק החופשי. הרכישה של הקרקע נעשתה בהנחה משמעותית. הם רכשו את הקרקע בכ-30% מגובה השומה. כשמסתכלים על המספרים של השמאי, אפשר לשפשף את העיניים ולא להאמין - דירות באילת נמכרות בכמעט 20 אלף שקל למ"ר. 

חברת האחים בוסקילה היא היחידה שניגשה למכרז. מחיר המינימום של שמאי רמ"י עמד על 44 מיליון שקל, החברה תשלם גם הוצאות פיתוח של 28.5 מיליון שקל, מה שאומר שהמחיר הסופי שתשלם עומד על יותר מ-34 מיליון שקל ועדיין - בהשוואה למחיר השומה שנקבע מדובר בהנחה משמעותית. לפי רמ"י, המחיר למ"ר יעמוד על 12,206 שקל למ"ר, בעוד שהמחיר הממוצע באילת עומד על 19,200. לכאורה, נראה שהמחיר נמוך מדי בעוד המחיר הממוצע למ"ר באילת גבוה מדי - גבוה אפילו ביחס לפריפריה ומתקרב לערים בצפון השרון.

5 חדרים ב-2.46 מיליון שקל. מי היה מאמין?

ועכשיו, שימו לב למחירי הדירות במסגרת מחיר מטרה באילת: דירת 93.2 מ"ר תעלה 1.188 מיליון שקל וצפונה, דירת 4 חדרים בגודל 108.2 מ"ר תעלה 1.476 מיליון שקל ודירת 5 חדרים מרווחת, 128.2 מ"ר, תעלה 1.831 מיליון שקל. לכאורה, היינו מצפים שמחירי הדירות הקטנות למ"ר יהיו גבוהים יותר, אבל במקרה הזה, בחישוב למ"ר, המחרי בדירות הגדולות דווקא גבוה יותר וביחס למחיר, נראה שמשתלם יותר לקנות דירה קטנה (יכול להיות שהמחיר בקומות הגבוהות יצמצם את הפער בשל משתנים כמו ראות ונוף ויש לבצע התאמות, כך שהפער הוא שולי). חשוב לציין כי מדובר בהנחה של 600-630 אלף שקל לדירה. 

חות'ים? זה לא מעניין. המחירים עלו מאז הקורונה. בנייה באילת ב-2024

המגרשים ששווקו הם חלק משכונה צפון אילת-שיפולי ההר, שמתפרשת על כ-1,442 דונם מצפון לציר הרח' ששת הימים ודרך הרים, בצמוד לגדה הדרומית של נחל רודד ובין יער הולנד למרגלות מסיב אילת. המגרשים הם חלק משכונת מגורים בת כ-2,680 יחידות דיור שכוללת גם חדרי מלון וגם צמודי קרקע ויחידות מסחר.

• לראשונה: אושרה תוכנית התחדשות עירונית באילת
• אילת מתחדשת: הונחה אבן הפינה לקניון הגדול בעיר

השאלה היא איך העיר אילת, שנראה שקרנה ירד בשנים האחרונות והיא סובלת בחודשים האחרונים גם ממתקפות החות'ים, מצליחה לשווק דירות במחיר של כמעט 20 אלף שקל למ"ר, לשוק החופשי. על פי דוח השמאי ניתן ללמוד כי דירת 5 חדרים ממוצעת בסביבת הפרויקט עומדת על 2.46 מיליון שקל - 19,188 שקל למ"ר, ולא שקל אחד פחות.

לראיה, המחירים בצפון השרון נושקים לאזור 20-22 אלף שקל למ"ר ובפריפריה נעים סביב 15 אלף שקל למ"ר ברף הנמוך ו-19 אלף שקל למ"ר ברף הגבוה. אילת, מצליחה לעקוף את כולם.

האבטלה זינקה, החות'ים כאן

אילת היא עיר תיירות, אבל המגורים בה הם לא עניין של מה בכך - מקורות התעסוקה מוגבלים ובעלי העסקים סיפרו לנו, ממש בסוף השנה, ש"אילת מתרסקת. מי שאין לו גב כלכלי, לא ישרוד את המלחמה". אפילו ראש העירייה הזהיר כי "האבטלה זינקה מ-3.4% ל-14%". פעם, העיר הזאת שמקבלת פטור ממע"מ הייתה נהנית מרכישות מוגברות של הישראלים, ועכשיו, אפילו יו"ר בריל שחר תורג'מן (יבואנית נאוטיקה, טימברלנד ואמפוריום) מעיד על הירידה במכירות ובחלק מהמסעדות מעידים על ירידה של 70% במחזור.

כשהכסף לא מתגלגל ולבעלי העסקים אין פתרון, אילת ממשיכה לעלות מחיר בצורה כמעט חסרת היגיון. שדה התעופה כבר לא שוכן במרכז העיר אלא ברמון ומקשה עוד יותר על מי שרוצה לנוע לאזור המרכז, ועלויות הטיסות המתייקרות לא מוסיפים דבר למשוואה הזאת.

• ועד הבית אחראי על תיקוני רטיבות בבניין? ומה זה רכוש משותף?
• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אז איך זה שהמחירים באילת עולים כל הזמן? אם מוציאים לרגע את המשוואה במחיר מטרה (יותר מ-1.8 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, אנחנו לא נחדש לכם, אפשר למצוא גם במקומות אטרקטיביים יותר, לא תאמינו, אפילו בפתח תקוה המחיר לא רחוק), המחירים באילת כמעט בלתי נתפסים - בפרויקט Cyan, שנחשב ליוקרתי וכולל בריכה ושמונה מבנים בסגנון בוטיק בני חמש קומות, מצאנו מחירים של, תחזיקו חזק, 23-24 אלף שקל למ"ר, ובדירות הקטנות, 3 חדרים, 28 אלף שקל למ"ר. במצב העניינים הזה, אפשר להכריז בקול: המחירים בפרויקטים היוקרתיים באילת כבר מתחרים בדירות בנתניה ובראש העין - וזה כמעט לא הגיוני ביחס למיקום.

"אולי המחיר עוד יעלה"

"אילת מתאפיינת בכמה נתיבים של השקעה, יש כאן אופציות שאין במקומות אחרים", אומר עידן קורנפלד, מבעלי משרד התיווך האילתי קורנפלד נכסים. "הקבלנים שבונים עכשיו בשכונות הטרמינל, למשל, בונים אותם עם מטראז'ים נמוכים, 2 ו-3 חדרים. יש ביקוש לדבר הזה. יש כאן אופציה של השקעה בחברה עם חברת ניהול, שגם משכירה לך את הנכסים, כמו שעושים החברות בראון ואלמוג, ויש את האופציה לנהל את הדירות בעצמך. יש כמובן את האופציה להשכיר לטווח ארוך וליצור לעצמך איזה סוג של דירת ביטחון, דירת נופש, שאתה יכול לברוח אליה גם כשיש מלחמה כשהשמיים סגורים".

"קונים עוד ועוד". קורנפלד (פרטי)

למה המחירים באילת כל כך גבוהים? "כי הקבלנים בישראל מוכרים ב-30-40 אלף שקל למ"ר, זה מושך את אילת למעלה. 3 חדרים בטרמינל נמכרת היום ב-2.1 מיליון שקל, אז כפועל יוצא, גם הדירות של היד השניה כאן קופצות מ-1.5 מיליון שקל לסביבות 1.7-1.8 מיליון שקל. הקבלנים מיד ראשונה מוכרים, הדירות לא עומדות. הם לא יורדים במחירים. ומה קורה כשיש ביקוש? בנאדם היום עושה את השיקול: למה לקנות דירה מיד שנייה ולא חדשה? הם קונים עוד ועוד".

20 אלף שקל למ"ר באילת - זה לא הגיוני. "למדתי שאין היגיון בנדל"ן בישראל. מאז הקורונה, הכל השתנה. בקורונה ראינו עסקאות הזויות. שמאים נתנו הפחתה של 5% על הבית בגלל המצב. לא הבנו מאיפה זה בא לנו. אבל אחרי הקורונה, אנשים נקבו במחיר איקס ולא משנה מה הוא היה, הצלחתי למכור להם את הנכס. באחוזים, אני חושב שהייתה קפיצה של 15%-10% במכה אחרי הקורונה. הקפיצה הזאת אולי תהיה גם עכשיו".

למרות החות'ים? "אנשים מהצפון באים לכאן. האזעקות כאן, זה מינורי".