מבנה צופה צמיחה של 60% ב-NOI בחמש השנים הקרובות; למה זה לא מרשים את המשקיעים?

המניה של מבנה בנפילה וההנהלה רוצה עליות. מה עושים? נותנים תחזית לעוד 5 שנים (מיד הרחבה). זאת תחזית אמיתית, זה מה שהם מצפים, אבל מישהו יודע מה יקרה עוד שנה, שנתיים שלוש. תראו מה קרה בחמש השנים האחרונות ותנסו לחשוב אם אפשר באמת לספק תחזית לעוד 5 שנים. זה נראה בעיקר תוכנית יעדים שמנסה לחזק את מחיר המניה. 

מניית מבנה -1.86% מבנה 1,053 -1.86% בסיס:1,073 פתיחה:1,041 גבוה:1,061 נמוך:1,039 תמורה:20,885,384 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: נפלה ב-17% מתחילת השנה לשווי של 6.5 מיליארד שקל לעומת הון של 8 מיליארד שקל. השוק קובע בתמחור שהוא לא מאמין לערך הנכסים בספרים, הוא מצפה למחיקות בהמשך או לתשואה נמוכה יחסית. בהנהלת מבנה חושבים אחרת, והם סיפקו היום תחזית קדימה.  

על פי האסטרטגיה העסקית של מבנה לחמש השנים הקרובות, החברה תצמח 60%-65% ב-NOI לרמה של 1.25-1.3 מיליארד שקל, ובמקביל תגדל ב-49%-58% ב-FFO שלה עד לרמה של 900-950 מיליון שקל. מדובר על סדר גודל של 8.3%-9.4% בשנה. כמו כן, במהלך השנים האלו יהיה לחברה רווח יזמי בסך של כ-419 מיליון שקל בפרויקטים השונים שהיא מקימה בתחום המגורים.

ברבעון הראשון ה-NOI עלה ב-2.3% לכ-210 מיליון שקל. החברה אשררה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2024 בטווח של 825-850 מיליון שקל. ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון הראשון של שנת 2024 עלה בכ-3.4% לכ-155 מיליון שקל. החברה אשררה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2024 בטווח של 610-630 מיליון שקל.

 
התוכנית נועדה על פי החברה "לתמוך בצמיחה ארוכת טווח, מיצוי הערך בתיק הנכסים הקיים, ביצוע מהלכי צמיחה מבוססי רכישות בתחומי ליבת פעילותה של החברה, ושדרוג משמעותי של תשתיות הניהוליות והטכנולוגיות של החברה". עם זאת, נדמה שלפחות בשלב זה המשקיעים לא מתרשמים מהתחזיות לטווח הארוך, ומצפים שהחברה תציג ביצועים טובים גם בטווח הקרוב. הם חוששים ממצב הנדל"ן בשוק המקומי וזה מתבטא במחיר המניה של מבנה כמו גם במחירי חברות נדל"ן מניב נוספות. 

הירידה במניה העלתה את תשואת ה-FFO הנוכחית לכ-13.5%-14%. מצד אחד זה נראה אטרקטיבי, אבל מצד שני, השוק חושש משני תהליכים - הראשון, של פינוי משרדים ירידת תשואה ובמקביל של עליית הריבית על ההלוואות המשוקללות כך שהמרווחים ירדו ובהתאמה ה-FFO יירד.

מניות הנדל"ן המניב בירידה:

כיום, למבנה כ-1.65 מיליון מ"ר שטחים מניבים ברחבי הארץ, כאשר על פי התוכנית האסטרטגית הם צפויים לגדול בכ-17% בשנים הקרובות לכ-1.9 מיליון מ"ר. היקף ההשקעה בצפוי ב-5 השנים הקרובות בהקמה, תכנון ושדרוג נכסים, אשר יגדילו את תיק הנכסים המניבים של החברה נאמד בכ-4 מיליארד שקל. במקביל, מעדכנת החברה, כי בכוונתה לממש נכסים בכ-350 מיליון שקל, בהם נכסים בחו"ל, ובעיקר נכסים שאינם אסטרטגיים לחברה וללא פוטנציאל השבחה, לרבות נכסי משרדים CLASS B ללא פוטנציאל השבחה.

באשר לחלוקת רווחים, החברה מציינת בתוכניתה כי בכוונתה לחלק מדי שנה עד 50% מה-FFO השנתי של החברה, וזאת בהתחשב בכך שעל פי החלטתה בתוכנית, יחס המינוף (חוב ל-CAP נטו) של החברה לא יעלה על 50%. מבנה גם מתייחסת בתוכנית האסטרטגית לכוונתה לנצל את הנזילות הגבוהה של החברה לצורך הרחבת פעילותה בתחומי הליבה של החברה – מסחר, תעשיה, לוגיסטיקה ודאטה סנטרים (מרכזי נתונים) על ידי ניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו מציגים היום תכנית אסטרטגית לחמש השנים הקרובות. קבוצת מבנה הינה מחברות הנדל"ן הגדולות והמובילות בישראל, בעלת פורטפוליו הנכסים הגדול ביותר בארץ ועם עוצמה פיננסית המאפשרת צמיחה מואצת, וככזו אנו סבורים כי קיים פוטנציאל משמעותי ביותר להצפת ערך ולמינוף חוזקות הקבוצה באמצעות יישום אסטרטגיה ממוקדת ומוגדרת. בשנים הקרובות נמקד את העשייה שלנו בפיתוח של פורטפוליו הנכסים הקיים, הן המניב והן היזמי, לצד רכישת פעילויות שתאפשרנה להאיץ את צמיחת הפעילות במגזרי ליבת הפעילות שלנו, כאשר במקביל אנו פועלים לשדרוג התשתיות הניהוליות והטכנולוגיות שלנו באופן שיאפשר לקבוצה שליטה ובקרה אופטימליים על הפרויקטים השונים ועל מדדיה העסקיים. באמצעות התכנית, שתכלול גם מימוש נכסים שאינם אסטרטגיים והקפדה על רמת מינוף יציבה, נוכל להגדיל את ה-FFO של החברה בשיעור של למעלה מ-50% לסך המתקרב למיליארד שקל תוך חמש שנים".