האם מחירי המשרדים בדרך להתאוששות? שתי עסקאות ענק חושפות את המגמה

שוק המשרדים נמצא בהאטה גדולה. העובדה שהריבית עלתה שלחה את המשקיעים להשקיע בפקדונות ולקבל ריבית גבוהה יותר, ללא סיכון. שוק המשרדים מושפע מאוד מהריבית, אבל חטף מכה גם בשל ההיצע המוגבר - בישראל לא מפסיקים לבנות משרדים גם בתקופת המלחמה ובניגוד לשוק המגורים, ההיצע הולך ועולה.

בשנתיים האחרונות שוק המשרדים נמצא במקום מאתגר. מתחילת שנת 2023 מציינות חברות הנדל"ן המניב שמורגשת התמתנות בביקושים והתארכות שלב המשא ומתן לסגירת הסכמים בעיקר על שטחי משרדים.

סקירה של זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות, חושפת שתי עסקאות גדולות שנחתמו בשוק המשרדים, ונשאלת השאלה האם שוק המשרדים מתחיל במגמת התאוששות?

הראשונה: רבוע כחול משכירה כמעט מחצית משטחי המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ לצד שלישי. בחודש אפריל, הודיעה רבוע כחול על התקשרות להשכרת 18 אלף מ"ר המהווים כ- 60% מסך השטחים לשיווק בפרויקט תוצרת הארץ, בחלוקה הבאה: 5,000 מ"ר מיועדים למשרדי הקבוצה עצמה, והיתרה הושכרה לצד שלישי שאינו קשור לחברה. לדברי עין אלי, "דמי השכירות צמודים למדד ומשקפים מחיר ממוצע של כ- 155 שקל למ"ר (הסכום לא ממודד), כאשר ההכנסות הצפויות בגין כל תקופת השכירות (כ- 21 שנים) מהשוכר ומהשוכרים שהינם צד קשור עומד על כ- 670 מיליון שקל. על פי הסכם השכירות, מסירת החזקה במושכר לשוכר לשם ביצוע עבודות התאמה צפויה בתחילת השנה הבאה". המחיר למ"ר בעסקה הזאת לא כולל חניות ולא כולל דמי ניהול, אך כולל בתוכו השתתפות מסוימת בגמר.

לגבי עסקה נוספת, גב ים ואמות שחותמות עם גוגל על הסכם שכירות ב- TOHA2, השתיים הודיעו כי הן מחזיקות כ"א 50% מפרויקט TOHA2, על חתימת הסכם השכירות עם גוגל שעליו דווח לראשונה בנובמבר 2022. 

עין אלי מציין כי על פי ההסכם, תשכור גוגל כ-60 אלף מ"ר (המהווים כ- 38% משטח המגדל) ברמת מעטפת בחלקו העליון של המגדל וכן כמה מאות מקומות חניה, לתקופת שכירות בת 10 שנים (עם זכות יציאה חד פעמית בתום 5 שנים), שתחל ברבעון הראשון של שנת 2027, בתמורה לדמי שכירות כוללים בסך של כ- 115 מיליון שקל בשנה, הצמודים למדד חודש מאי 2024. לפי ההסכם דמי השכירות כולל החניות נאמדים בכ-160 שקל למ"ר כולל החניות. עולה עולה, כי דמי השכירות השנתיים כוללים חניות.

מציאות אחרת. עסקת גב ים (מתוך סקירת IBI השקעות)

לדבריו, דמי השכירות גבוהים ממחירי השוק הנוכחיים . "על מנת להבין האם דמי השכירות שנחתמו בחוזים החדשים גבוהים או נמוכים ממחירי השוק הנוכחיים, ביצענו השוואה אל מול דמי השכירות בסקרי השוק של חברות ניומרק – נת"מ ושל CUSHMAN&WAKEFIELD ישראל.

המחיר הממוצע בעסקאות משרדים (סקירת IBI השקעות)

לפי סקרי השוק האחרונים שהתפרסמו, המחיר למ"ר במשרדים Class A, בציר יגאל אלון עומד בסקר נת"מ על כ- 138 שקל למ"ר, אך הוא מתחשב ברמת גימור סטנדרטי לשטחי המשרדים. לפי סקר CUSHMAN&WAKEFIELD ישראל, דמי השכירות למ"ר בציר יגאל אלון למשרדי Class A, עומד על 117 שקל למ"ר לשטחים ברמת גמר. כלומר, גם רבוע נדל"ן וגם גב ים ואמות חתמו על הסכמי שכירות במחירים גבוהים יותר בכ-20% מממוצע ממחירי השוק לפי הסקרים האחרונים, ויש לציין שחוזים אלה נחתמו בגין שטחים ברמת מעטפת".

כלומר, לדבריו עדיין קיים ביקוש לשטחי משרדים, אך לפי קריטריונים ספציפיים . "מתחילת שנת 2023, חברות הנדל"ן המניב מדווחות על ירידה בביקושים, מו"מ קשה יותר וארוך יותר, וקשיים בהשכרת נכסים בתחום המשרדים בעיקר במעגלים שניים ושלישיים למע"ר ת"א. שתי העסקאות הנ"ל, מראות שמגמת ה-Flight to quality מתעצמת בשוק המשרדים. כלומר, חברות בעלות שטחי משרדים Class A, במיקומים מרכזיים עם נגישות לצירי תחבורה ראשיים ימשיכו ליהנות מביקושים, בעוד חברות בעלי שטחי משרדים Class B ומטה, אשר ממוקמים במעגלים שניים ושלישיים לת"א, ימשיכו להתקשות בהשכרת שטחים אלו ודוגמא לכך הוא פרויקט אינפיניטי של ריט 1 ופרויקט אמות חולון שלמרות שמדובר בשני פרויקטים חדשים ברמת Class A, מיקומם מקשה על השכרת השטחים הפנויים".

בשורה התחתונה, עין אלי מציין כי שתי העסקאות הנ"ל "מסמנות את המגמה הקיימת בשוק המשרדים – חברות בעלות נכסי Class A, במיקומים מרכזיים עם נגישות לצירי תחבורה ראשיים ימשיכו ליהנות מביקושים ויצליחו להשכיר שטחים, בעוד חברות בעלי נכסי משרדים Class B, במעגלים שניים ושלישיים לת"א ימשיכו להתקשות בהשכרת שטחי משרדים". הוא מסכם כי "אנו סבורים שמגמה זו תמשיך ללוות אותנו לפחות בשנה הקרובה כאשר דוגמאות לכך ניתן לראות בפרויקט אינפינטי של ריט 1 ברעננה ופרויקט אמות חולון".