מנכ"ל מניבים ריט: "שוק המשרדים הוא שוק של שוכרים, אבל מבחינת תפוסה ושכ"ד אין שינוי דרמטי"

נתחיל דווקא במבט על. מניבים ריט היא קרן השקעות בנדל"ן מניב שנסחרת ב-1.15 מיליארד שקל ומצפה להניב 155 מיליון שקל ב-FFO. מדובר על מכפיל רווח של כ-7.6-7.7, תשואה של כ-13.3% בשנה.

מניבים ריט  מניבים ריט +0.36% מניבים ריט 197 +0.36% בסיס:196.3 פתיחה:196.3 גבוה:199.8 נמוך:195.1 תמורה:2,746,599 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  דיווחה אתמול על מכירת  מתחם טכנולוגיות להבים בנהריה לקרן מרתון בתמורה לכ-155 מיליון שקל. העסקה מפגישה את מניבים עם רווח גם בהשוואה לשווי הנכס בספרים שעמד על 143 מיליון שקל וגם בהשוואה למכיר הרכישה של מניבים שעמד על 135 מיליון שקל. מה שהדאיג את המשקיעים בקשר לנכס הוא אי חידוש הסכם השכירות על ידי המשכירה, חברת טכנולוגית להבים (חברה בת של Pratt & Whitney, חלק מתאגיד Raytheon Technologies), שקיבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל. ובכל זאת - הקרן מוכרת את הנכס במחיר שעולה על הספרים. 

עם זאת, קיים חשש עקרוני שעוד חברות יעשו את זה. לא מעט חברות התחילו לזוז בכיסא כבר מתחילת המלחמה בכל הנוגע לפעילות שלהן בארץ. חברות גם לא רוצות לסכן את העובדים שלהן באזור מלחמה וגם תדמיתית כלפי הלקוחות בעולם הן מבינות שכעת זיהוי עם ישראל הוא בעייתי. זה לא עניין ספציפי למניבים ריט, זה על להיות גורף, אבל צריך להרגיע - אין עזיבה, יש חששות. 

מנכ"ל מניבים ריט, עופר אברם, אומר בשיחה לביזפורטל שההסבה של הנכס למגורים צפויה לספק השבחה עתידית וזו וזו הסיבה לעסקה הזו.

איך העסקה האחרונה משפיעה עליהם והאם אתם רואים עסקאות דומות כתוצאה מהפסקת פעילות פוטנציאלית של חברות אחרות?
"לעסקה אין השפעה על הנכסים האחרים של החברה. מה שברור זה שהסכם השכירות בנכס שהוא עד 2029 לא יוארך על ידי להבים וזה מה שהביא אותנו להתחיל לחשוב על חלופות נכונות למתחם הזה, אין לזה השפעה כל נכסים אחרים וזה גם הנכס היחיד שלנו בנהריה. ההחלטה שהגענו אליה היא שכדי למקסם את התועלת מהנכס צריך להכניס גורם מתמחה שישביח את הקרקע עם שימושים אחרים. העסקה בפורמט שעשינו אותה מאפשרת לנו להמשיך להנות מהנכס עד תום השכירות.

הנהלת מניבים: עופר אברם, שרון שוופי, איתי מל (צילום: נועה זני)

אתם רואים עוד חברות ששוקלות להפסיק שכירות בגלל הפסקת הפעילות בארץ?
"לא בכל פעם ששוכר מסיים הסכם השכרה זו סיבה למכור את הנכס. הסיבה שפה התקבלה ההחלטה הזו היא הפוטנציאל של הקרקע הספציפית. רוב הקרקעות לתעשייה לא מיועדות למגורים. במקרה הזה יש אזור תעשייה ותיק שעבר שינוי דרמטי. כל האזור בעבר היה אזור תעשייה וחלק גדול ממנו כבר הוסב למגורים, לכן מקסום הנכס או שינוי הייעוד אבל זה לא נכון בהכרח לנכסים אחרים. אי אפשר לגזור מהעסקה הזו שום השלכה לגבי תחום התעשייה ולוגיסטיקה".

איך אתה רואה באופן כללי את שוק המשרדים בארץ?
"ההשפעה המרכזית על שוק המשרדים הוא ההייטק. 45% משווי הנכסים של מניבים מגיע ממשרדים. השוק היום ובשנה וחצי האחרונות הוא שוק של שוכרים. זה ברור שהכיוון של השוק השתנה מתחילת שנה שעברה עם כל הדברים שקרו במדינה מאז. אנחנו נמצאים בשוק שעובד אבל אין ספק שבמובן של ביקושים יש יתרון לשוכרים וההשפעה של זה היא בעיקר קושי גדול יותר לשווק פרויקטים חדשים. כשמסתכלים על תפוסות של נכסים קיימים לא רואים ירידה, לעומת זאת כשמסתכלים על שיווק של פרויקטים חדשים רואים שקצב האכלוס האט. מבחינת תפוסות ושכ"ד אין שינוי דרמטי".