גבעת עדה: קשה מאוד למצוא כאן בית - מה המחיר והאם בנימינה שווה יותר?

גבעת עדה הפסטורלית ממוקמת במקום נהדר - סמוך לבנימינה איתה התאחדה לפני 21 שנה בערך, לא רחוקה מאוד מהמרכז, כמעט לא בטווח הטילים מצפון ומדרום והחיים בה משלבים צמודי קרקע עם בנייה ישנה.

את השקט שעוטף את היישוב היא קיבלה מרמות מנשה הסמוכה. היא נחשבת לאיכותית מפרדס חנה, ואת שמה קיבלה על שם הגבעה שעליה הוקם יישוב יהודי בלב שטח ערבי. בעבר הרחוק, לפני קום המדינה, היא סבלה מהכנופיות הערביות בסביבה.

מי שהחלה את דרכה כמושבה חקלאית וניזונה בעיקר מחקלאות וייצור יין, וגם מטעי רימון הידועים שלה, החלה לעבור שינוי: היא צמצמה חקלאות ומי שהוכרזה כמועצה מקומית והיום חלק מבנימינה נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה. יש בה בערך 4,000 תושבים, כשליש מתושבי בנימינה, שרבים מהם עובדים באזור תל אביב והמרכז ומנצלים את הרכבת הקרובה לשם כך.

בניית שטחי המסחר והתעשייה ופארק העסקים שבדרך, יחד עם תכנון לעוד 4000 יחידות דיור חדשות, אמורים לספק פתרון נהדר לתושבי בנימינה-גבעת עדה. התכנון הוא שהאוכלוסיה במקום תצמח מ-16 ל-34 אלף תושבים. באזור גבעת עדה (וגם בנימינה) משווקים כיום קרקעות חקלאיות רבות, אולי יותר מכל מקום אחר באזור. אנחנו לא היינו מתפתים: חלק מהקרקעות אינן צמודות דופן (כלומר, בצמוד לוילות בסביבה, מה שמשקף בדרך כלל אינדיקציה שאינה מחייבת לגבי הפשרת קרקעות), והן נמכרות במחירים זולים במיוחד, מכיוון שבעלי הקרקע יודעים שבחלק מהמקרים, אין צפי לתכנית קרובה.

צמודי קרקע ובניינים ישנים. מראה אופייני בגבעת עדה (גוגל מאפס)

תכנית שכן יש צפי לקיומה היא תוכנית המסדרון האקולוגי של רמ"י בבקעת הנדיב, שאמורה ליצור רציפות שטח בין בנימינה-גבעת עדה וזכרון יעקב. בנימינה וגבעת עדה מתנגדות בטענה שזה יפגע בשטחי התעסוקה של בנימינה (נמצאת בשטחי בקעת הנדיב, מדובר ב-20 קמ"ר בין מורדות הכרמל שממערב לרמות מנשה וכולל יישובים רבים בסביבה). לפי התכנית, שטח בגודל של כ-500 דונםמרחיבה "מסדרון אקולוגי" ברוחב 70 מטר ל-200 מטר, במקום חלק מהמושבה זכרון יעקב ואזור התעשיה של גבעת עדה ובנימינה - כרמל. במועצה מתנגדים לכך ומקווים שהתכנית לא תעבור ובכך תגרום לצמצום התעסוקה באזור.

 

המחירים בגבעת עדה

מה המחירים בגבעת עדה ומה המגמה? ראשית, וזאת גולת הכותרת - ההיצע נמוך. נמוך מאוד בהשוואה לבנימינה (חילקנו אותן לאזורים למרות האיחוד) וחשוב לציין שרוב תושבי היישוב עושים סידורים בפרדס חנה ואור עקיבא הסמוכות. אם תקחו את המחיר הממוצע למ"ר, הוא ינוע סביב 24-26 אלף שקל למ"ר. אבל יש כאן כוכבית. יש עסקאות יקרות וזולות בהרבה שנובעות גם מטעות בדיווח: יש כאן לא מעט צמודי קרקע ולעתים מדווחים על השטח המבונה ולא על השטח הבנוי ולא מדובר בחישוב אקוויוולנטי. כלומר, אתם לא מצפים שבית פרטי בשטח של 160 מ"ר יחושב כמו דירה בשטח זהה. יש כאן חצר ובמקרים רבים גם זכויות בנייה נוספות. כלומר, במחירי צמודי קרקע החישוב צריך להיות שונה לגמרי.

לקחנו את העסקאות האחרונות כדי לתת לכם קצת פרופורציות: בגדול, יש עסקאות בבנימינה, אבל בגבעת עדה - שתי עסקאות מכר בלבד נעשו מתחילת המלחמה. צמודי הקרקע כאן הם מצרך מבוקש. האחרונה שבה כללה וילה בת 8 במחיר של 4.45 מיליון שקל ובשטח של 168 מ"ר בנוי. קודם לכן נמכרה וילה קטנה יחסית, בת 17 שנה, במחיר של 3.77 מיליון שקל ובשטח של 137 מ"ר בלבד. אם לוקחים את עסקאות בנימינה, אפשר לראות את ההבדל: בשנה שעברה נעשו כאן שתי עסקאות על וילות במחירים שבין 6-6.5 מיליון שקל ועוד 5 עסקאות עבור וילות במחירים שבין 5-6 מיליון שקל.

אז איך אפשר להסביר את העובדה שבגבעת עדה המחיר נמוך יותר? בפועל, אין עסקאות. עסקה אחת לא יכולה לבשר על דבר, אבל כשמסתכלים על מחירי ההיצע (זה מה שהשמאים עושים בימים אלה, כשאין מספיק עסקאות) מבינים שהמחיר בגבעת עדה אכן נמוך יותר - אפשר למצוא כאן וילות במחירים שנעים סביב 4-5 מיליון שקל. כשמדובר בוילות ישנות יותר, אפשר לחצות את הרף מלמטה, וכשמדובר בוילות עם שטחים גדולים יחסית, שאינם 200-250 מ"ר קרקע, אפשר להגיע למחירים גבוהים יותר.

מצאנו וילה אחת כזו, על שטח אדמה גדול יחסית. היא אמנם נבנתה ב-1970, אבל יש בה 10 חדרים, יחידות מניבות ועוד. היא מכילה 630 מ"ר, אחרי הפקעה של 200 מ"ר שנעשתה לפני 50 שנה וטרם נעשה בה שימוש (היינו מייעצים לבעלי הקרקע לבדוק מדוע, חלק מהקרקעות האלה אמורות לחזור אליכם אם לא נעשה בהן שימוש תוך זמן סביר שמוגדר בחוק). אגב, אם אתם מחפשים דירה ישנה ולא בית, סביר להניח שגם כאן המשימה לא תהיה פשוטה. גם מחירי היצע אין כמעט בנמצא, אך סביר כי המחיר יהיה בין 26-29 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירות שחלקן קטנות וכשמתפנה דירה כזאת במושבה - כל המוצא לוקח (בשנה האחרונה הופקדה תכנית רמ"י להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון-מערב בנימינה, כלומר בחלק של השכנה, שם תוקם שכונה חדשה עם כ-1,500 יחידות דיור).

בקיצור, גבעת עדה ובנימינה מאוחדות, אבל מחירי הוילות נוטות יותר כלפי מטה כשמדובר בגבעת עדה. חלק מהתושבים כאן מתנגדים לאיחוד הזה. הם טוענים שבנימינה מטופחת וגבעת עדה לא מקבלת יחס ראוי. אם אתם מחפשים צמוד קרקע באזור, עשו סיבוב והבחינו בהבדלים, אבל אין ספק - בניגוד לאזורים מסוימים בבנימינה, לא צריך להיות הברון רוטשילד כדי לקנות כאן קרקע. בהנחה שמוצאים אותה כמובן.

הנה עסקאות אחרונות באזור: