"שווי האחזקה של עזריאלי בגרין מאונטיין יכול להגיע ל-10 מיליארד שקל ואף יותר"

מניית עזריאלי  עזריאלי קבוצה 0% עזריאלי קבוצה 28,500 0% בסיס:28,500 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מזנקת ב-12% בימים האחרונים אחרי שהוציאה עדכון על פעילות בתחום הדאטה סנטרס שלה. "לא היה שם משהו שאנחנו לא יודעים", אומר לנו בשיחה האנליסט רז דומב מלידר המסקר את החברה, "אבל המשקיעים אוהבים לשמוע עדכונים על התחום כי זה מראה להם שהחברה מזיזה דברים". 
מניית עזריאלי מתחילת השנה

תחום הדאטה סנטרס הוא בהחלט הבינגו של עזריאלי. אימפריית הקניונים והמשרדים נכנסה לתחום לפני קרוב ל-10 שנים והיא מתחילה לקצור את הפירות. היא כבר מימשה את אחזקתה בחברת קומפאס שפועלת בתחום ורשמה שם רווח של 1.3 מיליארד שקל, ולפני מספר חודשים אף דווח כי היא בוחנת הנפקה של החברה הנוכחית שהיא מחזיקה בתחום, גרין מאונטיין, לפי שווי של 3.2 מיליארד דולר. עזריאלי מחזיקה 100% מהחברה והיא רכשה אותה ב-2021 תמורת 2.8 מיליארד שקל.

ה-FFO ב-2023 הסתכם ב-1.46 מיליארד שקל והוא צפוי לעמוד על 1.57 מיליארד שקל השנה לפי הקצב ברבעון הראשון, מה שמציב לחברה מכפיל FFO של 19.

שוחחנו עם דומב על השווי האפשרי בהנפקה, התפקיד שתחום הדאטה סנטרס ישחק בעתיד של עזריאלי וגם על הפעילות המסורתית שלה ושוק המשרדים בארץ.

מניית עזריאלי עולה בימים האחרונים, מה דוחף אותה למעלה?
"קודם כל, הסנטימנט בגזרת המאקרו יותר חיובי בשוק בימים האחרונים. יש יותר דיבורים על מתווה מוסכם בדרום וגם בצפון, אז כביכול גם הסנטימנט בשוק יותר חיובי, אבל אם אני אחבר את זה לעזריאלי, החברה פרסמה בשבוע שעבר עדכונים על מספר התפתחויות בתחום חוות השרתים. לא היה שם איזה הסכם חדש שלא הכרנו, אבל באופן כללי הם נתנו מסגרת להתפתחויות האחרונות שקורות בתחום, אם זה הסכמי מימון חדשים שהם עובדים עליהם, אם זה משאים ומתנים שמתנהלים לגבי שכירויות חדשות בתחום הזה. השוק מאוד אוהב לקבל עדכונים על התחום הזה וזה באמת מנוע צמיחה מאוד חשוב עבור עזריאלי לשנים הבאות, אז לדעתי השוק אוהב לראות שהחברה עובדת בתחום הזה ומספקת עדכונים".

לפני כמה חודשים היו דיווחים שעזריאלי מתכוונת להנפיק את גרין מאונטיין בלונדון, ובכנס שלה היא אמרה שהיא שוקלת להכניס שותף - לפי איזה שווי היא תנפיק או תכניס שותף ומה יהיה הרווח שלה?
"קשה עדיין לנבא בדיוק מה יהיה שווי החברה בעסקה כזו או אחרת. כן ראינו את המימוש של קומפאס שהיה במספרים מרשימים ובאפסייד יפה שהם הרוויחו לאורך הדרך, אז כרגע קשה להצביע על מספר ספציפי אם כי אין ספק שיהיה מדובר במספר משמעותי - סדר גודל של 8-9 ואפילו 10 מיליארד שקל כי אלה המספרים בתחומים האלה. זה תחום שיש סביבו המון הייפ בעולם אבל בישראל זה עדיין פחות מוכר כי אין הרבה חברות שפועלות בו. בעולם אנחנו רואים שהסגמנט הזה נהנה מצמיחה מאוד משמעותית, אז אני מניח שההנפקה מהסוג הזה באמת יכולה להביא הצפת ערך מאוד משמעותית לעזריאלי".

אתה מעריך שהם יעדיפו להנפיק את החברה או להכניס שותף?
"אז בכנס הם דיברו על כך שהם שוקלים להכניס משקיע. זה יכול להיות משקיע שייתן ערך בתחום הזה או משקיע פיננסי מאוד גדול. להכניס משקיע ייתן להם כמה יתרונות על פני הנפקה - קודם כל זה ינקוב שווי מסוים, איזו תחתית מסוימת להנפקה עתידית ככל שהיא תגיע. בנוסף אולי זה יהיה משקיע שגם יודע לייצר קשרים עם לקוחות בתחום ואפילו עם גופי מימון, זה תחום שדורש מימון מאוד משמעותי, אז יכול להיות שכניסה של קרן מאוד חזקה ומאוד נזילה תאפשר לקחת מימון זול ונוח להמשך הצמיחה".

עזריאלי אמרו שהם רואים את תחום הדאטה סנטרס גדל ל-25% מהפעילות, גם אתה רואה את זה הולך לשם?
"כן. גם כשמסתכלים עכשיו על כל הצבר שלהם, אז נכון, יש עדיין צבר מאוד משמעותי בפעילות המסורתית שלהם ויש עדיין בניינים מאוד משמעותיים בישראל שהם מקדמים, כמו הספירלה למשל. עם זאת, היקף ההשקעות והיקף הפיתוח והפוטנציאל שלהם להמשיך לצמוח בתחום השרתים הוא משמעותית גבוה יותר. בסוף בישראל הם יחסית מוגבלים, אנחנו שוק יחסית קטן, אז האפשרויות פה הן יחסית מצומצמות. חוות השרתים זה תחום שהוא מאוד צומח ונמצא בחיתולים שלו מה שנקרא, אז האפשרויות שם הן מאוד משמעותיות. כמובן שבתוך תמהיל הנכסים התחום של חוות שרתים ילך ויצמח בצורה יותר גבוהה".

כמה משמעותי פרויקט בניין הספירלה?
"זה פרויקט גדול ומשמעותי. נכון שתחום המשרדים כרגע נמצא יותר במוקד ולא מסיבות חיוביות, אבל כמו שאני מכיר את העוצמה והיכולות של עזריאלי וגם את המיקום של המגדל הזה אז אני פחות חושש. הוא מגדל גדול אבל כשמסתכלים על כל הפורטפוליו של עזריאלי הוא לא מאוד משמעותי בתוכו".

איזה דברים בפרוטפוליו של החברה כן מושכים יותר את העין?
"אם אנחנו מסתכלים על כל הפורטפוליו אז כמובן שיש את תחום המסחר, שאנחנו רואים שם בשנים האחרונות תוצאות מאוד מרשימות, מאז הקורונה. אנחנו רואים צמיחה שלא מפסיקה בעצם, בשיעורים מאוד יפים, בפדיונות הסוחרים וכדומה. הסנטימנט סביב תחום המשרדים כאמור קצת יותר שלילי כרגע, אבל גם שם זזים דברים. ראינו רק בשבוע שעבר את העסקה שגוגל חתמו עם אמות וגב-ים, אז אני יחסית רגוע. הדבר הבא שמאוד בולט זה כאמור חוות השרתים. כמובן שיש גם קצת דיור מוגן ומלונאות וקצת דיור להשכרה, אבל כשמסתכלים על עזריאלי, זה בעיקר מסחר, משרדים וחוות השרתים".

איך אתה רואה כרגע את שוק המשרדים באופן כללי?
"סביבת המאקרו פה היא מרכיב מאוד משמעותי. יש לזה השפעה שכרגע קשה לנבא אותה, אבל אני חושב שצפויה שונות די גדולה בתחום המשרדים, בין נכסי הפריים שזה תל אביב והרצליה למשל שיהיו יותר דפנסיביים לבין אזורים אחרים. כנראה שמגדלים חדשים באזורים האלה ימשיכו ליהנות משיעורי תפוסה גבוהים. אזורים שהם פחות פריים לוקיישן, אם זה בני ברק, פתח תקווה, וכדומה, יכול להיות יותר קשה למצוא שם שיעורי תפוסה גבוהים ויותר נדיר לעשות שם הסכמי שכירות חדשים. כמובן שככל שנכנסים לאירוע משמעותי יותר בגזרה הצפונית אז יכול להיות שנסתכל על כל התחום בצורה יותר פסימית, אבל כרגע באופן כללי אני יותר מעדיף משרדים ברמת פריים".