"הדירה שווה 7.5 מיליון שקל" - ככה אמר שמאי ה-AI של פרופדו, מה השווי האמיתי?

פנינו לרובוט של חברת פרופדו שמתיימר להחליף שמאי מקרקעין ובדקנו הערכות לדירות שאנו יודעים את שוויין. התוצאות רחוקות מהאמת; עדיין צריכים שמאי מקרקעין

איציק יצחקי

| 19/07/2024 15:56

(30)

יש מודעה אחת, שבכל פעם שאני חולף על פניה בכניסה לערים רבות, אני מבין שהרפורמה שמנסים לתקן בישראל בנוגע לקו התפר שנע בין תפקידו של המתווך והשמאי הולך ומיטשטש. כבר מזמן הפנמנו שכל מתווך יכול להפוך בין רגע ל"יועץ נדל"ן בכיר", למרות שעד אתמול הוא לא ידע מה זה גרמושקה. אבל לתת "שווי להערכת נכס בחינם"? זה כבר מוגזם. האם מתווכים הם שמאים ואפילו חמור יותר - האם רובוט AI יכול להחליף אותם? יש ניסיון של חברת פרופדו - בחנו אותו, מיד נביא את התוצאות.

האם יהיה שמאי AI?

לאחרונה, כדי להגן על עצמם מפני התחרות מכיוונים שונים, השמאים החליטו לפעול – הם פנו לבית המשפט, שקבע כי מתווכים לא יוכלו להציע את השירות הזה (הערכת שווי נכס), למרות שמאז שהחוק נכנס לתוקף, ראיתי כמה מודעות כאלה בכבישים ראשיים. איש לא ידע, איש לא שמע – יש כאלה שעדיין מצפצפים על החוק.

הערכת שווי נכס נדל"ני יכולה להינתן רק על ידי שמאי, אבל לאחרונה יש נוספים שמנסים ליצור חלופה – אתרים שמציעים לכם הערכת שווי נכס ללא עלות, אם רק תקלידו את הפרטים של הבית שלכם. בסוף, כנראה, שמי שרוצה למכור את הבית עשוי לקבל טלפון מנציג מכירות, אבל זה לא העניין – לאחרונה, יותר שמאים מתלוננים כי מדובר ב"חציית גבול" ושהרובוט לא יכול לעשות את העבודה במלואה.

פרופדו - "הדירה שווה 7.5 מיליון שקל" - זה אפילו לא קרוב

בדקנו. אחרי הכל תחום ה-AI מתפתח ואולי ניתן לתת לרובוט לעשות הכל בשבילנו. אולי מחר הוא אפילו ימכור עבורנו את הדירה, ויגבה דמי תיווך על כך? נכנסנו לאתר בשם פרופדו פרופדו +0.62% שטוען כי הוא מסוגל לחזות את מחיר הנכס שלכם. לקחנו שני נכסים מהשוק, שעברו לאחרונה גם שמאות, קיבלנו גם את המחיר עסקה או המחיר שבעל הנכס דורש.

בנייני דירות בחדרה

הנכס הראשון הוערך ב-4 מיליון שקל ללא זכויות בנייה נוספות, כשהמחיר לאחר מימוש זכויות הבנייה הוערך ב-4.4 מיליון שקל. הנכס השני הוא ללא זכויות בנייה נוספת – מדובר בדירה רגילה, שלאחרונה בעל הנכס פרסם אותה תמורת 2.4 מיליון שקל. המחיר, של שמאי , היה אפילו נמוך יותר, סביב 2.3 מיליון שקל.

הכנסו את הנתונים לשני הנכסים באתר פרופדו. הנכס הראשון הוליד סכום דמיוני של כ-7.7 מיליון שקל. הקלדנו פעם נוספת את הנתונים וניסינו לעגל כלפי מטה – לא החשבנו את שטח אחת המרפסות, לקחנו את שטח הנטו במקום הברוטו ושינינו עוד מספר נתונים כדי להוריד את המחיר. התוצאה: 6.8 מיליון שקל. אין שום סיכוי ששמאי היה מעריך את הנכס בסכום הזה, גם לא ב-5 מיליון שקל, לאחר מימוש כל זכויות הבנייה. מעבר לכך, לקחנו מספר עסקאות השוואה מהאזור והמחיר הממוצע נע סביב 4-4.5 מיליון שקל. הרובוט טועה בענק.

לגבי הנכס השני, בחנו עסקאות מהאזור. התוצאה: המחיר הממוצע נע סביב 2.35 מיליון שקל, כפי שבעל הנכס דורש. המחיר הממוצע שקיבלנו בפרופדו היה גבוה יותר, 2.728 מיליון שקל. הבהרנו לאתר כי זה לא מחיר הנכס (מה שאי אפשר לעשות כששמאי מעריך את הנכס שלך), והוא המשיך לשאול אותנו: "האם יש בעיות משפטיות בנכס?", "האם יש נוף בעייתי" ועוד ועוד. הקלדנו את הנתונים הרלוונטים ונחשו מה? מחיר הנכס דווקא עלה לכמעט 3 מיליון שקלים.

שיחקנו עם הרובוט. כתבנו שהמוכר לחוץ (מימוש מהיר, שמאית, שווה 15%), הכנסנו נתון שגוי, שהנוף בעייתי (למרות שהבית צופה לאגם ולפארק) הורדנו את רמת הגימור של הנכס, הורדנו חניה אחת. בעל הנכס טען כי אם הנתונים האלה היו נכונים, מחיר הנכס היה עומד על לא יותר מ-2.15 מיליון שקל. מחיר הנכס, במצב הזה, עמד על 2.582 – מחיר גבוה לכל הדעות, בטח לפי נתונים שלפיהם אתם אמורים להוריד 15% לצורך מימוש מהיר, או לכל הפחות, 10% בשל מה שהם מגדירים כהפחתה בשל "מוכר מעט לחוץ" (שמאית, אין דבר כזה).

המוכר לחוץ, הנוף בעייתי ובכל זאת - מחיר הנכס היה גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי

חשוב לציין כי הנכסים נמצאים באזור חדרה והמחירים של הרובוט לא היו אף פעם באזור הזה. התשובות שקיבלנו (ובטוח שיש תשובות מדויקות יותר, אבל לא במקרה הזה) מלמדות שיש עדיין מרחק גדול בין שמאי מקרקעין בשטח לשמאי רובוט.

הצטרפו לערוץ הטלגרם של ביזפורטל וקבלו עדכונים שוטפים

תגובות לכתבה(30):

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה

תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

25.

עזבו שטויות בסוף סוף הרובוטים יחליפו את כל אנשי המקצוע (ל"ת)

חנוכה 25/07/2024 09:14

הגב לתגובה זו

1 0

סגור
24.

אחרי מיספר בדיקות יוצא מדוייק בחלק מהמקומות אבל לא תמיד

אחד 24/07/2024 08:37

הגב לתגובה זו

10 0

בדקתי במרכז בת-א ברמת גן בראשון ויצא די קרוב לאמצ. ברעננה היה פספוס בגלל השטח של הקרע סה"כ די באיזור מבחינת המחירים
סגור
23.

ניתן להניח שיש לפרופדו אינטרס

יהושפט 24/07/2024 07:48

הגב לתגובה זו

1 0

אולי אנשים פונים אליהם עם המחיר המדומיין ופרופדו מוציאים כסף מהחולמים
סגור
22.

au

רחל 23/07/2024 12:47

הגב לתגובה זו

0 0

אף אחד לא יודע לומר אם המחירים יעלו או ירדו
סגור
21.

כמה קנאה בתגובות

אחד שמבין עניין 21/07/2024 12:21

הגב לתגובה זו

1 6

תנו להם להצליח ולמכור במליונים מה אכפת לכם
סגור
טען עוד
20.

מי לוקח יוזמה ושם קישור לשערוך לפרופדו? (ל"ת)

יורם וקנין 21/07/2024 09:51

הגב לתגובה זו

0 0

סגור
19.

עליות עליות עליות

AI 21/07/2024 09:03

הגב לתגובה זו

1 0

לא יהיה שום דבר אחר השנה ומי שאומר אחרת חי בסרט לגבי פרופדו אומר לכם באופן ענייני רובוט לעולם לא יוכל לעשות עבודה מדויקת מחר יש לידכם שכן עבריין שזורק רימונים או שהדירה עם ליקויים או חריגות הוא לא יידע וזה קשקוש וחוץ מזה המחירים שם גבוהים גם ככה אולי לכאורה מנסים להעלות את המחירים בכוח!!!
סגור
18.

הדירה שלנו

הילה ועידו 21/07/2024 08:26

הגב לתגובה זו

1 0

ניסינו אתמול בערב לעשות את החישוב הזה דרך האתר. הדירה שלנו לפי השמאי של הבנק שווה 1.9 מיליון שקל לפי פרופדו 2.26 מיליון שקל במחיר הזה בטוח היינו מוכרים!!!!! כרגע יש הצעות של 1.8-1.85 ולא מוכרים...
סגור
17.

עוד מעט לא יצטרכו הערכות

מרדכי 21/07/2024 07:58

הגב לתגובה זו

5 1

המחירים יירדו השנה ב-20-30 אחוז
סגור
כן הא..... למה לא חמישים אחוז ירידה במחיר? (ל"ת)

ציפי 21/07/2024 08:41

הגב לתגובה זו

1 5

סגור
צודק, מרדכי... אתה ממש חייב עזרה מקצועית

שאנון 21/07/2024 09:01

הגב לתגובה זו

0 1

אתה מחובר למציאות?
סגור
16.

אכן AI זה בדיחה

עמי 21/07/2024 07:05

הגב לתגובה זו

0 3

מתווך מנוסה,יידע לתת הערכה מדוייקת ביותר לשווי דירה חד משמעית.
סגור
15.

רוטב פומדורו

שמאי, רחובות 19/07/2024 18:44

הגב לתגובה זו

3 0

מערבבים את כולם וגם למתווכים לא חסר
סגור
14.

אפשר ממשלה ב-AI? (ל"ת)

דעתן 19/07/2024 18:43

הגב לתגובה זו

5 1

סגור
13.

עשיתי טסט באתר וזו התוצאה

שמשון, כפר סבא 19/07/2024 17:57

הגב לתגובה זו

0 0

דירתי שווה כ3.6 העריך אותה ב3.9 לא רחוק מצד אחד מצד שני אין סיכוי שאקבל מחיר כזה אולי רק מיני פנטהאוז עם מרפסת על חצי קומה
סגור
12.

שמאות דירות זה לא מדע חלל

הומלס 19/07/2024 17:55

הגב לתגובה זו

6 1

כל בעל דירה הוא שמאי בפוטנציה, כל מה שנדרש זה לפנות ליד2 או מדלן ולקבל את מחירי הדירות באזור המבוקש ואת מה שנמכר ב-6 החודשים האחרונים ולהפעיל הגיון בריא.
סגור
11.

אולי הבנקים ישלחו רובוטים

ש. שמאי מהצפון 19/07/2024 17:52

הגב לתגובה זו

1 0

ויעשו דוחות אפס עם ai ויפסידו מיליארדים
סגור
10.

מאמין לפרופדו

אחד שיודע 19/07/2024 17:46

הגב לתגובה זו

2 2

אלה המחירים שיהיו עוד 3-4 שנים הם חוזים תעתיד..
סגור
9.

זה שעשו תוכנה לא טובה לא אומר שלא ניתן להחליף שמאי ב-AI

אמונחטאפ 19/07/2024 17:35

הגב לתגובה זו

3 0

הרי מה שהכתב עשה לבדוק עיסקאות קודמות בסביבה מחירים מבוקשים וכו גם תוכנה יכולה לעשות זאת ולקבל תוצאה טובה
סגור
8.

מביך לשוב שתוכנה יום אחד תחליף מישהו

שמאי מקרקעין 19/07/2024 17:32

הגב לתגובה זו

0 4

הם לא יודעים כלןם מי יכול לחשב שטחים ומי יכול לדעת מה יש בנכס והסביבה שלו היא תזהה רטיבות? היא תזהה בעיות בטאבו? נו באמת.....
סגור
בוודאי שכן. (ל"ת)

טל 19/07/2024 20:51

הגב לתגובה זו

1 0

סגור
7.

שמאים מעריכים 5% פחות...

אונגר צח 19/07/2024 16:52

הגב לתגובה זו

3 0

תמיד זה היה ויישאר אבל מצד שני פרופדו לא מדייק בעליל!!!
סגור
6.

אשכרה AI חושב שיעשה את העבודה חחח זה מביך

שובל 19/07/2024 16:49

הגב לתגובה זו

2 2

ניסיתי עכשיו לעשות טסט הביא לי מחיר פי 1.3 על הבית וואלה מוכר עכשיו
סגור
תחזור עוד שנה

היטקיסט 19/07/2024 17:59

הגב לתגובה זו

3 1

עבודת שמאות זה הפעלת מודלים תמטיקאים על הנתונים וזה בדיוק מה ש-AI יודע לעשות הכי טוב, אז כרגע זה עדיין בחיטולים אבל עוד שנה שנתים עולם השמאות יעבור טלטלה.
סגור
כנראה זאת תוכנה בהרצה והיא תלמד מהמשתמשים זה בדיוק AI (ל"ת)

אמונחטאפ 19/07/2024 17:36

הגב לתגובה זו

1 0

סגור
5.

מניסיון שלי אל תתעסקו עם רובוטים

אורי 19/07/2024 16:39

הגב לתגובה זו

1 2

הם חא מדויקים ומתבססים על משוואות ולא קוראים את השוק
סגור
4.

מדהים עשיתי גם הערכת שווי שם יצא לי 400 אלף הפרש לטובת! (ל"ת)

אויש 19/07/2024 16:37

הגב לתגובה זו

0 0

סגור
3.

מי את מייסד פרופדו, והמסביב

סווינגר 19/07/2024 16:29

הגב לתגובה זו

2 0

הבחור, פלג דודוביץ', בנו של מייסד דוראל נדלן, ודוראל אנרגיה מתחדשת - נמצא עמוק בנדלן הישראלי, וכן דורך גם בברזיל עם התוכנה הסרוחה הזו. מדובר במשפחה אולטרא-מסודרת, עם קשרים ענפים. יהיו אולטרא-סופר-דופר מסודרים אחרי שדוראל תתחיל לקצור פירות, גם בזכות גיוס שמות כמו יוסי כהן ועוד כמה... פלג מתעסק בקקה, כי יכול להרשות לעצמו. עושה פאן, כסף לא חסר ולא ייחסר. ההפסד של המשקיעים בפרופדו. אישית, עושה סיבובים שמנים בדוראל
סגור
2.

מכיר את בעלי פרופדו, ואת המסביב (ל"ת)

רווח-רווח תרדוף 19/07/2024 16:24

הגב לתגובה זו

1 0

סגור
1.

זה תחום שילך ויעלם עם התפתחות בינה מלאכותית

שמאי מקרקעין 19/07/2024 16:03

הגב לתגובה זו

15 2

גם ככה השמאים הם לא תמיד מהנדסים אלא סתם בוגרי כלכלה לא הכי מוצלחים . לא מגיע להם הכסף שהם מרויחים והגיע הזמן להעיף אותם מחיינו לנצח
סגור