מדדי הנדל"ן: נדל"ן מניב או חברות בנייה - מה עדיף?

שלוש הרגליים של הבורסה בתל אביב

את הדומיננטיות של שלושת הענפים הללו ניתן לראות במדד "מניות והמירים" הכולל את כל המניות וההמירים הנסחרות בתל אביב.

7.8% ממדד זה הוא בנקים, 3.51% חברות ביטוח, 1.27% שירותים פיננסים ו-0.75% באשראי חוץ בנקאי. כלומר סך כל תחום הפיננסים בבורסה בתל אביב מסתכם ביותר מ-23%.  

כותרת ראשית

בעד ונגד: מה חושבים בכירי הפד' על הורדות הריבית?

גלובל | אדיר בן עמי | 22:52

- כל הכותרות

ה-S&P עלה בכ-0.5%; הנפט קפץ ב-2%, אלוט זינקה ב-17%

בעד ונגד: מה חושבים בכירי הפד' על הורדות הריבית?

סוף עידן ברשות לני"ע האמריקאית: גנסלר יפרוש עם כניסת טראמפ

עסקת ענק: מדיהאושן רוכשת את אינוביד ב-500 מיליון דולר

ויתניה: עסקה בין בעלי שליטה - מה המשמעות למשקיעים?

בכירים באנבידיה מתכננים למכור מניות בשווי 34 מיליון דולר

פאלו אלטו עם דוחות מעורבים: מה החברה צופה לשוק הסייבר?

יזם הקריפטו רכש בננה מודבקת לקיר ב-6.24 מיליון דולר

ג'ון דיר מזנקת ב-8% למרות תחזית זהירה

הבנקים זינקו קרוב ל-2% - עוד שבוע טוב בבורסה בת"א

בנק ירושלים מצטרף למרוץ על ישראכרט - האם מנורה תעלה את המחיר?

סנופלייק מזנקת ב–30% – הודיעה על שת״פ עם אנת׳רופיק

וויז רוכשת את דאז בסכום שמוערך ב450-550 מיליון דולר

אנבידיה עוברת לעליות במסחר שלפני הפתיחה אחרי שירדה כבר מעל 3%

משנה למנכ״ל תדיראן: ״אנחנו שואפים, הצבנו לעצמנו יעדים ריאליים ואנחנ...

השקל חוזר להתחזק? כך אפשר להגן מפני ירידה בשער הדולר

פנינסולה: עלייה של 18% בהכנסות; תחלק דיבידנד של 9 מיליון שקל

"דלק ממוקדת בהשבחת נכסי הליבה, אבל בוחנים גם הזדמנויות אחרות"

י.ח. דמרי: ההכנסות צמחו ב-36% - 458 מיליון שקל

מנכ"ל קסטרו: "קשה להעריך את השפעת חזרת הטיסות לחו"ל"

עוד תכניות

כך, כלל מרכיבי המדד השייכים בדרך כזו או אחרת לתחום ההייטק מסתכם ביותר מ-24%: הפארמה מהווה 6.86%, תוכנה ואינטרנט 5.94%, מוליכים למחצה 5.73%. החברות הביטחוניות גם שייכות על פי רוב לתחום ההיטק, ומהוות 3.17% מהמדד. אל כך יש להוסיף את ענף האלקטרוניקה ואופטיקה 0.91%, קלינטק עם 0.58%, ענף ביוטכנולוגיה, מדעי החיים רובוטיקה ועוד כמה תתי קטגוריות הקשורות לתחום הטכנולוגיה ביחד מוסיפים כאחוז נוסף. להיי טק יש נגיעות לענפים נוספים כמו אנרגיה מתחדשת, תקשורת ומדיה וחלק מחברות ההשקעה והאחזקות עם אחזקות טכנולוגיות משמעותיות, אך לא כללנו אותם ב-24% של ענף ההיטק, כך שייתכן שהמשקל האמיתי אף גבוה יותר. 

הנדל"ן לא הרחק מאחור. 11.58% שייכים לענף הנדל"ן המניב בישראל, 5.7% בענף הבניה, 2.85% נדל"ן מניב בחו"ל ו-1.59% מתכת ומוצרי בניה. כלומר סך הכל הנדל"ן או תחומים קרובים אליו תופסים קרוב ל-22%.

במילים אחרות, שלושת הרגליים של הבורסה בתל אביב, פיננסים, טכנולוגיה ונדל"ן מהווים כ-70% מכלל המניות וההמירים הנסחרים בתל אביב. אם נסיף את תחום אנרגיה על נגזרותיו השונות נקבל כ-80% מערך המניות, במה שמשקף בצורה נאמנה יחסית את מנועי הכלכלה הישראלית, לפחות מבחינת חברות גדולות.

בשבועות האחרונים סקרנו את המדדים הרבים העוקבים אחר מניות הטכנולוגיה ואחר מניות הפיננסים. השבוע נעבור לנדל"ן ובהמשך נכסה גם את תחום האנרגיה.
 

מדדי הנדל"ן

מדדים כוללים

נדל"ן ובינוי מניות והמירים: זהו המדד המקיף ביותר וכולל את כל המניות וההמירים (אופציות ואג"ח להמרה) מתחום הנדל"ן הנסחרים בתל אביב, ללא כל תנאי סף נוספים, אין הגבלת משקל ואין הגבלה למספר המניות הנכללות במדד. סך הכל כלולים בו כעת 125 ניירות ערך שונים.

מנייה אחת מובילה את המדד בפער ניכר – עזריאלי קבוצה -0.9% עזריאלי קבוצה 28,500 -0.9% בסיס:28,760 פתיחה:28,610 גבוה:29,290 נמוך:28,300 תמורה:44,668,507 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם מעל 14%. הבאה, מליסרון -1.77% מליסרון 30,500 -1.77% בסיס:31,050 פתיחה:30,700 גבוה:30,840 נמוך:30,060 תמורה:18,090,460 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , הרבה מאחור עם 6.3%. ביג -1.87% ביג 44,650 -1.87% בסיס:45,500 פתיחה:44,590 גבוה:45,100 נמוך:44,350 תמורה:20,290,619 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 4.65%, אמות -0.2% אמות 1,960 -0.2% בסיס:1,964 פתיחה:1,950 גבוה:1,963 נמוך:1,938 תמורה:9,870,247 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: 3.8% וסוגרת את החמישיה הראשונה מבנה -1.86% מבנה 1,053 -1.86% בסיס:1,073 פתיחה:1,041 גבוה:1,061 נמוך:1,039 תמורה:20,885,384 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 3.5%.

המדד הזה, כאמור, כולל את כל תתי ענפי הנדל"ן. החלוקה הפנימית היא 57.5% לנדל"ן מניב בישראל, 28.3% לבניה ו-14.2% לנדל"ן מניב בחו"ל.

אין מכשירים פאסיביים שעוקבים אחר המדד הזה, אך יש כמה קרנות נאמנות אקטיביות שמתייחסות למדד זה כבנצ'אמרק לביצועיהן:

מור נדל"ן גובה 1.25% ומנהלת נכסים בהיקף 157 מיליון שקל. אנליסט נדל"ן יקרה יותר, 1.85% ומנהלת רק 29 מיליון שקל. קסם נדל"ן מציעה את שירותי הניהול שלה תמורת 0.7% בלבד אך מנהלת רק 4 מיליון שקל בקרן שהוקמה רק באמצע שנת 2021. ילין לפידות נדל"ן הקומה שנה קודם לכן, מנהלת 32.6 מיליון שקל וגובה 1.2%. 

ת"א נדל"ן: בשנת 2005 הושק מדד ת"א נדל"ן 15 שכלל רק 15 מניות. במסגרת הרפורמות במדדים בשנת 2017 הוא התרחב וכולל כעת את כל המניות של חברות הנדל"ן בתל אביב. יחד עם זאת המדד מעט יותר סלקטיבי מהמדד הקודם שהצגנו, וכולל תנאי סף נוספים כך שלא נכללים בו המירים (אופציות ואג"ח להמרה). כעת נסחרים בו 82 ניירות ערך שונים. מגבלת המשקל עומדת על 5% למניה בודדת. שווי השוק הכולל של מניות המדד מגיע ל-185.6 מיליארד שקל. 

יש הרבה מניות שקרובות לסף ה-5% מעט מעליו או מעט מתחתיו, כך שהמובילות מתחלפות מדי יום. הרשימה של חמש הגדולות כוללות נכון לעכשיו את   שיכון ובינוי -1.1% שיכון ובינוי 1,077 -1.1% בסיס:1,089 פתיחה:1,089 גבוה:1,092 נמוך:1,068 תמורה:3,879,637 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 5.3%,  אלוני חץ -1.68% אלוני חץ 2,861 -1.68% בסיס:2,910 פתיחה:2,900 גבוה:2,910 נמוך:2,861 תמורה:7,370,413 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 5.2% מילסרון עם 5%, מבנה 4.95% וביג עם 4.9%. 

 לא מעט מכשירים פאסיביים עוקבים אחר המדד. 
קרנות סל: 
MTF סל ת"א נדל"ן עם 0% דמי ניהול מנהלת 90 מיליון שקל. תכלית סל ת"א נדל"ן גובה 0.45% על 51.3 מיליון שקל שתחת ניהולה. קסם ETF ת"א נדל"ן עם 0.53% דמי ניהול מנהלת 327 מיליון שקל. הראל סל ת"א נדל"ן היא היקרה ביותר עם 0.6% דמי ניהול ו-123.1 מיליון שקל. לא ברור למה יותר כסף זורם לקרנות היקרות יותר. 

ישנה גם תעודה מחקה אחת העוקבת אחר המדד. אי.בי.אי. מחקה ת"א נדל"ן גובה 0.25% עם נכסים בהיקף 17.5 מיליון שקל. 

שתי קרנות נאמנות אקטיביות מנסות להכות את המדד. אלטשולר שחם נדל"ן שגובה 1.24% דמי ניהול מנהלת 115.9 מיליון שקל. מגדל נדל"ן שפועלת משנת 199מנהלת רק 18.7 מיליון שקל תמונרת 1.25% דמי ניהול. 

 מכאן מתפצלים המדדים לבניה ולנדל"ן מניב.

נדל"ן מניב

ת"א מניב ישראל: המדד כולל 31 מניות של חברות נדל"ן מניב הנסחרות תל אביב. מגבלת המשקל עומדת על 5% למניה וערך כלל המניות במדד הוא 111.4 מיליארד שקל. 

בין המניות הגדולות נכון לעכשיו נמצא את  מגה אור -0.93% מגה אור 10,670 -0.93% בסיס:10,770 פתיחה:10,770 גבוה:11,100 נמוך:10,660 תמורה:2,358,960 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  עם 5.5%, אלוני חץ עם 5.45%,  רבוע נדלן +0.83% רבוע נדלן 30,490 +0.83% בסיס:30,240 פתיחה:30,650 גבוה:30,650 נמוך:30,000 תמורה:1,399,124 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 5.3%, מליסון עם 5.2% ומבנה גם עם 5.2%. חמש מניות נוספות עם מעל 5% ו-6 עם מעל 4.5% כך שמדובר בצמרת די צפופה, והתנודות היומיות משנות את המיקומים לעיתים קרובות. 

סך הכל ישנם שלושה מכשירים פאסיביים שעוקבים אחר המדד הזה, קרן סל אחת ושתי קרנות מחקות: 
MTF סל ת"א מניב ישראל היא קרן הסל עם 0.25% דמי ניהול ו-98 מיליון שקל. שתי הקרנות מחקות הן הראל מחקה ת"א מניב ישראל שלא גובה דמי ניהול ומנהלת 12.9 מיליון שקל, וקסם KTF ת"א מניב – ישראל עם 0.25% דמי ניהול ו-17.3 מיליון שקל תחת ניהולה. אין קרנות אקטיביות שמתמודדות עם המדד. 

ת"א מניב חו"ל: ישנן 15 מניות בישראל שעוסקות בנדל"ן מניב בחו"ל ונכללות במדד הזה. במקרה זה מגבלת המשקל גבוהה יותר ועומדת על 10% וכלל המניות שוות כ-23.4 מיליארד שקל. 

את המדד מובילה מניית  ארגו פרופרטיז -1.61% ארגו פרופרטיז 9,660 -1.61% בסיס:9,818 פתיחה:9,818 גבוה:9,828 נמוך:9,628 תמורה:1,126,532 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 12%,  יו.אמ.איץ' +1.94% יו.אמ.איץ' 7,158 +1.94% בסיס:7,022 פתיחה:7,022 גבוה:7,199 נמוך:7,102 תמורה:7,874 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מהווה 10.6% מהמדד,  אלקטרה נדלן -1.14% אלקטרה נדלן 4,252 -1.14% בסיס:4,301 פתיחה:4,301 גבוה:4,318 נמוך:4,234 תמורה:814,195 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.3%,  אפי נכסים +1.46% אפי נכסים 16,730 +1.46% בסיס:16,490 פתיחה:16,600 גבוה:16,740 נמוך:16,270 תמורה:906,651 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: שווה 10.3% ממנו, וסוגרת את החמישיה הראשונה  סאמיט -0.38% סאמיט 5,498 -0.38% בסיס:5,519 פתיחה:5,521 גבוה:5,572 נמוך:5,405 תמורה:1,226,493 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.2%. 

אין שום מכשיר שנסחר בתל אביב שעוקב או מנסה להכות את המדד. 
 

בנייה

ת"א בניה: במדד ת"א בניה נכללות 38 מניות שונות ששויים הכולל מסתכם ל-55.1 מיליארד שקל. מגבלת המשקל גם כאן היא 10%. 

המניה המובילה במדד עם כמעט 11% היא  ישראל קנדה +0.93% ישראל קנדה 1,513 +0.93% בסיס:1,499 פתיחה:1,523 גבוה:1,523 נמוך:1,480 תמורה:1,882,081 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , השניה  דמרי -1.13% דמרי 34,180 -1.13% בסיס:34,570 פתיחה:34,900 גבוה:34,910 נמוך:33,790 תמורה:6,626,004 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.6%,  אאורה +0.11% אאורה 1,872 +0.11% בסיס:1,870 פתיחה:1,876 גבוה:1,882 נמוך:1,837 תמורה:3,502,430 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.3%, שיכוי ובינוי בשיעור דומה ו- אשטרום קבוצה -0.74% אשטרום קבוצה 5,866 -0.74% בסיס:5,910 פתיחה:5,910 גבוה:5,937 נמוך:5,785 תמורה:3,439,649 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 9.9%. 

גם פה יש לא מעט מכשירים מחקים:
קרנות סל
תכלית סל ת"א בנייה עם 0% דמי ניהול מנהלת 60 מיליון שקל. קסם ETF ת"א-בנייה גם לא גובה דמי ניהול ומנהלת 93.5 מיליון שקל. MTF סל ת"א-בנייה בוחרת לגבות 0.25% והיא מנהלת 115 מיליון שקל. 

קרנות מחקות:
תכלית TTF ת"א בנייה לא גובה דמי ניהול ומנהלת 40.7 מיליון שקל. הראל מחקה ת"א בנייה עם 0.25% דמי ניהול ו-48 מיליון שקל. קסם KTF ת"א-בנייה גובה אף היא 0.25% עם 24 מיליון שקל. גם במקרה זה אין קרנות נאמנות אקטיביות. 

 ביצועים

מניות הבניה נעדרות ממובילות המדדים הגדולים (למעט שיכון ובינוי, אך באופן כללי המקום הנכון להיות בו הייה בחברות הבנייה עקב עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן הישראלי על גווניו השונים, שייצרו תשואה גבוהה יותר מאשר דמי השכירות השוטפים, לפחות בשנים האחרונות. הנה ביצועי המדדים בשנים האחרונות בתוספת המדדים המרכזיים לפי גודל שוק:

כפי שניתן לראות בטבלה השנים 2020 - שנת הקורונה, ו-2022 - שנת המשבר בשווקים, השפיעו מאד לרעה על מדדי הנדל"ן, כך שבסיכון שלוש השנים כל המדדים למעט אחד נמצאים בטריטוריה שלילית. 

המדד שנמצא בטריטוריה חיובית, בעיקר בגלל תשואה פנוטמנלית של כ-75% בשנת 2021 הוא מדד תל אביב בנייה. כאמור, מחירי הנדל"ן בישראל שוברים שיאים, מה שמאד מכביד על מי שרוצה לקנות דירה, אבל מיטיב מאד עם חברות הבנייה. 

עוד עולה מהטבלה, כי למרות הזעזועים בארץ הקודש, הנדל"ן המניב בארץ הניב תשואה טובה יותר סיכום שלוש שנתי על פני החברות המשקיעות בנדל"ן מניב בחו"ל, בעיקר הפסדים מתונים יותר בשנת 2022. ייתכן ששער החליפין של השקל השפיע לטובה מהבחינה הזו. 

הישראלים מאוהבים בנדל"ן, גם בהשקעות. את הדומיננטיות של ענף הנדל"ן ניתן לראות במספר הרב יחסית של מכשירי השקעה ענפיים, ככל הנראה יותר מכל ענף אחר. גם כמות הכספים המנוהלת בהם גדולה יותר מענפים אחרים, עם לא מעט קרנות שמנהלות עשרות מיליוני שקלים. נציין שישנן קרנות נוספות שעוקבות אחר מדדים עצמאיים בתחום הנדל"ן בישראל שלא מנוהלים על ידי הבורסה ולא הובאו בסיכום זה.