הבלון התפוצץ: בנק ישראל חושש מהלוואות הקבלן, אבל נזכר מאוחר

הלוואת בלון נשמע כמו מונח תמים, שמסייע לרוכשים הפוטנצאלים ברכישת דירה, אבל מאחוריו מסתתרת בעיה אמיתית. הההוואה מסכנת את רוכשים פוטנציאלים בכך שלא כולם עומדים בהלוואה או במילים אחרות - לעתים הבלון עלול להתפוצץ.

המונח הזה הולך וצובר תאוצה בחודשים האחרונים, עת יצאו הקבלנים במבצעים מרחיקי לכת ובהטבות מימון שנועדו לסייע לרוכשים, וגם לעצמם, להגדיל את הביקוש לדירות ובכך גם לשפר את הסיכויים לעבור את שלב "דוח אפס" - אותו שלב שבו הבנק בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט שלהם.

הקבלנים מעניקים הלוואת קבלן או הלוואת בלון, שמשמעותה היא פשוטה - לדחות את המפגש הראשוני בין הלקוח למשכנתא. בזמן הזה, הם מאמינים, הוא יוכל לצבור את ההון, לסדר את הראש ולבדוק מה אפשרויות המימון הכי טובות עבורו - בקיצור, להביא את הכסף ולהוריד את ההלוואה מכתבי הקבלן, ששילם את הריבית מראש.

מהי הלוואת בלון ולמה הבנק חושש?

הלוואת בלון, שנקראת גם "הלוואת בולט", היא הלוואה במסגרת משלמים רק את הריבית. כשהקבלן אומר לכם שהוא מעניק לכם הלוואה, הכוונה היא בדיוק לדרך בה היא מתקבלת. זוהי למעשה עסקת "קומבינה" עם הבנק. הקבלן מקבל את הכסף, והבנק מחייב אתכם לחתום על תצהיר שאמור שתוך שנתיים עד שלוש תחזירו את הכסף, גם אם הבנייה לא הושלמה. זוהי למעשה משכנתא בתיווך הקבלן, שמסבסד לכם את הריבית. זה עולה לו כמה עשרות אלפי שקלים, אבל אל תדאגו לו: כבר הסברנו לכם כאן שהוא מתמחר את זה במחיר הדירה ומרוויח גם מריבית נמוכה.

ההלוואה נעשית בצורה פשוטה: אתה פונה ליזם כדי לקנות דירה, אבל אין לך כסף. הוא מבקש תשלום מקדמה של 20%-5% המותנה ב"הלוואת קבלן". כך הוא מרוויח פעמיים - מצד אחד מגדיל מכירות ומצד שני, איפה הוא ימצא הקבלן הזדמנות לקבל הלוואה ב-4.5% במקום 9%-7% שהוא מקבל כיום? כך, הקבלן מקבל תזרים כספי, למעשה בערך 50% מהדירה מראש, ומשלם את הריבית (על הלוואה של מיליון שקל, הוא ישלם בערך 90 אלף שקל מראש לבנק, אבל אם היא לשלוש שנים ויותר - אז יותר, וזה בהחלט מסביר למה הם מעלים מחירים בתמורה). אחרי שנתיים או שלוש, הלווה מחליט אם לפרוע או למחזר אותה כמשכנתא ומאותו רגע חלים עליו התשלומים, מהם נמנע במשך אותה תקופה.

בדיוק בגלל זה, בנק ישראל הוציא הנחיות חדשות למימון שוק הדיור. בגדול, אפשר לומר שהסיבה המרכזית היא שהבנק לחוץ שחלק קטן מההלוואות האלה יגיעו למועד הפרעון עם כשהלווה לא יעמוד בהן. לכן, הוא הנחה את הבנקים המסחריים לערוך חיתום ובדיקה מקיפה לכל לקוח, כדי לוודא שאין כאן סיכון.

המצוקה התחילה קודם

חשוב לציין כי ההוראה הזאת לא הגיעה לחינם: הבנק זיהה את המצוקה שעומדת להתרחש בשוק הדיור עוד בחודש ינואר. הנתונים היו כמעט בלתי נתפסים: שלושה חודשים בתוך המלחמה, כשהשוק היה במשבר, נמצא כי בחודש בדצמבר שיעור הלוואות הבלון מסך המשכנתאות היה בלתי נתפס: יותר ממיליארד שקל, למעלה מ-18% מהמשכנתאות. לשם השוואה: באפריל 2022, כשהריבית החלה לעלות, שיעור הלוואות הבלון היה פחות מ-5% ולרוב נע עד גבול ה-8% בממוצע.

מצד אחד, צריך לזכור שהיקף המשכנתאות היה גבוה יותר אך מצד שני - מדובר בהיקפים שלא ראינו קודם. באותה נשימה צריך לומר כי העלייה החלה עוד בחודש ספטמבר, אבל הנתון המפתיע הוא שהתופעה המשיכה לעלות בזמן המלחמה ויתרה מכך - הוא המשיך לעלות עד לשיא של 1.32 מיליארד שקל בחודש יוני - כ-17% מכלל ההלוואות (האחוז קטן בהשוואה לינואר כי היו הרבה יותר עסקות).

הקבלן מקבל 50% מהכסף עכשיו, הסיכון בעיקר עליכם. דירות חדשות (איציק יצחקי)

אל תדאגו לקבלן

אז מה מבקש הבנק כעת? פשוט: הוא רוצה לדעת דרך החיתום שלרוכש יש מספיק כסף כדי להחזיר את החוב. עד לא מזמן, הבנקים לא שאלו שאלות. היזם התערב, הוא נטל את ההלוואה עבורכם והבדיקה הייתה בסיסית בלבד - בעיקר אם אתם משקיעים שזו לא הדירה הראשונה שלכם ויש לכם תלוש שכר. כעת, הבנק המרכזי הנחה לנהל את הסיכונים בצורה מושכלת. הבנקים ידרשו לייצר "מפתחות" שבאמצעות ייקבע האם הרוכשים יעמדו בהלוואה ואם לא - לא תהיה עסקה.

נראה כי הבנק המרכזי לא ממש מרוצה מהמספרים שהוא רואה עד כה, אבל צריך לזכור - הפעולה העיקרית שעשו עד עכשיו באוצר כדי להוריד את מחירי הדירות הייתה העלאת ריבית אגרסיבית, שנעשתה כדי למתן את האינפלציה. לולא היא, סביר להניח שמחירי הדירות היו ממשיכים להתפרץ.

יכול להיות שהבנק נזכר קצת מאוחר - אחרי עלייה משמעותית במספר העסקות, אחרי אלפי זוגות צעירים שנטלו הלוואה מבלי לדעת מה יהיה. זה מזכיר לי סיפור על חבר, תושב הצפון, שרכש לאחרונה דירה באזור הדרום המופגז מבלי לרדת לשטח. שאלתי אותו מה ההון העצמי שלו והוא ענה: "מה זה משנה? נתתי רק 5% עכשיו".

בהצלחה עם זה.