כמה עולה קרקע לבנייה בעתלית ולמה הפער העצום בין מגרשים צמודים?

צמודי קרקע הפכו למצרך נדיר בישראל. המכרזים שמשווקים ברמ"י לבניית צמודי קרקע מהווים אחוזים בודדים מסך המכרזים ולכן קשה מאוד למצוא קרקע לבנייה מיידית. גם כשמדובר בהגרלה שעורכת רמ"י למכרזים בדרום או בצפון, עוברות כמה שנים עד שהקרקע עוברת תהליך פיתוח. לכן, יזמים וגם אנשים פרטיים מחפשים הזדמנויות טובות לרכוש קרקעות שאפשר לבנות עליהן בטווח הקצר.

מכרז כזה נסגר היום בעתלית. 85 הצעות הוגשו למכרז ל-10 מגרשים לבניית 27 יח"ד צמודי קרקע במשולש עין כרמל, עתלית. על מגרש בגודל של כ- 547-702 מ"ר המיועד לבניית עצמית של 2-3 יח"ד, ישלמו הזוכים כ- 2,715,222-4,855,555 שקל (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח). מחירי הפיתוח נעו בין 800-900 אלף שקל בממוצע, כשגודלי השטחים משתנים, 500-600 מ"ר בממוצע.

אגב, מחירי המינימום כמעט לא השתנו בין מגרש למגרש, ונעו סביב 1.2-1.4 מיליון שקל, כך שלכאורה אין הצדקה אמיתית לפער הגבוה בין המגרשים שנמכרו במחיר יקר לנמוך (מצאנו כי הפער עמד על מאות אלפי שקלים ויותר על אותה הקרקע). למה לכאורה? כי יש לזה סיבה טובה: לעתים, מכרזי רמ"י נסגרים במחירים שונים בגלל לחץ של אדם פרטי לסגור ומתמודד אחר, שמציע מחיר של מאות אלפי שקלים יותר ממחיר המינימום, זוכה בקרקע דומה או זהה - אבל זה לא המקרה.

יש כאן עוד נקודה שצריך לציין והיא תקפה למכרז הזה: לעתים תראו מגרש בגודל זהה וצמוד למגרש אחר שנמכר ב-20% יותר. יש לזה סיבה: אולי מדובר במגרש פינתי, או במגרש בעל ערך גבוה - נוף לים, לחורשה, לפארק וכו' (בעבר נתקלתי במכרז שבו שווקו שתי קרקעות דומות ופער המחיר בניהן היה כמעט 30%. כששאלתי למה, הפנו אותי להוסטל הסמוך לקרקע הצמודה).

אז מה קרה הפעם? פשוט, בחלק מהמגרשים זכויות הבנייה היו ל-3 יחידות דיור, בחלק ל-2 ובחלק לבית אחד. במקרה כזה, שבו הזכויות רחבות יותר, אתה ניגש למכרז עם חברים או משפחה, ורוכש יחידות לכולם במחיר מעט יותר גבוה, אך משתלם יותר. תחשבו על זה: אם זכיתם במגרש של 600 מטר לבניית 3 יחידות דיור ב-5 מיליון שקל, תוכלו לקבל וילה, אחרי מפתח, במחיר של 3.5 מיליון שקל בערך - כשצמודי קרקע באזור עולים כמיליון שקל יותר.

המגרשים ששווקו בעתלית הם חלק מתוכנית "שכונת המגורים דרום עתלית ובשטחי עין הכרמל" המתפרשת על כ-213 דונם בדרום מזרח עתלית, ממערב לכביש 2 וממזרח לכביש 7110 עתלית-נווה ים.

מדובר בשכונת מגורים בת כ-370 יח"ד ובהן דיור בר השגה בצפיפות בנייה של 4,6 ו-10 יח"ד לדונם במבני מגורים של 2-4 קומות לצד שרותי ציבור לצורכי תושביה. השכונה כוללת שטחים למוסדות ומבני ציבור, תשתית דרכים, ושטחים ציבוריים פתוחים.