מחירי הדירות בת"א - "ישנה עלייה הדרגתית ומתונה"

לפני כשנתיים וחצי ביקשה אקרו לגייס בבורסה המקומית לפי שווי של 3 מיליארד שקל לפני הכסף. ביקרנו את המחיר בהנפקה, אבל החברה הצליחה לגייס לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל לפני הכסף - שווי של כ-4 מיליארד שקל אחרי הכסף. מאז המניה ירדה ב-40% בערך לשווי של 2.5 מיליארד שקל.

בזמן שהמניה נפלה, המחירים המשיכו לעלות, החברה ייצרה רווחים ונכנסה לפרויקטים חדשים. המחיר אז היה לא מנופח, אבל הגופים המוסדיים הסתערו על ההנפקה והפסידו. המחיר עכשיו ריאלי יותר, אבל הגופים המוסדיים בסוג של הולד.  המניה עלתה מתחילת השנה ב-6%. 

​הדוחות הכספיים של החברה שפורסמו אתמול היו טובים. מתחילת הרבעון השני ועד מועד פרסום הדו"ח מכרה החברה שפועלת בתל אביב 210 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-807 מיליון שקל (כולל מע"מ). בנוסף, נחתמו עוד 81 בקשות רכישה בהיקף כספי של 278 מיליון שקל, שטרם התגבשו לכדי הסכם מחייב. הרווח צנוע - 14.3 מיליון שקל, אבל הרווח הגולמי בפרויקטים בביצוע ובשיווק הוא 4.8 מיליארד שקל (כ-1.1 מיליארד בפרויקטים בביצוע). הוא יתגלגל לדוחות במשך כמה שנים, ואחרי הוצאות תפעוליות, הוא אמור לשפר את השורה התחתונה משמעותית.

בשיחה עם ביזפורטל, אומר זיו יעקובי שהרבעון ביטא את המשך הצמיחה בפעילות החברה - "היתה עליה משמעותית במכירות ביחס לשנה הקודמת וביחס לרבעון הקודם. נכון ליום פרסום הדו"ח אקרו מכרה בתל אביב דירות ב-1.3 מיליארד שקל במהלך שמונה חודשים. יצאנו לשיווק בפרויקטים מהותיים כגון אקרו בשדרה ומגדל מאזה, וכתוצאה מכך הגדלת המלאים הזמינים לשיווק. 

מה המחירים למ"ר בפרויקטים עיקריים שלכם?
"מחיר ממוצע בפרויקט אקרו בשדרה כ-40,000 ש"ח למ"ר, מגדל מאזה סביב 65,000 ש"ח למ"ר ואף יותר". 

אתם מזהים עליית מחירים? 
כן, ישנה עליית מחירים, בצורה הדרגתית ומתונה. לדוגמא: בפרויקט ויסוצקי ב-2003 המחיר הממוצע למ"ר היה  כ-63,000 שקל, וברבעון הזה כ-64,000 שקל למ"ר; בפרויקט יארד המחיר השנה ובשנה שעברה היה 38,500 שקל למ"ר.  באחימאיר 5-9  המחיר בשנה שעברה עמד על כ-52,500 ש"ח למ"ר וברבעון הזה 65,000 שקל למ"ר. פרויקט בורלא מכר ב-2023 בכ- 54,000 שקל למ"ר וברבעון הזה בכ- 57,000 שקל למ"ר. 

איפה אקרו תהיה עוד 3 שנים מהיום?
"עם המשך מומנטום צמיחה מהירה והרחבת הפעילות, תוך הבשלת האסטרטגיה ארוכת הטווח של החברה. למעשה כ-3.7 מיליארד שקל של רווח גולמי עתידי נמצא בתב"ע מאושרת של החברה שיצאו לשיווק בתקופה זו כגון פרויקט פארק החורשות, מגדל ת"ש השלום, והשלב השני של פרויקט גו יפו ת"א.  בנוסף ביצוע של פרויקטים מהותיים קיימים כגון מגדל מאזה ואקרו בשדרה ואכלוס של כ-2,000 יחידות דיור. בנוסף יכנסו לפייפ ליין פרויקטים נוספים שלא נלקחו בחשבון בדיווחים מאחר שטרם הבשילו. 

"החברה פעילה מאד גם בתחום ההתחדשות העירונית כאשר בתחום זה ניתן לראות התרחבות גם לאיזורים גיאוגרפיים נוספים מחוץ לת"א במעגל העוטף של גוש דן ואף בירושלים. אנחנו מפתחים גם תחומי פעילות נוספים שיקבלו תאוצה, כגון תחום הנדל"ן המניב הכולל תעסוקה, מסחר וגם תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח אליו נכנסה החברה לפני כשנתיים".

תוצאות הרבעון השני

סה"כ ההכנסות ברבעון השני הסתכמו לכ-206 מיליון ששקל, לעומת כ-210 מיליון ששקל ברבעון המקביל אשתקד. עם זאת, צריך לזכור שמדובר בהכנסות חשבונאיות. בשטח המכירות עלו באופן דרמטי, אך בספרים הם מוכרים על פני משך הביצוע.

ההכנסות ממכירת מקרקעין ודירות ברבעון השני הסתכמו לכ-150 מיליון שקל, לעומת כ-188 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הגולמי ממכירת דירות ברבעון השני הסתכם לכ-20 מיליון ש"ח, לעומת כ-33 מיליון  ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נבע ברובו מירידת ערך מלאי דירות בסך של כ-8 מיליון, שנרשמה ברבעון השני בגין פרויקט 52 בניו-יורק. הרווחיות הגולמית ממכירת דירות ברבעון השני (ללא השפעת ירידת ערך המלאי בניו-יורק) עמדה על כ-18.7%, לעומת כ-17.6% ברבעון המקביל אשתקד. הרווחיות הגולמית ממכירת דירות ברבעון השני (כולל ירידת ערך המלאי  בניו-יורק) עמדה על כ-13.3%.

הרווח הנקי המיוחס לבעלים ברבעון השני הסתכם לכ-14.3 מיליון שקלח, לעומת כ-9.6 מיליון ברבעון המקביל אשתקד, גידול של כ-48%.  

נדל"ן יזמי למגורים  - במהלך הרבעון השני מכרה החברה 98 יח"ד בהיקף כספי של כ-444 מיליון שקל, לעומת 7 יח"ד בהיקף כספי של כ-52 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע מעלייה בהיקף המלאי המוצע למכירה ומהתאוששות בביקוש לדירות חדשות.

המחיר הממוצע ליח"ד ברבעון השני הסתכם לכ-4.5 מיליון שקל, לעומת כ-7.4 מיליון קל ברבעון המקביל אשתקד. השינוי במחיר הממוצע לדירה נובע משינוי בתמהיל הפרויקטים וסוג הדירות.

נכון להיום, החברה יוזמת, מתכננת ובונה 63 פרויקטים הכוללים 11,568 יח"ד (חלקה האפקטיבי של החברה כ-7,651 יח"ד). רשימה זו כוללת 42 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בהם כבר הושגו חתימות של יותר מ-60% מבעלי היחידות ואשר במסגרתם עתידה החברה לבנות 8,088 יח"ד (חלקה האפקטיבי של החברה כ-5,524 יח"ד).

כמו-כן, פועלת החברה בקידום פרויקטים יזמיים נוספים בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף של כ-3,377 יח"ד (חלק החברה האפקטיבי כ-2,146 יח"ד), בהם טרם הושגו חתימות בשיעור העולה על 60% מבעלי היחידות או נמצאים בשלבי תכנון ראשוניים. 

עד שנת 2030 צפויה החברה להקים 5,228 יח"ד אשר צפויות לתרום רווח גולמי של כ-4.8 מיליארד שקל, מהם כ-2.4 מיליארד ש"ח בפרויקטים שתחילת שיווקם צפוי עד לסוף לשנת 2025.

נדל"ן מניב - ההכנסות מדמי שכירות ברבעון השני גדלו בכ-64% והסתכמו לכ-18 מיליון שקל, לעומת כ-11 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע בעיקר מאכלוס פרויקט ONE TOWER במהלך הרבעון השלישי לשנת 2023, מהצמדות החוזים למדד המחירים לצרכן, וכן מגידול בשיעור התפוסה.

NOI שנתי של כ-100 מיליון שקל -  החברה מקדמת הקמה של 2 נכסים נוספים אשר צפויים לתרום NOI שנתי של כ-13 מיליון שקל וכן 17 נכסים בתכנון אשר צפויים לתרום NOI שנתי של כ-187 מיליון שקל (כל נתוני ה-NOI הינם חלק החברה האפקטיבי). סך הנדל"ן להשקעה ותשלומים על חשבון נדל"ן להשקעה עמד נכון ליום 30 ביוני 2024 על כ-2.793 מיליארד שקל

ההון המיוחס לבעלים של החברה ליום 30 ביוני 2024 עמד על כ-1.833 מיליארד שקל - ביחס לשווי כאמור של 2.5 מיליארד שקל, לא פרמיה מאוד משמעותית על ההון. 

 

שת"פ גדול עם כלל - השקעה של 500 מיליון שקל

הבוקר דיווחה אקרו כי חתמה על הסכם עם חברת הביטוח והפיננסים כלל כלל עסקי ביטוח -1.82% כלל עסקי בי 7,700 -1.82% בסיס:7,843 פתיחה:7,928 גבוה:7,928 נמוך:7,664 תמורה:12,145,096 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: על הסכם השקעה. במסגרתו תכנס כלל כשותפה בפעילותה הקיימת של אקרו בתחום הדיור להשכרה, בסכום השקעת הון עצמי מצרפי של הצדדים יחדיו של כ-500 מיליון שקל. חלקה של אקרו בסכום ההשקעה – 51% והיתרה, 49%, חלקה של כלל ביטוח ופיננסים.

לפני כשנתיים נכנסה קבוצת אקרו לתחום הדיור להשכרה, עם זכייתה בשני מכרזים גדולים שפורסמו על ידי רמ"י ודירה להשכיר, בתל השומר להקמת 199 יח"ד, ובפברואר 2023 זכתה במכרז נוסף בסירקין פתח תקווה להקמת 174 יח"ד. במסגרת הסכם ההשקעה, תקצה אקרו לכלל ביטוח ופיננסים זכויות שתהווינה 49% מהזכויות בפרויקטים אלה. עם הקצאת הזכויות כאמור, יושב לאקרו סך של כ-54 מיליון שקל מתוך הסכומים שהשקיעה בפרויקטים הקיימים.

המהלך מגיע לאחר שבנובמבר 2023 הודיעה אקרו על הקצאה פרטית לכללשל 3.125 מיליון מניות במחיר של 32 שקל למניה, אשר היוו בזמן חתימת ההסכם כ-5.14% מהון החברה ומזכויות ההצבעה בה (שלא בדילול מלא) וכ-5.04% מהון החברה ומזכויות ההצבעה בה (בדילול מלא), בתמורה לכ-100 מיליון שקל. בכך הפכה כלל ביטוח ופיננסים לבעלת עניין בקבוצת אקרו.