הרף יורד בתל אביב: מיעוט עסקאות מעל 5 מיליון שקלים

תל אביב היא העיר היקרה בארץ. יוקר המחיה מהדהד וגם מחירי הנדל"ן לא מפסיקים לעלות, אלא שנתוני רשות המסים מצביעים לנו על היפוך מגמה בשבועות האחרונות: למעלה, במהלך החודש וחצי האחרונים, רק עסקה אחת מתוך 40 עסקאות שנעשו בתל אביב עברה את רף ה-5 מיליון שקלים.

מחירי הדיור בתל אביב, בפרויקטים החדשים, חוצים בחלק מהמקומות את רף ה-80 אלף שקל למ"ר. זה קורה בפרויקטים של אפריקה ישראל וגם בכל פרויקט יוקרה בשדה דב. כמובן, גם בפלח היד השנייה יש מחירים כאלה, אבל באזורים מרכזיים בעיר.
 

רוב הדירות: קטנות וזולות

בדיקה שערכנו עם נתוני רשות המסים מעלה כי המגמה השתנתה. בעוד שבחודשים האחרונים פלח היוקרה תפס מקום גבוה יותר, כעת הציבור רוכש דירות זולות יותר. צריך לומר שהחברות הגדולות שיווקו בחודשים האחרונים ביתר שאת את הדירות החדשות, אבל קצב המכירות הופך איטי יותר ברגע שהן מוכרות 70% מהפרויקט ולכן אנחנו רוצים את הציבור זולג לדירות יד שנייה.

דירות ישנות בשכונת בבלי (גוגל מאפס)

מבין העסקאות שבדקנו, 9 מתוך 40 בלבד חצו את רף ה-4 מיליון שקלים. אחת בלבד חצתה את רף ה-5 מיליון שקלים. מדובר בדירת 5 חדרים, בפרויקט‭ ‬ME‭ ‬סבוראים ‬בשכונת‭ ‬נווה אביבים - פרויקט של 3 בניינים בני 9 קומות, לא רחוק מקניון רמת אביב, עם גישה נוחה יחסית לנתיבי‭ ‬איילון‭ ‬ודרך‭ ‬נמיר‭.‬ הדירה, בת 5 חדרים, ממוקמת בקומה האחרונה, כלומר דירת פנטהאוז. היא נמכרה במחיר של 57 אלף שקל למ"ר - מחיר די סביר לאזור, כשהפרויקט יתאכלס רק ב-2026. אגב, בחודשים האחרונים נמכרו מספר דירות במחירים שחצו את הרף בפרויקט - בחודש מאי נמכרה דירה בפרויקט ב-7.15 מיליון שקל. מדובר בדירת 4 חדרים בקומה ה-1, במחיר של כ-52 אלף שקל למ"ר.

כדי להבין את הנתון החריג של תל אביב, די להסתכל על העסקאות שקדמו ל-40 העסקאות האלה. לקחנו את 20 העסקאות האחרונות שקדמו להן וכמעט מחצית היו מעל הרף של 5 מיליון שקלים. ההסבר ההגיוני מתחבא בתוך סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי באוצר. בחודשים האחרונים חלה האטה משמעותית במכירת דירות ביישובים שפונו מגבול הצפון והדרום והם נהרו לתל אביב.

חלק מהדירות האלה נתפסו על ידי מפונים, אלא שהפער בין דירה בתל אביב לדירה על הגבול יכול להיות דרמטי - פי 3 במחיר. לכן, ההערכה היא שחלק מהמפונים רכשו דירות זולות יחסית כדי להשתכן בתל אביב והסביבה ולהקים שם חיים חדשים. בסקירה ניתן לראות גידול משמעותי ברכישות של תושבים מגבול הצפון שנרשם גם במחוזות ת"א והמרכז. לפי האוצר "זאת על ידי מי שיש באפשרותם לממן רכישות בערי המרכז, היקרות משמעותית מאלו שבחיפה".

עוד נמצא, כי ניכר גידול בקצב הרכישות בקרב תושבי עוטף עזה בחודשיים האחרונים, כאשר מספר הדירות שרכשו ביוני היה הגבוה ביותר מתחילת השנה ומאז, כך על פי ההערכה, הוא רק הולך ועולה. נתון מעניין נוסף: 21% מתושבי עוטף עזה שרכשו דירה טרם מכרו את דירתם הקודמת והצהירו כי בכוונתם למכור אותה (דירה בהמתנה"), מה שמעיד על כך שהם מתכוונים לעבור למרכז או לאזורים אחרים. מעל 43% מהדירות שרכשו תושבי הישובים המפונים מהצפון היו דירות חדשות, אבל נראה כי המגמה משתנה וההיצע בתל אביב, בתוספת המחיר הגבוה, גורם להם לפנות לשוק דירות מיד שנייה.

ההיצע מצטמצם

אבל זאת כמובן לא הסיבה היחידה, בעסקאות האלה מצאנו עסקה אחת בלבד שבה נרכשה דירת 5 חדרים (מלבד העסקה בנווה אביבים) - כלומר, יש נטייה ברורה, בניגוד לחודשים קודמים, לרכוש דירות קטנות יותר. 

סיבות נוספות שתרמו מעט לנתונים הללו: בחודשים הקודמים, אפריל עד יוני, נמצא שיעור גבוה במיוחד של דירות שנמכרו "על הנייר" בתל אביב, 84% מבין הדירות החדשות שנמכרו. זה מעיד בין היתר על ההיצע הנמוך. בתל אביב אין הרבה דירות רפאים. יש דירות בבנייה, בתהליכי בנייה, אבל לא תראו הרבה בניינים עומדים ריקים ומחכים לקונה.

אפשר להביט על זה גם דרך עיניי המשקיעים. באזור ת"א עמד שיעור הדירות החדשות בסך רכישות המשקיעים על 72%. המשקיעים קונים בעיקר דירות קטנות וזולות ולא דירות יוקרה, אבל לפי הנתונים החדשים, נראה כי ההשפעה של כניסת המפונים לשוק התל אביב משפיעה יותר.