הנתונים של הלמ"ס מוכיחים: הסיבה שבגללה מחירי הדיור לא יורדים

מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה בישראל, עומד על 67 אלף דירות. הנתון הזה לכאורה נשמע כמו חלום: עשרות אלפי דירות עומדות למכירה, בזמן שישראל זקוקה בסך הכל ל-55 אלף דירות בשנה. כפי שהסברנו כאן בעבר, מלאי הדירות האלה כולל ברובו דירות לא מוכנות (חלקן נמצאות בשלב של חפירה, או בשלבים מאוד התחלתיים של הבנייה) ומה שיכול לסייע בניתוח הנתון הזה הם מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה באמת יימכרו.

הלמ"ס קורא לנתון הזה, שמשקף את הזמן הממוצע שיעבור עד שימכרו כל הדירות, "מספר חודשי ההיצע". מה קורה מחודש לחודש? המספר משתנה בהתאם למכירת חלק מהדירות שבמלאי והוספת דירות חדשות על ידי היתרים חדשים שמוציאים היזמים.

יותר דירות, אך מספר חודשי ההיצע עולה

בחודש יוני (הנתון האחרון) הוא עמד על 18.4 חודשים, כשבמאי הוא עמד על 17.5 חודשים, כשאז נותרו 100 דירות יותר במלאי. מה זה אומר? לפי האוצר, זה אומר שלא רק שנותרו 100 דירות פחות (לא מספר משמעותי), אלא שמשך הזמן הממוצע למכירתן עלה. איך זה קורה? זה אומר שמחודש לחודש, נמכרו יותר דירות מאשר הצטרפו, ובעיקר שיותר דירות נמצאות בשלב התחלתי. למשל: נניח שבעיר מסוימת יש היצע של 100 דירות (בשלבים שונים, החל מהיתר חפירה ועד גמר). באותו חודש נמכרו 20 דירות, כך שנותרו 80 על המדף, אך נוספו 15 דירות להיצע, כי קבלן מסוים הוציא לפועל פרויקט חדש. מה המשמעות? שמספר הדירות קטן מצד אחד, ומצד שני - הדירות שנוספו נמצאות בשלב התחלתי ולכן עלה הזמן הממוצע.

דירות בבנייה (שלומי יוסף)

הנתון של האוצר מעט מטעה. הרי אם יש 67 אלף דירות במלאי, לכאורה אפשר להיות רגועים, אבל שימו לב שהמספר כמעט לא משתנה. כלומר, השוק מוצף בפרויקטים של הריסה ובנייה, כך שהיתר שיצא במקרה הזה מציף לכאורה את השוק בעוד דירות חדשות, גם אם הדירות הישנות רק נהרסו. בנוסף, יש פרויקטים רבים אחרים של התחדשות עירונית והמדינה משווקת בכל כמה חודשים אלפי יחידות דיור במסגרת דירה בהנחה. במקביל, היא מקדמת תכניות דרך מנהל התכנון ומשווקת קרקעות דרך רמ"י.

אז מה קורה למספרים למרות המאמץ הממשלתי? חזרנו מעט אחורה. בסוף אפריל, כלומר חודשיים אחורה, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,040 דירות. כלומר, מספר הדירות במלאי היה קטן יותר ומספר חודשי ההיצע לא השתנה - הוא עמד על 18.3 חודשים. כלומר, קיבלנו תוספת משמעותית לשוק של יותר מאלף דירות תוך חודשיים, אבל מספר החודשים שיעברו על מכירת כל הדירות הוא הגבוה ביותר בשלושת החודשים האחרונים, מה שאומר שחלק ניכר מהדירות נמצאות בשלב מוקדם מאוד.

חזרנו עוד אחורה, לסוף השנה, לשיא המלחמה. מלאי הדירות היה שם, מתברר, גבוה יותר. 67,760 דירות, כשמספר חודשי ההיצע היה 27.5 חודשים - מספר גבוה לכל הדעות. על מה זה מרמז? על כך שהציבור התאושש ורכש לא מעט דירות חדשות על הנייר, מה שהפחית משמעותית את מספר חודשים ההיצע הממוצע. אבל שימו לב שמספר הדירות שנותרו במלאי קטן לעומת המצב בסוף השנה.

כלומר, אם ניקח את מה שקרה בתחילת המלחמה לעומת המצב היום, נגלה שהציבור רכש בעיקר דירות על הנייר בשלב התחלתי מאוד (בחלק מהמקרים, מיד לאחר קבלת ההיתר ועוד לפני שטרקטור אחד עלה על הקרקע), ובכל זאת - מלאי הדירות קטן מעט. אם ניקח את כל המאמצים שהושקעו בשנה האחרונה, היינו מצפים שבשעה שבה הביקוש לדירות נמוך יחסית ומספר הדירות שנמכרות על הנייר גבוה, נראה הצפה של השוק ומלאי שגדל בהתמדה. אבל זה לא המצב. 

תראו מה קורה בתל אביב

עצה לפקידי האוצר שמנסים להוריד את מחירי הדיור דרך מבט היסטורי על הגרפים ולא ממש מצליחים: די להסתכל על כמות הדירות מתוך המלאי שנמצאות במחוז תל אביב כדי להבין שאתם בצרה. מדובר על יותר מ-21 אלף דירות, כמעט שליש מהדירות הקיימות בשוק (יותר משליש מהן בתל אביב עצמה והשאר בערים הצמודות ואחריה ברשימה ירושלים, שנחשבת ליקרה יחסית). המחירים בתל אביב יקרים ושם קשה יותר לקנות דירות על הנייר מאשר במקומות אחרים.

הנתון שהכי צריך להדאיג הוא שבשנה שעברה נמכרו כ-66,590 דירות, כמות שאמורה להספיק כדי לכסות את הביקושים, אבל היא משקפת ירידה של כ-35% לעומת שנת 2022. כלומר, למרות המכירה המאסיבית בשנתיים הקודמות, אפשר לראות שמלאי הדירות כמעט לא משתנה והביקוש ממשיך להיות קשיח. 

יש גם נקודת אור: בהשוואה ליוני 2023, תקופה בה הביקושים עצרו בשל העלאת ריבית אגרסיבית, נצפה גידול של 18% במלאי הדירות שנותרו למכירה. בסוף 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-58,710 דירות, כשמספר חודשי ההיצע היה 22.5 חודשים. מצד אחד, מספר הדירות שנותרו למכירה גבוה היום בהרבה, אך מצד שני, מספר חודשי ההיצע היה גבוה בחמישה חודשים בערך. מה זה אומר לעומת המצב אז? שהיזמים ממשיכים להוציא היתרי בנייה ומוכרים דירות על הנייר.

נחסוף לכם את המספרים מהשנתיים האחרונות ונסכם. כשבוחנים על כל המספרים לעומק, נראה שהקבלנים בהחלט יודעים מה הם עושים. היסטורית, הנתונים מוכיחים שלא נמצא הפתרון שינצח את השוק: בתקופת גאות, הם לחצו על הגז, הוציאו היתרים ולא הפסיקו למכור ובתקופת שפל יחסית, כמו בחודשים הראשונים של המלחמה, הם ידעו ללחוץ על הברקס כשצריך. ההערכה היא שעד סוף השנה המצב לא ישתנה בהרבה וספק אם יקרה כאן משהו משמעותי בשנה הבאה. כל עוד זה המצב, הביקוש לא ידביק את ההיצע והמחירים ימשיכו לטפס.