משכנתא הפוכה: מה זה, ולמי זה טוב?

בשנים האחרונות נהפכה המשכנתא ההפוכה לאחת האופציות המעניינות עבור מבוגרים בישראל שמחזיקים בדירה בבעלותם, ורוצים לשפר את מצבם הכלכלי מבלי למכור את הנכס. מדובר בכלי פיננסי המיועד לבני 55 ומעלה, המאפשר להם לקבל הלוואה כנגד שעבוד הנכס, מבלי לשלם החזרים חודשיים. סכום ההלוואה, כולל הריבית, יוחזר בסופו של דבר, בדרך כלל לאחר מכירת הדירה, או במידה שהבעלים עוזב אותה לצמיתות.

משכנתא הפוכה היא הלוואה המיועדת לבעלי דירות מבוגרים, שבה הנכס משמש בטוחה להלוואה. בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה אין צורך להחזיר את ההלוואה כל עוד הבעלים מתגורר בנכס. הריבית והחוב נצברים לאורך השנים, והם נפרעים במלואם כשהבעלים עוזב את הדירה לצמיתות - בין אם בשל מעבר לדיור מוגן או בשל פטירה.

לבני 55 ומעלה שצריכים כסף נזיל

מדובר במוצר שמתאים בעיקר לבני 60 ומעלה שברשותם דירה, והם מעוניינים לקבל כסף נזיל לצרכים שונים, כמו שיפור איכות החיים, סיוע לילדים או כיסוי הוצאות רפואיות. סכום ההלוואה תלוי בשווי הנכס ובגיל המבקש – ככל שהגיל גבוה יותר, כך סכום ההלוואה שניתן לקבל יהיה גבוה יותר.

הכסף יכול לשמש לטיפולים רפואיים יקרים צילום: halfpoint

כך לדוגמה, אדם בן 65 שבבעלותו דירה בשווי של 2 מיליון שקל, יכול לקבל הלוואה בגובה של עד כ-40% משווי הנכס, כלומר כ-800 אלף שקל. לעומת זאת, אם מדובר באדם בן 75 עם אותו נכס, הוא יוכל לקבל עד כ-50% מהשווי שלו, כלומר כמיליון שקל.

בשנים האחרונות עבר תחום המשכנתאות ההפוכות בישראל כמה שינויים משמעותיים. אחד הבולטים שבהם הוא הרחבת השוק והגברת התחרות בין הגופים המלווים. כיום ניתן לקבל משכנתא הפוכה לא רק מבנקים, אלא גם מגופים חוץ-בנקאיים - דבר שהוביל להורדה של הריביות ולהגדלת ההיצע.

בישראל ישנם כמה גופים שמובילים את שוק המשכנתאות ההפוכות. חברות ביטוח כמו כלל והראל מציעות את המוצר הפיננסי הזה, לצד בנקים כמו מזרחי טפחות. כל גוף מציע תנאים שונים, וההצעות משתנות בהתאם לגיל הלווים, שווי הנכס ומשך הזמן הצפוי עד לפירעון ההלוואה.

הרגולציה מנסה להגן על הלווים המבוגרים

בנוסף, הרגולציה הפיננסית עלתה מדרגה, כדי להגן על המבוגרים הנוטלים משכנתא הפוכה. כך לדוגמה, יש כיום דרישה להענקת ייעוץ פיננסי מקצועי למבקשים את ההלוואה, כדי לוודא שהם מבינים את המשמעויות הכלכליות של המשכנתא ההפוכה, כולל נושאים כמו ריבית מצטברת ושעבוד הנכס.

ניקח לדוגמה זוג בני 70 שמחזיקים בדירה בתל אביב בשווי של 3 מיליון שקל. בני הזוג מעוניינים לשפר את איכות חייהם ולסייע לנכדים ברכישת דירה משלהם. באמצעות משכנתא הפוכה, הם יכולים לקבל הלוואה של עד 1.5 מיליון שקל מבלי למכור את דירתם. בכך הם שומרים על הזכות להמשיך להתגורר בנכס כל ימי חייהם, ומעניקים לעצמם רווחה כלכלית.

לעומת זאת, אדם בן 85 שמחזיק בדירה בפריפריה בשווי של מיליון שקל בלבד, יוכל לקבל הלוואה של עד 500 אלף שקל. הוא יכול להשתמש בכסף לצורך טיפול רפואי יקר או מעבר לבית אבות, תוך שהוא שומר על זכותו להמשיך ולהתגורר בנכס כל עוד הוא רוצה בכך.

משכנתא הפוכה מציעה יתרונות משמעותיים למבוגרים, ובראשם האפשרות להמיר את שווי הנכס לכסף נזיל מבלי לאבד את זכות המגורים בדירה. כמו כן, אין צורך בהחזרי הלוואה חודשיים - מה שמקל על ההתנהלות הכלכלית היומיומית.

להמיר את שווי הנכס לכסף מבלי לאבד אותו צילום: FREEPIK

עם זאת, יש גם חסרונות למשכנתא ההפוכה. הריבית על ההלוואה מצטברת עם השנים, ולעתים היא יכולה להגיע לסכום גבוה יחסית לסכום ההלוואה המקורי. בנוסף, בשלב כלשהו, יורשיו של בעל הנכס יידרשו למכור את הדירה כדי לכסות את החוב - מה שעלול להשאיר אותם עם נכס שערכו נמוך משמעותית מערכו המקורי. חייבים להבין זאת מראש ולהיערך לכך בהתאם.

הריבית ללווים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוהה יותר מאשר במשכנתאות רגילות. מדובר במספרים גבוהים באופן משמעותי מהריביות של משכנתאות רגילות, זה יכול להיות במקרה הטוב ב-1% מעל משכנתא רגילה ועד 2.5% יותר. כלומר, עם הריבית האפקטיבית כיום על משכנתאות היא באזור ה-6%, במשכנתא הפוכה הריבית תהיה בין7% ל-9%.