אכזבה לרוכשי הבתים - למה הריבית על משכנתא עלתה אחרי הורדת הריבית?

נראה שמחפשי הבתים שחיכו להורדת הריבית של הפד' בתקווה שהיא תוריד את שיעורי על הריבית על המשכנתא צפויים להתאכזב, לפחות בטווח הקצר. למרות שהפד' הוריד את הריבית ב-0.5% ביום רביעי, ריביות המשכנתאות דווקא עלו באותו יום, והמגמה נמשכה גם ביום חמישי, כך לפי נתוני הריבית הקבועה ל-30 שנה שמפורסמת על ידי Mortgage News Daily. שיעור הריבית היומי הנוכחי עומד על 6.17%, עלייה מ-6.15% ביום רביעי ו-6.11% ביום שלישי.

עם זאת, ריביות המשכנתאות הנמדדות על בסיס שבועי על ידי פרדי מאק, שפורסמו ביום חמישי, ירדו ל-6.09% השבוע, שפל בריבית הקבועה ל-30 שנה מאז תחילת 2023. ממה נובע הפער בנתונים?

ההשפעות של הורדת הריבית

מדד ריבית המשכנתא השבועי של פרדי מאק הוא ממוצע של ריביות הלוואות הנפרס מחמישי בבוקר של השבוע הקודם ועד ליום רביעי. זה מדד טוב למעקב אחר מגמות לטווח ארוך, אבל פחות מתאים לבדיקת התגובה בזמן אמת של עלויות מימון לאירועים כלכליים כמו ההחלטה של הבנק הפדרלי להוריד ריבית. לשם כך, כדאי לבדוק את תשואת האג"ח ל-10 שנים, או אתרים כמו Mortgage News Daily שמפרסמים ריביות בתדירות גבוהה יותר.

נדל"ן ארה"ב; קרדיט: Unsplash

תשואת האג"ח ל-10 שנים, שיכולה להצביע על כיוון ריביות המשכנתאות, עלתה שלושה ימים ברציפות. זה לא דבר לא נורמלי שתשואות האג"ח לטווח ארוך יעלו כאשר הבנק הפדרלי מוריד ריבית - למרות שזה גם לא התרחיש הנפוץ ביותר. תשואת האג"ח ל-10 שנים עלתה ביום שבו הפד' הוריד ריבית בכשליש מ-52 הורדות הריבית הקודמות של הבנק מאז 1990, לפי נתוני שוק דאו ג'ונס, הבנק הפדרלי ו-Tradeweb FTSE.

עבור מחפשי הבתים, העלייה בריביות המשכנתאות לא באמת מצדיקה התלבטות יתר. רוכש של בית בשווי 400,000 דולר שקיבע ריבית של 6.11% למשל יחסוך סכום זניח של 13 דולר בחודש בהשוואה למישהו שקונה בריבית של היום - אולי מספיק כדי לכסות את עלות המנוי החודשית לנטפליקס, אבל רחוק מאוד מהבדל שיגרום לשינוי בהחלטה האם לרכוש או לא.

למה הריבית על המשכנתאות לא ירדה אחרי הורדת הריבית?

מחפשי הבתים שמבולבלים מהעלייה בריבית המשכנתא צריכים לזכור שזה לא שההורדה של 0.5% לא משנה - אלא שהיא כבר הייתה צפויה ומתומחרת בשוק. "הריביות על המשכנתאות החלו לרדת ביולי בציפייה להורדות ריבית של הבנק הפדרלי", כתבה ליסה סטרווטוונט, הכלכלנית הראשית ב-Bright MLS.

גורם נוסף שהביא לעלייה בריביות המשכנתא, הוא חוסר הבהירות של יו"ר הפד', ג'רום פאוול, לגבי ההמשך. פאוול נמנע מלציין את גודל הורדות הריבית העתידיות במהלך מסיבת עיתונאים לאחר ההחלטה האחרונה, וצעדים אלו עלולים לגרום ל"עלייה קלה בריביות המשכנתאות", אמר ג'ון טוהי, ראש מחלקת המסחר בהלוואות של Raymond James. "הרבה אנשים קיוו שהוא ייתן מעט יותר כיוון לגבי מה צפוי בנובמבר".

למרות שהפד' לא סיפק מיד את התוצאות שמחפשי הבתים קיוו להן, לא מדובר בחדשות רעות לחלוטין: הירידה בריביות המשכנתאות מתחילת השנה פירושה שלקונה טיפוסי יש חיסכון של 250 דולר נוספים במשכנתא כעת בהשוואה לקיץ האחרון, אמר סטרוונט מ-Bright MLS.

יו"ר הפד', ג'רום פאוול; קרדיט: טוויטר

ויכול להיות שהירידות ימשיכו - אם כי קונים לא צריכים לתלות תקוות בירידה דרמטית. לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים האמריקאי, אמר כי ריביות המשכנתאות עשויות לרדת ל-5.9% עוד השנה. "עד שתגיע עונת הקניות העמוסה של האביב, הריבית עשויה לנוע סביב הטווח של 5.8%-5.9%", אמר ראלף מקלאפלין, הכלכלן הראשי של Realtor.com.

שוק הנדל"ן בארה"ב ממשיך לדשדש

בינתיים, על רקע הריבית הגבוהה, מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לרדת. מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-2.5% בחודש אוגוסט לקצב שנתי מתואם עונתי של 3.86 מיליון יחידות, נמוך מצפי הכלכלנים שצפו כי מכירות הבתים ייפלו לקצב של 3.90 מיליון יחידות. מכירות הבתים, המהוות חלק גדול ממכירות הבתים בארה"ב, ירדו ב-4.2% על בסיס שנתי באוגוסט. מחיר הבית הממוצע הקיים עלה ב-3.1% לעומת שנה קודם לכן ל-416,700 דולר, הגבוה ביותר אי פעם באוגוסט. 

יו"ר הפד' ג'רום פאוול, אמר לכתבים במסיבת העיתונאים לאחר הורדת הריבית כי "הבעיה האמיתית עם שוק הדיור היא שאין לנו מספיק בתים, והמצב הזה כנראה יימשך", והוסיף כי "זה לא משהו שהפד' יכול באמת לתקן, אבל אני חושב שכאשר ננרמל את הריבית, נראה את שוק הדיור מתנרמל גם כן".

"מכירות הבתים היו מאכזבות שוב באוגוסט, אך הצפי לריבית משכנתא נמוכה יותר בשילוב עם עלייה במלאי הוא שילוב רב עוצמה שיספק את התנאים המתאימים לעלייה במכירות בחודשים הבאים", אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים האמריקאי.