עשרות זכו בקרקע בדימונה ב-300 אלף שקל - למה לא בטוח שזה חלום?

לא בטוח שכל האנשים שניגשו למכרז על הקרקעות בשכונת יוני נתניהו בדימונה חשבו פעמיים לפני שהגישו הצעה להשתתף בו. הכותרת של המכרז זעקה: "קרקעות ב-350 אלף שקל, בשכונה חדשה, איפה עוד תמצאו מחיר כזה?", אבל המציאות מעט שונה: הקרקע במכרז הזה, בו שווקו קרקעות של 300-500 מ"ר בממוצע בשכונה החדשה בצפון העיר, היא בכלל לא הסיפור.

מחיר שפוי - האמנם?

לפני שנסביר מדוע כשהמדינה מחלקת לכם קרקעות בסכומים נמוכים זה לא תמיד אטרקטיבי, כמה מילים על המכרז: רמ"י החליטה לשווק את הקרקעות בשכונה חדשה ואטרקטיבית בסכומים נמוכים יחסית, שלא ניתן למצוא במקום אחר - בטח לא בערים הסמוכות כמו באר שבע. העסקה נראית חלומית - אתם משלמים החל מ-300 אלף שקל על קרקע בשכונה חדשה, מופרדת ממרכז העיר הרועש, בדרך לחלום: צמוד קרקע במחיר שפוי.

ההרשמה ל-70 המגרשים שחולקו בהגרלה (כלומר, לא היה מחיר מינימום, אלא כל מי שהשתתף, עשה זאת תמורת מחיר ידוע מראש), הייתה מהירה מאוד. עשרות רבות נשארו בחוץ, כשהמילואימניקים ומחוסרי הדיור קיבלו עדיפות וזכו בקרקע במחיר מוזל. בשורה התחתונה, כשניגשים למכרזי רמ"י, לעתים נתקלים בחומה כשמגיעים לשלב המימוש: הוצאות הפיתוח. במקרה הזה, הוצאות הפיתוח גם הן ידועות מראש ויחד עם עלות הקרקע הרוכש משלם סכום ממוצע של 650-750 אלף שקל.

אם נשווה את זה לערים במעגל השלישי בתל אביב, המחיר כמעט בלתי נתפס. קרקע בערים שאינן אזורי ביקוש במרכז הארץ, כמו פרדס חנה ואור עקיבא, עלולה להגיע ל-2-2.5 מיליון שקל לרבע דונם. כלומר, מחיר הקרקע במקרה הזה הוא בערך 15% מערים אחרות. בבאר שבע, למשל, היה אפשר לזכות בקרקע בשכונת הרקפות במחיר של 1.3 מיליון שקל תמורת 465 מ"ר למשל - זול משמעותית מהמחיר הנהוג בסביבה שגבוה ב-400-500 אלף שקל. אבל בניגוד לבאר שבע, בדימונה הסיפור הוא אחר - צמודי הקרקע זולים מאוד.

יש מחיר כפול לפיתוח

כלומר, לפי התחשיב, אם אדם שילם 700 אלף שקל עבור הקרקע והפיתוח, הוא יצטרך להוסיף כ-1.6 מיליון שקל עבור בנייה בסיסית (ברוב המקרים, המחיר אפילו יכול להיות גבוה יותר, תלוי ברמת הגמר), כלומר - וילה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל. נשמע נהדר. אבל בסביבה, כך מתברר, אפשר לרכוש כיום וילות מוכנות במחיר הזה. כך למשל, חברת גשם החזקות מכרה לאחרונה צמודי קרקע דומים סביב 2.1 מיליון שקל. גם אם המחיר עלה בשבועות האחרונים (ונניח שמלכתחילה היה גבוה יותר), עדיין, צריך להבין שוילה ביד היום, שווה יותר מוילה מוכנה בעוד 4 שנים. כלומר, לפני שאתם ניגשים למכרז עתידי אתם צריכים "להוון" את הכסף שלכם.

שלא תבינו לא נכון - שכונת יוני נתניהו אמורה בסוף התהליך להיות שכונה אטרקטיבית ביחס לאזור - כ-2,700 יחידות דיור, כשמלבד המכרז הזה, לא יהיו כמעט עוד צמודי קרקע באזור (עשרות בודדות בלבד, כמעט כל הבנייה היא רוויה), בטח לא כאלה שנשקף מהם נוף לשטחים ירוקים פתוחים. במקום יוקמו בתי ספר ואפילו מבני מסחר ומשרדים.

70 הזוכים משכונת יוני נתניהו לא הפסידו. הם עדיין רכשו קרקע במחיר סביר, 350 אלף שקל לקרקע, אבל הוא גם יכול מעט להטעות. בסוף, אחרי הבנייה, הם לא מקבלים וילה בחינם, או בחצי המחיר, אלא במחיר שוק. צריך לזכור גם את הדרך לשם: שכונה בפיתוח, לא הכל מתקדם כמתוכנן בשנים הראשונות. זה משתלם במקום שבו אתם מרוויחים מאות אלפי שקלים על הנייר, אבל לא בטוח שבמקרה הזה.