שילם 7 מיליון שקל על קרקע בנמל יפו - האם זו עסקה טובה?

מכרז שנסגר בימים האחרונים ברחוב השחף ביפו, בשכונת עג'מי, לא רחוק מהיום, יכול להעיד על התנודות שיש בהערכות הנכסים בין רוכשים פוטנציאלים. הזוכה זכה בקרקע, לבניית שתי יחידות דיור, בכ-7 מיליון שקל ועוד 43 אלף שקל הוצאות פיתוח, כשמחיר המינימום עמד על 3.9 מיליון שקל.

למכרז הזה הוגשו 6 הצעות, כשהגבוהה בהן, של חיים כץ וחיים אלעזר רפלוביץ, הייתה הזוכה. ההצעה השנייה בגובהה עמדה על 4.75 מיליון שקל. לפי התכנית, אחוזי הבנייה יעמדו על 160% משטח המגרש. המגרש בו זכה הוא בגודל 171 מ"ר וזה אומר שניתן להקים 2 יחידות דיור בגודל של 273 מ"ר.

כדי להבין האם העסקה הזאת היא משתלמת, חיפשנו עסקאות אחרות בעג'מי. ברחוב השחף, שהוא קו שני למים, אחרי רחוב הצדף, לא נעשו עסקאות בשנתיים האחרונות. מצאנו עסקה שנערכה לאחרונה בעג'מי סביב 50 אלף שקל למ"ר בנוי, ועסקאות בודדות נוספות המצביעות על כך שהמחיר באזור הקרוב לנמל אמור לנוע סביב 60 אלף שקל, אבל עסקאות למכירת מגרשים - אין.

בהנחה שזה המצב, אפשר לחלץ את שווי הקרקע, בניכוי עלויות בנייה סבירות של 10,000 שקל למ"ר (אחרי מע"מ ורווח יזמי של 15%) ולקבל כ-34,500 אלף שקל למ"ר קרקע עם זכויות בניה, כלומר - העסקה היא בשווי נמוך יותר.

נכון, יש כאן עוד הרבה משתנים שצריך לקחת בחשבון - כמו העובדה שזכויות הבנייה מאפשרות לו לבנות 2 נכסים, ואחד הוא יוכל למכור. בדרך כלל, בשטחים גדולים יותר מקובל לבנות בית אחד וכאן מדובר בזכויות בנייה גבוהות יחסית.

מצאנו עסקה נוספת מהעבר, בו נמכר שטח קטן בשכונה לפי 25 אלף שקל למ"ר, דומה מאוד לעסקה הנוכחית, כך שקשה לומר שהקונה לא ידע מה הוא עושה. נכון, עג'מי לא משופעת בעסקאות וקשה מאוד לערוך עסקאות השוואה על מוצר שלא קיים, אבל עסקאות העבר מוכיחות שהמחיר ריאלי, משום שמאז - מחיר הקרקעות באזור רק עלה.