שפל של 22 שנה במכירת דירות יד שנייה - האם תשעה באב גרם לעצירה?

בחודש אוגוסט השנה נרכשו 7,514 דירות - גידול די מתון של פחות מ-1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם - למה זה קרה? על פי הכלכלנית הראשית, הציבור בישראל ממעט לרכוש דירות בתקופה של תשעה באב. השנה, בניגוד לשנה שעברה אז הוא חל ביולי, תשעה באב חל ב-13 באוגוסט, כך שהציבור המסורתי, דתי וחרדי נמנע מלרכוש דירות בשלב הזה, מה שאולי מסביר חלק מהירידה. מדובר בתשעה ימים, שליש מהחודש, ואת ההשפעה נוכל לראות כמובן רק בנתוני חודש ספטמבר.

שפל חדש מאז 2002. דירות יד שנייה (איציק יצחקי)

מה עוד אפשר לראות? שבניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוגוסט על 6,811 גידול של 7% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם.

לא רק תשעה באב

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אוגוסט, מאז תחילת שנות האלפיים, נמצא כי מספר עסקאות זה בחודש אוגוסט השנה מדרג אותו בשליש התחתון של הדרוג היסטורי. לדברי הכלכלן הראשי, ממצא זה מרמז כי הרמה הנמוכה יחסית של עסקאות בחודש אוגוסט השנה אינה מוסברת אך ורק מעיתוי תשעה באב השנה.

הדרוג הנמוך של חודש זה נובע בעיקר ברמה נמוכה של עסקאות יד שניה, אף כי גם ברכישת דירות חדשות נרשמה התמתנות בשיעור הגידול בעסקאות. כמה הקבלנים מכרו? מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-3,353 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי. זהו גידול של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,650 דירות, גידול משמעותי של 24% לעומת אוגוסט אשתקד. כלומר, אפשר לראות עלייה במכירת דירות חדשות, שמרמזת על צניחה גדולה בשוק הדירות מיד שנייה. למרות זאת, מדובר בשיעור הגידול המתון ביותר מתחילת השנה. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה גם במכירות אלו ירידה של .11%.

נתוני מכירת דירות (משרד האוצר)

עוד עולה מניתוח מכירות הקבלנים כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש אוגוסט עמד על 60%, נמוך ב-3% בהשוואה לחודש הקודם, בדיוק כמו בהשוואה לאוגוסט אשתקד. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר מאז פברואר השנה.

בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בחודש אוגוסט נמצא כי גדל חלקן של 10 החברות הגדולות במכירות לרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת השנה, במקביל לירידה משמעותית במספר החברות שהיו להן מכירות בחודש זה. 

מהו תזרים המזומנים של הקבלנים?

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, זה שמעיד על מכירות דירות חדשות עמד בחודש אוגוסט על 8.1 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-11% בהשוואה לאוגוסט ונמוך ב-11% בהשוואה לחודש הקודם. מניתוח התזרים בפועל (מנתון זה אפשר להסיק כמה כסף הם קיבלו בפועל, ולא מה הם מכרו. למה זה חשוב? כי הפוטנציאלי מלמד על כמה כסף הם עתידים לקבל.

לפעמים מדובר בעסקאות של 90/10 שבהם הם מקבלים מעט מאוד כסף, אז התזרים הפוטנציאלי גבוה), לפני ניכוי תשומות, נמצא כי זה זה עמד על 6.5 מיליארד שקל - נמוך ב-13% ריאלית בהשוואה לאוגוסט אשתקד. הכלכלן הראשי אכן מסיק כי בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים, אף כי ניתוח הממצאים מרמז כי יתכן ואלו החלו להצטצמם.

מה קורה בשוק היד השנייה והמשקיעים?

מכירות יד שניה בחודש אוגוסט הסתכמו ב-4,161 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה יותר, של 19% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר במכירות אלו בחודשי אוגוסט מאז שנת 2002.

רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1,225 דירות, גידול חד של 29% לעומת הרמה הנמוכה שנרשמה באוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אוגוסט על ,16% גבוה בכ-4% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה באוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם לא נרשם שינוי משמעותי במשקל המשקיעים.

מכירת דירות יד שנייה (משרד הכלכלן הראשי)

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1,324 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 23% בהשוואה לחודש הקודם, שיעור ירידה מעט חד יותר מזה שנרשם בסך מכירות יד שניה. סה"כ, מאז אוקטובר ,2021 חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד יולי השנה נגרעו ממלאי זה כ-6,000 דירות. 

רכישות דירה ראשונה הסתכמו בחודש אוגוסט ב-4,429 דירות, ירידה מתונה של חצי אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה ב-3,726 גידול של 10% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שיעור הגידול המתון ביותר מאז תחילת השנה. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 14% ברכישות אלו. אגב, רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1,860 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 23% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור מצמצמי הדיור עמד על כ-26% גבוה ב-1% בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד.