המכרז בחריש: דירות יוצעו במיליון שקל - שליש במתנה על חשבון המדינה

בעוד שבועיים ייסגר מכרז לבנייה רוויה, במסגרת מחיר מטרה בחריש. המכרז כולל 467 יחידות דיור ב- 5 מתחמים בבנייה רוויה למגורים, למסחר ותעסוקה בצד הדרומי של העיר - מה שאומר שחריש תחזור למכרזים של דירה בהנחה, אחרי שנעדרה ממהם בשני המכרזים שנערכו השנה וגם מהמכרז הנוכחי שייסגר בקרוב.

חריש זקוקה לבניה? רק לכאורה

לכאורה, נראה שחריש זקוקה לבנייה מסיבית. יש בה כיום שני פרויקטים בבנייה ודירות אחרונות לרכישה בפרויקט של דונה, שמוכן כבר. שלום שי השכיר חלק מהדירות תוך קבלת הטבת מס מהמדינה. מצד שני, המכירות בפרויקטים אחרים לא מתקדמות בקצב משביע רצון. כששני הפרויקטים היחידים בעיר הם סוג של קבוצת רכישה ופרויקט של חנן מור לשעבר (צילו בלו), ועדיין נותרו דירות, זה אומר שהציבור לא צמא לחריש, לפחות לא ברמה כזו שיסתער על משרדי המכירות למרות שיש לו סיבה מוצדקת - מחיר נמוך. נכון, חריש תקועה בפקקים עדיין, אבל יש לה יתרון, וזה המחיר. אין אף עיר אחרת בסביבה, ואנחנו לא מדברים על אלה שממזרחה לה או מעבר לגדר, עם מחירים כאלה.

15 אלף שקל למ"ר, אבל אפשר בפחות. חריש (איציק יצחקי)

לא כל אחד יכול לקנות היום דירה מרווחת וחדשה ב-1.5 מיליון שקל. צילו בלו, חנן מור לשעבר, יצאה במבצע של דירות 4 חדרים ב-1.479 מיליון שקל (זה מה שקרה כשהתקשרנו לקנות מהם דירה), אבל המחיר עלה בהמשך ועבר את רף ה-1.5 מיליון שקל ל-1.514 מיליון - 2.4%, אבל לא מובן מאליו שיעלו מחיר בתקופה הזו כשהביקוש נמוך יחסית.

בפרדס חנה, אור עקיבא וחדרה, למשל, מחיר דירת 3 חדרים כבר חצה את רף ה-2 מיליון שקל ברוב הפרויקטים. וכאן, מדובר על דירות 4 חדרים. דירות 3 חדרים בחריש, לצורך השוואה, אפשר לרכוש היום ב-1.4 מיליון שקל (לפני שנה, היו דירות ב-1.33 מיליון שקל). למי שאין הון עצמי כדי לקנות בערים סמוכות, יכול ללכת לחריש ולקבל תמורה מלאה לכסף.

מה המחיר בדירה בהנחה?

מחיר מטרה מחיה את השוק. אנשים נרשמים כי הם רוצים לקבל דירה במחירים שלא יוכלו להשיג בשום מקום אחר. הסתכלנו על דוח השמאי בפרויקט הזה. מחיר השומה בסוף 2020 עמד על 8,980 למ"ר. נכון לחודש אפריל השנה, המחיר עמד על 13,310 שקל. המחירים בדוח השומה לא כוללים מע"מ ולכן המחירים הם 10,506 נכון ל-2020 ו-15,572 שקל נכון לאפריל האחרון (לפי השמאי עלייה של 17% בשלוש שנים ושלושה חודשים לערך), מחיר די הגיוני גם היום, ואפילו מעט מעל הרף בו נמכרות הדירות בצילו בלו (סביב 15 אלף שקל למ"ר).

אגב, מחירי הדירות במכרזים הקודמים שנערכו לפני יותר משנה שיקפו מחיר של 7,300 שקל למ"ר אחרי הנחה, מה שאומר שהמחיר עלה משמעותית (מלבד פרויקט אחד, שם המחיר אחרי הנחה עמד על 10,880 שקל אחרי הנחה לערך - מה שקרוב יותר למחיר הנוכחי).

חשוב לציין שמהמחיר הזה נגזרת הנחה. את החישוב נחסוך מכם. השורה התחתונה היא שאחרי חישוב ההנחה הראויה בפרויקט הזה המחיר לדירת 100 מ"ר, 4 חדרים, אמור לעמוד על 998 אלף שקל - כמיליון שקל. המחיר הזה מגלם הנחה של יותר מ-25% לעומת המחיר הממוצע בפרויקטים החדשים היום. בחישוב פשוט - שליש דירה מתנה, על חשבון המדינה. מי שיזכה בפרויקט הזה (יש עוד הצמדה מדד, אבל זה לא אמור לשנות את שורת הרווח באופן משמעותי) - עשה קופה.

מעל 2 מיליון שקל לדירת גן - בהנחה

בדקנו גם את הביקוש לדירות בהנחה בסביבה. במאי בשנה שעברה התחרו כעשרת אלפים איש על 500 דירות - סיכוי של 1:20, כלומר 5% בערך. זה סיכוי גבוה מאוד, שלא ניתן למצוא ברוב הערים. מה שמדהים הוא עד כמה הביקוש לדירות בהנחה גדל בעקבות העלייה במחירי הדיור בישראל ב-2021.

לקחנו למשל את ההגרלה בדצמבר 2019. 210 דירת השתתפו בהגרלה. אתם יודעים כמה נרשמים היו להגרלות? 1,700 בערך. סיכוי של אחד לשמונה, אפילו פחות. לעומת זאת, בהגרלה אחת שהתקיימה השנה, נותרה דירת גן אחת למכירה בעקבות ויתור של משתתף מסוים. הדירה עלתה 2,044,473 שקל. אתם יודעים כמה אנשים נרשמו להגרלה? מעל 16 אלף. נו, הנחה של 20% לא תוכלו להשיג בכל יום.

ללמדכם לא רק על הגידול המשמעותי באנשים שמוכנים להשתתף בכל הגרלה, אלא בעיקר על הציפיות של השוק, שמבין שמחירי הדיור יעלו. גם לחריש יש עדיין לאן לשאוף.