תושבי קריית אתא עוברים מהמרכז לשוליים, אבל 18 אלף שקל למ"ר?

שיחה עם כמה מכרים שגרים בקריות ובאזור חיפה וטירת הכרמל, מעלה מגמה די ברורה: חלקם גרים בקרית ביאליק, קרית מוצקין והאזור, אבל טוענים כי קרית אתא היא מחוץ לתחום. שאלתי למה והם משיבים שקרית אתא עדיין לא מפותחת מספיק, לפחות לא ברמה של הערים סביבה והאפשרות היחידה שיעברו לשם - היא לשכונות החדשות שמנותקות מהמרכז הישן שלה. הם מזכירים באותה נשימה את קרית ים, למרות שהאחרונה עוברת מהפך אמיתי של התחדשות עירונית ויש לה עוד יתרון מרכזי - ים ומיקום נהדר.

עבודות פיתוח בכניסה לשכונה (גוגל מאפס)

בונה לרוחב

הביקורת על קרית אתא היא שהיא בונה יותר לרוחב ולא לגובה - לפחות ביחס לשכנותיה. אפשר לראות את זה גם בנתוני הצפיפות. קרית מוצקין היא העיר הצפופה בקריות, בערך 10 תושבים לקמ"ר. בקרית אתא הצפיפות עומדת על פחות מ-1:3. לאחרונה פרסמנו כי העירייה, בחסות הותמ"ל, לא מחזקת מספיק את המרכז, לא עושה מספיק התחדשות עירונית בעיר או מתאמצת לבנות לגובה. מה עשו במקום? החליטו לפתח את השוליים ולהקים אזורים חדשים, לפני שממצים את הפוטנציאל במרכז - אז פלא שעדיין מוכרים כאן דירות ב-14 אלף שקל למ"ר (ואפילו ב-13 אלף שקל בגבעת הרקפות ממערב)?

אחרי שהבנתם בקצרה מה קורה בקרית אתא, קחו נשימה ודלגו על המרכז כדי להגיע לשכונת גבעת אלונים - היוצאת מן הכלל שלא מעידה על הכלל. מי שהחלה בהקמת השכונה היא חברת הבנייה שרביב. היא לקחה את השטח שנמצא צפונית לגבעת טל, מערבית לכביש 6 עם יציאה נוחה ומהירה אליו, והקימה עליו מגדלים - במה שלא מזכיר במאומה את המרכז הישן. במקום בניינים נמוכים או וילות ישנות, אפשר לראות מגדלים בני 19 קומות, אבל הבנייה מדורגת, כשהבניינים מלפנים לא מסתירים לגבוהים שנמצא על הגבעה. מעל 2,000 יחידות דיור ייבנו כאן, כשמתוכן החברה תבנה כמעט 1,200 יחידות דיור, מגדלים וצמודי קרקע. 

כותרת ראשית

השקל חוזר להתחזק? כך אפשר להגן מפני ירידה בשער הדולר

בארץ | חיים בן הקון | 14:34

- כל הכותרות

ישראייר קופצת ב-7%; בזן יורדת ב-5%; הבנקים עולים ב-1.2%

השקל חוזר להתחזק? כך אפשר להגן מפני ירידה בשער הדולר

פנינסולה: עלייה של 18% בהכנסות; תחלק דיבידנד של 9 מיליון שקל

"דלק ממוקדת בהשבחת נכסי הליבה, אבל בוחנים גם הזדמנויות אחרות"

י.ח. דמרי: ההכנסות צמחו ב-36% - 458 מיליון שקל

מנכ"ל קסטרו: "קשה להעריך את השפעת חזרת הטיסות לחו"ל"

דוראל מכריזה על הפעלה מסחרית של פרוייקט בעל הספק של 480 מגה וואט

הרגולטור רוצה לפרק את גוגל - אז למה המניה לא נופלת?

רימון זכתה במכרז במערב אפריקה בהיקף של 190 מיליון שקל

מניבים ריט: רווח נקי של 17.6 מיליון שקל ברבעון השלישי

במרחק נגיעה מ-100 אלף דולר - הביטקוין נסחר במעל 97 אלף דולר

סאנפלאואר: הרווח ברבעון הסתכם ב-6 מיליון שקל, ההכנסות ב-43 מ' שקל

ישראייר ברבעון שיא: ההכנסות עלו ל-166 מיליון דולר

דלק: הכנסות של 2.6 מיליארד שקל; תחלק דיבידנד של 250 מיליון שקל

מנכ"ל אורביט: "תוצאות הבחירות בארה"ב ישפיעו לטובה על החברה"

עזריאלי: ה-NOI ברבעון עלה ב-10% ל-586 מיליון שקל

מזרחי טפחות: הרווח טיפס ב-30%; התשואה על ההון - 19%

ריטיילורס: ההכנסות ברבעון גדלו ב-22% ל-642 מיליון שקל

האיש שהיה לו 30 מיליארד דולר יישב בכלא 18 שנים - בגלל שרצה להיות עש...

קסטרו: צמיחה של 12% בהכנסות וזינוק ברווח התפעולי

עוד תכניות

המחירים בגבעת אלונים יקרים יותר מאשר במרכז העיר וגם ביחס לשכונות אחרות. הם נעים סביב 17-18 אלף שקל למ"ר. גבעת אלונים מנותקת כמעט לחלוטין מקרית אתא בזכות הבנייה ממזרחה, ואנחנו מזכירים שקרית אתא מנותקת כמעט לחלוטין משאר שכונתיה - הקריות ממערב.

ברחוב אנפה המוכר, למשל, נערכו כאן שתי עסקאות, אחת לפני המלחמה ואחת בחודש מרץ האחרון, שיכולות להעיד על המגמה באזור. הבניין נבנה ב-2019. בעסקה אחת נמכרה דירת 5 חדרים בקומה ה-3, בשטח 122 מ"ר, במחיר של 2.7 מיליון שקל. בעסקה הישנה נמכרה דירת 139 מ"ר במחיר של 2.86 מיליון שקל והיא בקומה הראשונה. אלה לא עסקאות שאנחנו רגילים לראות בקריות. במחיר של העסקה הראשונה, מעל 22 אלף שקל למ"ר, אפשר לרכוש דירה בשכונה טובה בחיפה. צריך להיות הוגנים ולומר שרוב העסקאות בשכונה בשנה האחרונה נעשו סביב מחיר נמוך יותר, 17-18 אלף שקל למ"ר, ולעתים מעט מתחת לרף הזה. חברת דר נופרים הוותיקה, החלה לשווק במאי שלושה מתחמי בוטיק , 37 דירות ב-3 בניינים ועוד 17 וילות, כשהמחירים של דירות 5 חדרים החלו מ-2.95 מיליון שקל - אבל קחו בחשבון שרובן כוללות גינה או מרפסת ענקית ואלה לא דירות רגילות.

פרויקט בשכונה (3dvision)

כשאתם רואים עסקה "חשודה" בשכונה, מחיר שנמכר מעט מעל המחירון, יש כמה דברים שאתם יכולים לעשות, אבל הראשון הוא להבין מה גודל המרפסת. לעתים, דירה מדווחת לרשות המסים בשטח של 120 מ"ר, אבל יש לה מרפסת של 50 מ"ר ודירה אחרת מדווחת כ-125 מ"ר, אבל עם 12 מ"ר מרפסת. רוב האנשים יבחרו באפשרות הראשונה וגם בשומה לבנק היא תדווח כיקרה יותר (בתנאי ששאר התנאים, פחות או יותר, שווים).

כמה עולה צמוד קרקע?

מחירי צמודי הקרקע באזור נעים סביב 3.6-3.7 מיליון שקל. מחירי ההיצע כמעט זהים ואין הרבה תנודות. מדובר בבתים בשטחים לא גדולים, עד רבע דונם נטו, 160 מ"ר בנוי, גינה די מרווחת. כמובן, יש גם יוצאים מן הכלל: בתים על שטחים גדולים יותר (300 מ"ר), עם או בלי בריכה, עם או בלי יחידת דיור צמודה - והמחירים במקרה הזה כבר קרובים יותר ל-4 מיליון שקל או עוברים את הרף בחלק מהמקרים.

לגבי מחירי השכירות, ההיצע מאוד נמוך. זו שכונה חדשה יחסית, מספר הדירות מוגבל ואנשים לא ממהרים לעזוב, בטח לא במחיר שבו הם רכשו את הנכס. מעסקאות עבר וכן היצע נמוך עדיין אפשר להסיק כי דירה ממוצעת תושכר כאן בין 5,000-5,500 שקל.

השאלה המרכזית, בסוף, היא האם הסיפור הזה כדאי. למה לא ללכת על דירה ממוצעת בקרית מוצקין, קריית ביאליק או ליד הים, בקריית ים, מאשר לעבור לשכונה חדשה? השנתיים הקרובות יכריעו האם תושבי קרית אתא והסביבה ימשיכו לזחול לשכונה החדשה או יעדיפו את הצפיפות בשכנות ממערב - שחלקן הן ערים "כלואות" שלא מאפשרות כמעט בנייה חדשה, מלבד התחדשות עירונית.

עסקאות אחרונות בגבעת אלונים:
סנונית 1, 129 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 1.95 מיליון שקל (‏15,116 ‏למ"ר)
אנפה 10, 122 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 2.7 מיליון שקל (‏22,131 ‏למ"ר)
סנונית 2, 103 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 1.73 מיליון שקל (‏16,747 ‏למ"ר)
אלונים בוטיק, 118 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.23 מיליון שקל (‏18,898 ‏למ"ר)
אנפה 10, 139 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1  - 2.86 מיליון שקל (‏20,575 ‏למ"ר)
אנפה 19, 135 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.4 מיליון שקל (‏17,777 ‏למ"ר)