הפארק בבאר שבע: פנטהאוז ב-2.3 מיליון שקל - כמה עולה דירה רגילה?

שכונת הפארק בבאר שבע (או פארק הנחל, איך שתרצו) היא תמונת מראה למה שעובר על העיר בשנים האחרונות - יותר בניינים חדשים, שכונות חדשות והתפתחות רחבה של תשתיות. השכונה ליד הנחל, לא רחוק מאיקאה, מכילה בניינים נמוכים, חלקם בניינים בוטיק. בסוף התהליך יבנו בה 4,500 יחידות דיור, כולל פארק עם אגם מלאכותי שאמור להיות הגדול בארץ.

שכונת הפארק באר שבע (שמעון צרפתי, וויופוינט)

בונים נמוך, המחיר גבוה

הקבלן שמעון צרפתי ייבנה חלק מהותי מהשכונה, 700 יחידות דיור ב-30 בניינים - להעיד על זכויות הבנייה הנמוכות יחסית. הנה הערה בהקשר הזה: לא ברור מדוע מאשרים שכונות חדשות עם תמהיל כל כך נמוך של דירות. במקום לבנות לגובה, ישראל בונה נמוך, בחלק מהערים אפילו לרוחב - ומה שמתקבל בסוף הוא היצע נמוך.

אנחנו בטוחים כי יש סיבה טובה לדרישה הזאת. לעתים, מדיניות הכלכלה העירונית לא מאפשרת בנייה גבוהה כל כך - אין לאזור מספיק אפשרות להכיל כמות כזאת של תושבים מבחינת מוסדות חינוך, תחבורה (אולי הכלי המרכזי והכי חשוב) ובעיקר - רווחה. זה עולה לעירייה הון. לכן, בונים בניינים עם 23 דירות בבניין, 5-6 קומות בממוצע - אולי נקודה למחשבה למינהל התכנון לקראת אישור השכונות הבאות שעל הפרק. אם תשכילו לבנות גבוה יותר, עלויות הבנייה יש הקבלן יהיו מעט נמוכות יותר וגם מחירי הקרקע ליחידת דיור יהיה כזה שמאפשר הורדת מחירים - גם אם לא דרמטית.

המחיר הממוצע למ"ר בבאר שבע נע סביב 13-14 אלף שקל למ"ר, הרף כאן הוא גבוה יותר, 15-17 אלף שקל למ"ר. בפרויקט של צרפתי, למשל, המחיר נמצא ברף הגבוה, למרות שלאחרונה הכריזו בחברה שהוא אפילו חוצה אותו, כשהמחיר מתחיל ב-1.65, כלומר - סביר שבקומות גבוהות הוא יחצה את רף ה-17 אלף שקל למ"ר - בטח כשמדובר בדירות 3 חדרים, שם המחיר גבוה יותר וכבר ראינו עסקה שחצתה את ה-18 אלף שקל למ"ר - 1.53 מיליון שקל לדירת 3 חדרים. בחישוב כללי, נראה שפער של 200 אלף שקל בין דירה לדירה, בין המרכז הישן לשכונה החדשה, הוא כמעט זניח (בהנחה שיש לכם את ההון העצמי, כמובן).

פארק נחל באר שבע (עיריית ב"ש)

שימו לב לתהליך שבאר שבע עוברת - לפני 5 שנים בערך, מחירי דירות 3 חדרים חצו את רף ה-1.5 מיליון שקל רק במעגל השלישי לתל אביב - סביב גדרה-חדרה מה שנקרא. היום, המחירים באזורים האלה חצו את רף ה-2 מיליון שקל ל-3 חדרים ובאר שבע, שמכרה באותו שלב דירות 3 חדרים בקצת יותר ממיליון שקל, מוכרת כיום ב-1.5 מיליון שקל - מה שגרם לרבים לנדוד לאזורים אחרים, כמו דימונה, שם 3 חדרים כבר חצתה את רף המיליון שקל ואפילו הגיעה ל-1.2 בשכונת השחר.

הפרויקט של צרפתי נבנה בשלושה שלבים, אז הלכנו לבדוק מה היו המחירים בשלבים הקודמים. בתחילת 2023, כלומר לפני קצת פחות משנתיים, מכרו באזור דירות סביב 13-14 אלף שקל למ"ר. כלומר, מדובר בעלייה של 20% בממוצע בשנתיים האחרונות. זה לא רע, בטח לא כשבשנה שעברה נרשמו ירידות מחירים ויציבות בחלק מהאזורים - מה שכנראה דילג על האזור משום שמדובר באזור חדש והביקוש היה גבוה. אולי גם התייצבות המחירים והעלייה השנה דחפו את המחירים למעלה.

כמה עולה פנטהאוז?

דירת גן עולה כאן החל מ-2.2 מיליון שקל, פנטהאוזים נמכרים סביב 2.4 מיליון שקל. בדקנו גם את המחירים בפרויקטים מתחרים: בפרץ בוני הנגב דירת 3 חדרים תעלה החל מ-1.44 מיליון שקל. פנטהאוז יעלה 2.3 מיליון שקל. בדמרי, 3 חדרים תעלה סביב 1.4 מיליון שקל. 4 חדרים נמכרת במחיר די זהה, פנטהאוז סביב 2.3-2.4 מיליון שקל. אפשר לראות אחידות במחירים, עם סטייה סבירה, שנובעת בין היתר גם מגודל הדירה המשתנה.

דירות 5 חדרים אותן בדקנו מושכרות ב-5,000 שקל. לקחנו את מחירי הדירות שמושכרות ומצאנו תשואה של 3.7% אחוז - לא רע. מחירי השכירות העולים היטבו עם המשקיעים במקרה הזה.

עסקאות אחרונות, הפארק באר שבע:
דמרי פארק הנחל, 105 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 1.58 מיליון שקל (‏15,066 ‏למ"ר).
צרפתי בפארק, 101 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 1.62 מיליון שקל (‏16,005 ‏למ"ר).
דמרי פארק, 112 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.81 מיליון שקל (‏16,158 ‏למ"ר).
פרויקט בית בפארק, 146 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 2.27 מיליון שקל (‏15,547 למ"ר)
צרפתי בפארק, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.06 מיליון שקל (‏17,137 ‏למ"ר).