שכונת נחלת יצחק: דירות ב-47 אלף שקל למ"ר - אלטרנטיבה טובה לתושבי המרכז?

משהו התעורר בשכונת נחלת יצחק בשנתיים האחרונות. יכול להיות שזה קרה בהשפעת מחירי הדיור המאמירים: לאנשים כבר אין כסף לקנות דירה במרכז תל אביב. מי שיש לו הון עצמי נמוך עובר לפריפריה, אבל מי שנמצא מעל מעמד הביניים ומחזיק בהון עצמי גבוה יחסית, יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בדרום תל אביב, או בשכונות טובות יותר, כמו נחלת יצחק, ממש על קו התפר עם גבעתיים (בשנות ה-50' עלתה דרישה לספח את השכונה לגבעתיים, אבל בית המשפט קבע אחרת), שכבר מזמן נהפכה לעיר מנומנמת פחות מבעבר - ויש בה אפילו חיי לילה.

שכונת נחלת יצחק בתל אביב (גוגל מאפס)

פרויקטים חדשים באזור ישן

רכישת דירה בשכונה היא לא עסק זול. תשלמו סביב 50-47 אלף שקל למ"ר, אבל בקרוב יהיו גם פרויקטים חדשים שצפויים לשדרג את האזור כולו, ויהיה מעניין לראות כיצד הם ישפיעו גם על המחירים. מדובר בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ברוריה 12-10, או הפרויקט ברחוב החפץ חיים, שמציע דירות ארבעה חדרים תמורת 4.53 מיליון שקל בלבד - מחיר נמוך בהרבה ממה שתמצאו ברוב השכונות בתל אביב, אבל בעיקר במתחם התע"ש, שאליו נגיע בהמשך.

לנחלת יצחק יש ביקוש כי היא אלטרנטיבה טובה גם לאלה שגרים בדירה צפופה במרכז הפועם של תל אביב, אבל מעדיפים את השקט, וכמובן - דירה גדולה יותר. אלה הזוגות שאותם מכנה הלמ"ס מצמצמי דיור, כלומר רוכשים דירות בתל אביב במקום המעגל השני ממנה, אבל נהנים ממיקום נהדר: אפילו השפים אייל שני וחיים כהן החליטו לפתוח כאן מסעדות.

לנחלת יצחק יש שם של שכונה מיושנת מאוד, ואפשר להבין למה - היא באמת שכונה ותיקה מאוד. האווירה בתוכה מזכירה את תל אביב של פעם. גם היום, רוב הבתים בשכונה ישנים. פרויקט של סופרין, וייס, ריבוע כחול ובולטהאופ אמור לחדש את השכונה: 348 דירות ייבנו בשני מגדלים גבוהים, בלב השכונה, במרחק נסיעה קצר מבית החולים איכילוב, תחנת רכבת השלום, מתחם הבורסה ומרכז עזריאלי - הכל קרוב. בעתיד מתוכננים לעבור בסביבה גם שני קווי מטרו. 

הפרויקט שהזכרנו הוא פרויקט &EAST, שיבוצע על ידי תדהר. במסגרת הפרויקט יוקמו מגדלים בני 40 ו-33 קומות בעירוב שימושים – מגורים, תעסוקה ומסחר. כל הדירות יהיו במגדל הגבוה. בנמוך, הדרומי, יהיו 25 קומות תעסוקה ומעליהן שמונה קומות של מגורים שיכללו 42 דירות פרימיום. בשני המגדלים ישמש מפלס הקרקע קומת מסחר. הדירות משווקות ב-47 אלף שקל למ"ר.

רחוב נחלת יצחק, בשכונה (ביזפורטל)

אחד השינויים המרעננים בשכונה הוא מתחם תע"ש-השלום. במאי האחרון הושלם מכרז רמ"י על אחת מעתודות הקרקע החשובות בגוש דן. אקרו נדל"ן וקטה גרופ שילמו 644 מיליון שקל ועוד 67 מיליון שקל הוצאות פיתוח עבור הקרקע, כדי לבנות בו 528 יחידות דיור, ממש לא רחוק מדרך השלום שגובלת מדרום. ההערכה היא שהפרויקט ימנף את האזור כולו.

מי שקנה בשיא המלחמה - הרוויח

כעת נחזור לרגע אחד למחירי הדירות בשכונה. בדקנו את המחירים בפרויקטים החדשים יחסית, ברחובות החפץ חיים וברוריה. בחפץ חיים הדירות קטנות יחסית. דירות ארבעה חדרים הן בשטח של 85-80 מ"ר. זה אופייני לחלק מהשכונות בתל אביב, אבל לא לכולן. במקרה הזה, המחיר למ"ר מאמיר ומגיע ברוב המקרים ל-54-53 אלף שקל למ"ר. בקומות הנמוכות אפשר למצוא מחירים נמוכים יותר, שנעים סביב 49-48 אלף שקל למ"ר. מי שקנה בינואר, מעט אחרי שפרצה המלחמה - הרוויח. החברה מכרה אז דירות במחיר ממוצע לשכונה, סביב 48-43 אלף שקל למ"ר, תלוי בגודל ובקומה. אבל מאז המחיר עלה. ברחוב ברוריה המחירים נעים גם כן סביב 54-53 אלף שקל למ"ר, כי הדירות קטנות.

לגבי מחירי השכירות, הם נעים סביב 7,500 שקל לדירת ארבעה חדרים ממוצעת, לא חדשה, שמחירה נע סביב 47 אלף שקל למ"ר. כלומר לדירה ממוצעת התשואה תהיה סביב 2% בלבד. מצדיק את המחיר למשקיעים? לא בטוח.

עסקות אחרונות, נחלת יצחק:
תוצרת הארץ 5 (פרויקט &EAST), 58 מ"ר, שני חדרים, קומה 13 - 2.95 מיליון שקל (‏50,862 ‏למ"ר).
עמק ברכה 39, 93 מ"ר, ארבעה חדרים, קומה 8 - 4.65 מיליון שקל (50 אלף למ"ר).
מגדלי תל אביב, 96 מ"ר, ארבעה חדרים, קומה 26 - 4.3 מיליון שקל (‏44,791 ‏למ"ר).
עמק ברכה 26, 74 מ"ר, שלושה חדרים, קומה 5 - 3.5 מיליון שקל (‏47,297 ‏למ"ר).
תוצרת הארץ 5 (פרויקט &EAST), 72 מ"ר, שלושה חדרים, קומה 29 - 3.82 מיליון שקל (‏53,055 ‏למ"ר).