מדריך לקבוצת רכישה – כל מה שצריך לדעת

קבוצות רכישה הן דרך פופולרית לקניית דירות ופרויקטים נדל"ניים בשנים האחרונות, בייחוד בקרב רוכשי דירות שמחפשים חיסכון כספי משמעותי. הרעיון שמאחורי קבוצת רכישה הוא פשוט: במקום לקנות דירה מקבלן או יזם שמרוויחים ממנה, קבוצה של אנשים מתאגדת ורוכשת ביחד קרקע, שוכרת קבלן כדי שיבצע את הבנייה, ובכך היא חוסכת את עלויות התיווך והיזמות. חברי הקבוצה משלמים עבור הקרקע והבנייה, והם משמשים מעין יזמים עצמאיים. עם זאת, גם בקבוצות רכישה עלולים להיות סיכונים ותקלות.
 

קבוצת רכישה - היתרון הכלכלי

קבוצות רכישה מציעות יתרון כלכלי – מחיר דירה בקבוצת רכישה יכול להיות נמוך ב-15%-20% לעומת מחיר דירה דומה מקבלן. ואולם יש סיכונים משמעותיים שנלווים למהלך. ההוצאות עשויות לגדול במהלך הפרויקט, המועדים ואבני הדרך עלולים להתעכב, ולעתים רוכשים מוצאים את עצמם בפרויקטים שההוצאות עליהם גבוהות מהצפוי.

קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון צילום: שלומי יוסף

בעבר פעלו קבוצות רכישה ללא פיקוח ממשי, ולכן היו מקרים שבהם פרויקטים שנתקעו, וחלו עיכובים ותקלות כלכליות. בשנים האחרונות חלה החמרה בפיקוח והוספת רגולציה, בעיקר כדי להבטיח שהמארגנים יעמדו בהתחייבויותיהם ויצמצמו את הסיכונים למשתתפים. כיום יש חובת שקיפות גבוהה יותר, ערבויות לרוכשים ואיסורים על שיווק לפני קבלת היתר בנייה. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון, סבלניים לזמני הבנייה ולעלויות בלתי צפויות, וכמובן מחפשים לחסוך עלויות ברכישת הדירה.
 

שאלות ותשובות בנושא קבוצות רכישה

מה זה קבוצת רכישה?
קבוצה של רוכשים שמתאגדת יחד כדי לרכוש קרקע ולהקים עליה פרויקט נדל"ני, מתוך מטרה לחסוך עלויות בקניית דירה חדשה.
למה אנשים בוחרים בקבוצת רכישה?
אנשים מצטרפים לקבוצות רכישה כדי לחסוך בעלויות, בעיקר כי אין בהן רווח של יזם. מדובר גם על אפשרות להשפיע על תכנון הדירה.
האם קבוצת רכישה מתאימה לכולם?
לא בהכרח. קבוצות רכישה מתאימות לרוכשים שמסוגלים להתמודד עם אי-ודאות מבחינת עלויות וזמני הבנייה.
מהן העלויות הכרוכות בקבוצת רכישה?
העלויות כוללות את רכישת הקרקע, עלויות הבנייה, תשלומי הפיתוח, שכר לעורכי דין והוצאות רישום.
איך נקבעות העלויות הסופיות בקבוצת רכישה?
העלויות בקבוצת רכישה נקבעות לפי העלויות בפועל, כולל עלויות בנייה, רישום והוצאות נוספות, אך לא תמיד ניתן לצפות את כל העלויות מראש.
מהם אבני הדרך בקבוצת רכישה?
אבני הדרך כוללות את שלבי רכישת הקרקע, קבלת היתרי בנייה, תחילת הבנייה, ומסירת הדירות.
מהן התחייבויות מארגן הקבוצה?
המארגן אחראי לניהול כל תהליך רכישת הקרקע והבנייה, אך מחויב לעדכן את חברי הקבוצה בהתפתחויות השונות לאורך הדרך ולנהוג בשקיפות מלאה.
האם נדרשת השקעה כספית מידית בקבוצת רכישה?
כן, הרוכשים מתחייבים להשקיע סכום ראשוני עבור רכישת הקרקע והוצאות נוספות, ובהמשך הם נדרשים לשלם עבור עלויות הבנייה.
מהם הסיכונים בקבוצת רכישה?
הסיכונים כוללים עיכובים, עלויות בלתי צפויות ושינוי בתנאים הכלכליים. לעתים עלויות הבנייה גדלות במהלך הפרויקט.

ענבל אור. הרשויות החמירו את הפיקוח על מארגני קבוצות רכישה צילום: ענת דניאלי

איך הרגולציה משתנה כיום בתחום?
הרשויות החמירו את הפיקוח על מארגני קבוצות רכישה, והוסיפו דרישות כמו ערבויות בנקאיות, דרישה לשקיפות מלאה ואיסור על שיווק לפני קבלת היתרי בנייה.
מה היה המצב החוקי בעבר?
בעבר, לא היה פיקוח משמעותי, וקבוצות רכישה התנהלו על בסיס אמון בין חברי הקבוצה לבין המארגנים.
האם קבוצות רכישה כפופות למס שבח?
קבוצות רכישה פטורות ממס שבח בתנאים מסוימים, אך חשוב לבדוק זאת מול עורך דין.
כמה כסף אפשר לחסוך בקבוצת רכישה?
החיסכון הממוצע נע בין 15% ל-20% מהמחיר המקובל לרכישת דירה חדשה מקבלן.
האם קבוצות רכישה היא דבר רווחי גם כיום?
היתרון הכלכלי של קבוצות רכישה נמשך, אך הוא תלוי בהוצאות הסופיות בפרויקט ובשינויים הפוטנציאליים לאורך זמן.
איך בוחרים קבוצת רכישה טובה?
מומלץ לבדוק את הרקע של המארגנים, את ניסיונם בפרויקטים דומים, ולוודא שהפרויקט עומד בקריטריונים רגולטוריים.
האם צריך עורך דין בקבוצת רכישה?
כן, מומלץ לשכור עורך דין שילווה את העסקה ויוודא שהזכויות והאינטרסים שלכם מוגנים.
מהן הערבויות שנותנים כיום בקבוצות רכישה?
הרגולציה דורשת ערבויות בנקאיות להבטחת כספי הרוכשים, וכן דרישה לשקיפות מלאה של התקדמות הפרויקט.
מהו לוח הזמנים הממוצע לפרויקט קבוצת רכישה?
הזמן הממוצע נע בין שלוש לחמש שנים, אך לעתים הוא מתארך בשל עיכובים שונים.

בדרך כלל ניתן למכור את הזכויות בנכס לפני סיום הפרויקט צילום: Istock

האם ניתן למכור נכס בקבוצת רכישה לפני שהפרויקט מסתיים?
בדרך כלל ניתן למכור את הזכויות בנכס, אך לעתים קיימים תנאים מגבילים, ויש לבחון זאת עם עורך דין.
איך מתבצעת חלוקת הדירות בפרויקט?
חלוקת הדירות נעשית לרוב בהגרלה בין חברי הקבוצה, כדי לשמור על שקיפות ושוויון.
מה עושים במקרה של עיכובים בבנייה?
אם יש עיכובים משמעותיים, ניתן לפנות לייעוץ משפטי ולעתים גם לתבוע את המארגנים אם נגרם נזק כספי.
האם קבוצת רכישה מקבלת מימון בנקאי?
כן, לרוב הקבוצה מקבלת מימון בנקאי במודל דומה לזה של קבלנים, אך כל חבר בקבוצה מחויב כלפי הבנק.
איך מחשבים את רווחיות ההשקעה בקבוצת רכישה?
הרווחיות נמדדת לפי החיסכון ברכישת הדירה ביחס לשוק. חשוב לכלול גם את עלויות הריבית, המימון ותקופת הבנייה.
מהו מצב השוק כיום לקבוצות רכישה?
השוק נותר אטרקטיבי בעיקר בפרויקטים שבהם הרגולציה מקפידה על פיקוח הדוק ותנאי מימון נוחים.
מה כוללת האחריות של מארגן קבוצת רכישה?
המארגן אחראי לניהול מלא של הפרויקט כולל רכישת הקרקע, קבלת היתרי בנייה, פיקוח על התקדמות הבנייה, עד למסירת הדירות