0% הון עצמי לרכישת דירה בתל אביב: איפה זה והאם יש כאן קאץ'?

0% הון עצמי לרכישת דירה בתל אביב: ההצעה של חברת יעז שגורמת לבנקים לחשוש - חברת יעז יזמות ובנייה יוצאת בקמפיין מכירות ייחודי בצפון תל אביב. כבר ראינו חברות נדל"ן שמוכרות דירות בתמורה ל-20% כמקדמה והשאר בסוף, גם ראינו חברות שמוכרות עם מקדמה של 10% והיתר בסוף, אפילו ראינו חברות שמוכנות למכור בתמורה ל-5% מקדמה והשאר בסוף. אבל יעז שוברת את השוק - אפס עגול עכשיו, והשאר בהמשך.
 

האם אפשר לקנות דירה עם אפס הון עצמי?

העסקאות האלו מאפשרות לרוכשים לרכוש דירה בתל אביב עם אפס הון עצמי. אבל האמת שזה לא בדיוק רכישת דירה. זו אופציה. הרוכשים שומרים לעצמם דירה בפרויקט הלסינקי בתל אביב

 דירות במיקומים הכי טובים - 0% בחתימה

בעת החתימה, הרוכשים בעצם מקבלים אופציה. הם יכולים להתחרט ולאבד את דמי הרצינות. הם משאירים סכום ראשוני של בין 0 ל-20 אלף שקלים כדמי רצינות-דמי חתימה, וזהו. בהלסינקי 10 הפרויקט המשווק מחירי הדירות הן לפי 60-70 אלף שקל למ"ר כשהחברה מוכרת דירות נוספות בעיקר במרכז והצפון הישן של תל אביב.

כאשר יתקבל היתר בנייה הרוכש ישלם 7% מערך הדירה, כשיתקבל ליווי בנקאי הוא ישלם 20%, היתר בעת המסירה. לרוכש זו יכולה להיות עסקת אופציה טובה - הוא מקבל כאן אפשרות תמורת סכום אפסי לקנות דירה. הוא יכול להתחרט, ההפסד שלו נמוך. מצד שני עם ערך הדירות יעלה, הוא יממש את האופציה ויקנה את הדירה. 

לחברה זה גם טוב - ככה היא מגייסת רוכשים בקלות, ומכיוון שגם כך מדובר באזורי ביקוש היא לא מודאגת מדי. הרוכשים לא צפויים לברוח והם גם מקבלים ביטחון כי ככל שמתקדמים בפרויקט - היתרים ואישור בנקאי כך הביטחון של הרוכשים שהקבלן רציני והדירה תתקבל אחרי זמן השנים המובטח, עולה. 

הבנקים דווקא דואגים. נכון יותר, הפיקוח על הבנקים הביע דאגה. הם לא אוהבים את העסקאות האלו שבהן הציבור קונה דירות עם הון אפסי. הם חוששים שההפרשות בדוחות הכספיים לא מבטאים את המצב האמיתי, כי אלו עסקאות בסיכון. האמת שבמקרה הזה לא בטוח. הסיכון קיים עד קבלת היתר, אך שם גם אין הוצאות ואין סיכון גדול. עם קבלת ההיתר החברה מקבלת 7% מהעסקה, אלו מאות אלפי שקלים. גם בתרחיש של עסקה שמתבטלת, הסכום בקופה הוא כרית ביטחון משמעותית לקבלן. לקבל 7% ממחיר הדירה מאפשר לו להתגמש עם הלקוח הבא לאחר מכן. אם יהיו נפילות מחירים אז יש כאן סיכון, אבל צריך שהנפילות יהיו הרבה יותר מ-7% כדי שהוא ירגיש את הסיכון באופן משמעותי.
  

איך קונים דירה עם הון אפס?

יש שני מסלולים לרכישת דירה עם אפס הון עצמי. הראשון הוא במסגרת דירה בהנחה של המדינה והשני הוא נטילת הלוואה אותה שמשמת כהון עצמי.

במסלול דירה בהנחה של המדינה מקבלים הנחות גדולות של 25% ואפילו 40%. המשכנתא שהרוכשים לוקחים הוא על מחיר הדירה המלא, לפני ההנחה, וכך רוכשים יכולים לקנות דירה בלי הון עצמי, דוגמא: נניח שדירה שווה 2.5 מיליון שקל ונמכרה בדירה בהנחה ב-1.75 מיליון שקל (30% מתחת למחיר המקורי). הזוכים יכולים לקבל משכנתא בשיעור של 75% משווי הדירה (רוכשי דירה ראשונה) כלומר עד 1.875 מיליון שקל שזה יותר מהסכום שהם משלמים על הנכס. כלומר, הנכס שהוא בעצם הבטוחה משמש את הבנק המלווה לפי השווי האמיתי שלו ולא אחרי ההנחה, וכך נוצר מצב שהרוכשים לא מביאים כסף מהבית. 

אם לא זכיתם בהגרלה ואתם עדיין רוצים לקנות את הדירה ללא הון עצמי, תצטרכו לקחת הלוואה נוספת. במקרה הזה, עם משכנתא של 1.875 מיליון שקל שמהווה 75% משווי הדירה תצטרכו "להביא מהבית" את 625 אלף השקלים הנותרים, אותם תביאו דרך הלוואה נוספת, ומסתבר שלא מעט רוכשים פועלים כך - הם מקבלים הלוואה מההורים, מחברת כרטיסי אשראי, מגרדים עוד הלוואה מחבר, אולי גם מבנק אחר, וגופי אשראי אחרים, וכך מגדילים את החובות שלהם, וכמובן שגם את הסיכון.