הכלכלן הראשי: ירידה שנתית של 5.7% במחירי דירות ללא ממ"ד

בסקירת ענף הנדל״ן למגורים שפרסם הכלכלן הראשי, ניתנה לראשונה התייחסות להשפעת המצב הביטחוני, ובמיוחד ירי רקטות, על העדפת צרכנים בשוק הדיור דירות עם ממ״ד לעומת דירות ללא ממ״ד. מהניתוח עולה כי 58% מעסקאות יד שנייה שנעשו בחודש אוקטובר היו של דירות עם ממ״ד. זה לא מפתיע, וגם לא מפתיע שהביקוש לדירות עם ממ"ד לה, לעומת ירידה בביקוש לדירות בלי ממ"ד. מה שכן הפתיע שהמחירים של דירות ללא ממ"ד ירדו ב-5.7% במהלך השנה האחרונה. למרות שהלמ"ס מדווחת על עלייה במחירי הדירות בשיעור של מעל 6% מתחילת השנה, המחירים בדירות בלי ממ"ד בירידה. זה אומר שככל הנראה הדירות עם ממ"ד עלו בעצם יותר, כשך שבממוצע כל השוק עלה ב-6%. 

השפעת הירי הרקטי על שוק הדיור 

״סביר להניח כי הזינוק המחודש בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שניה החל מחודש ספטמבר חל על רקע התגברות הירי הרקטי בחודש ספטמבר מכיוון לבנון, במקביל לתחילת הפעולה הקרקעית של צה"ל בלבנון ב-19 לספטמבר״ כך מציין הכלכלן הראשי בסקירה. ״בנוסף, סביר שתרמה לכך המתיחות הגוברת מול איראן וההמתנה למתקפה שניה מצידה, שלבסוף התרחשה ב-1 לאוקטובר.״

בתרשים מוצגים ממצאי ניתוח של שיעור דירות יד שניה עם ממ"ד מאז תחילת 2024 ועד חודש אוקטובר, כאשר במקביל מוצגים נתוני כמות הרקטות שנורו לישראל מלבנון ועזה במהלך התקופה. כמו כן, מוצג בתרשים שיעור הדירות עם ממ"ד בסך מלאי הדירות במשק. שיעור זה נאמד על 38% עפ"י פרסום של התאחדות הקבלנים. כלומר, שיעור הדירות עם ממ"ד בסך עסקאות יד שניה מאז תחילת 2024, אשר נע בין 53% ל-58% גבוה משמעותית משיעור הדירות עם ממ"ד במלאי הדירות במשק.

איך יודעים באיזו דירה יש ממ״ד ובאיזו אין?

מאחר ואין נתונים מוקדמים יותר על שיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שניה, לפני מתקפת ה-7 באוקטובר, אי אפשר לקבוע באיזו מידה השפיעה אותה מתקפה והמלחמה שפרצה בעקבותיה, על הביקוש לדירות עם ממ"ד. אולם מעצם התגובה שנצפתה בביקוש לממ"ד תוך כדי התגברות הירי וההסלמה בעימות מול איראן השנה, יש בהם כדי לספק אינדיקציה כי האירוע של ה-7 באוקטובר עצמו הגביר את הביקוש לדירות עם ממ"ד, כך שטרם המלחמה שיעורם בשוק היה אולי עדיין גבוה משיעורם בסך מלאי הדירות במשק, אולם לא בפער משמעותי כפי שהינו כיום. 

עד לאחרונה לא היה ניתן לדעת נתון זה, למעט דירות ששנת הבניה שדווחה בעסקאות אלו הית משנת 1991 ואילך, אז החלה חובת בנייה של דירות עם ממ"ד בעקבות מלחמת המפרץ הראשונה. בהקשר זה ראוי לציין כי משתנה זה של שנת הבניה המדווחת בעסקאות יד שניה אינו חף מטעויות, בפרט ברמת הדיוק של שנת הבניה. אולם אם נניח שבדירות לא יותר מדי ישנות, כלומר, לא שנות ה-80 ומטה, אנשים נוטים לטעות פחות בשנת הבניה המדווחת, אזי נוכל להניח שבדירות אלו יש ממ"ד.

השאלה התעוררה לגבי דירות בהן שנת הבניה הינה משנות ה-80 ומטה. מענה לשאלה זו התקבל כאשר רשות המסים הוסיפה לטופס הדיווח בעסקאות יד שניה בהן שנת הבניה שדווחה הינה לפני 1991, משתנה נוסף הוא האם יש בדירה ממ"ד. נתונים אלו החלו להתקבל מהעסקאות שנעשו החל מחודש יוני השנה, ובאופן חלקי גם לגבי חודש מאי. על מנת להשלים את התמונה לגבי החודשים הראשונים של 2024, בהן עדיין לא חלה חובת דיווח על משתנה זה, ערך אגף הכלכלן הראשי אומדן המתבסס על שיעור הדירות שנמצא כי יש בהן ממ"ד כאשר שנת הבניה המדווחת לכאורה היתה לפני 1991, זאת בעסקאות מחודש יוני כאמור, בהן כבר חלה חובת דיווח על שדה זה. בניתוח זה נמצא כי 10% מהדירות שלכאורה שנת הבניה היתה לפני 1991, נמצא בהן ממ"ד.

פילוח גיאוגרפי של רכישת דירות עם ממ״ד בעסקאות יד שניה (מקור: הכלכלן הראשי באוצר)

פילוח אזורי של עיסקאות ממ״ד

בפילוח לפי אזורים בולטים מספר ממצאים: אזורי ירושלים והשרון בולטים עם גידול משמעותי בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שניה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, באזור השרון גידול זה נמשך גם בחודש יוני.

לפחות לגבי ירושלים עשוי ממצא זה להיות מוסבר בכך שהיה זה האזור העיקרי בו הופעלו אזעקות באותו לילה של המתקפה. גם באזור ת"א נרשם גידול בשיעור זה בחודש מאי וגידול מתון יותר נרשם בחודש יוני באזור המרכז, כאשר בכל אזורים אלו הלך וירד שיעור זה חזרה לרמתו מהחודשים הקודמים, או קרוב אליה. 

התעצמות הירי מלבנון בחודשים ספטמבר-אוקטובר, כאשר באוקטובר התווספה לכך גם מתקפת הטילים השניה מאיראן הביאו לגידול מחודש בשיעור העסקאות עם ממ"ד, כאשר זה בולט במיוחד באזורי השרון ות"א: בת"א זינק שיעור זה לרמתו הגבוהה ביותר השנה – 38%, גבוה ב-14 נקודות אחוז בהשוואה לשיעור הדירות עם ממ"ד בסך מלאי הדירות בת"א. 

הרבה מהדירות ששנת הבניה שלהן קדמה לשנת 1991 ויש בהן ממ״ד, הן דירות שמוגדרות ׳משחלפי דיור׳, כלומר התחדשות עירונית באחת משלושה דרכים: תמ״א 38/1, תמ״א 38/2 ופינוי בינוי. 

בקרב המשקיעים נמצא השיעור הנמוך ביותר של רכישת דירות עם ממ"ד בסך רכישות יד שניה, כאשר שיעור זה נע בין 39% בחודש פברואר, לשיעור של 50% בחודש מאי, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן. בחודשים לאחר מכן הלך וירד שיעור זה עד לעליה מחודשת בחודש אוקטובר, אז עמדה רמתו על 47%. רוכשי דירה ראשונה גם כן רשמו את רמת השיא בשיעור הדירות עם ממ"ד ברכישותיהם בחודש מאי, אז הגיע רמתו ל-54%. גם אצלם נצפתה התמתנות בחודשים שלאחר מכן עד לעליה מחודשת בספטמבר-אוקטובר.

בתוך כל האמור, חשוב לזכור כי נסיבתיות אינה סיבתיות. כלומר, ייתכן ויש קשר בין המצב הבטחוני לביקוש לדירות עם ממ״ד, אך לא מחייב כי המצב הביטחוני הוא שגרם לכך. שוק הנדל״ן נמצא במצב שיא כפי שמשתקף מהדוחות הכספיים של חברות הנדל״ן, כמו גם ממבצעי הקבל״ן השונים.

עם זאת, ישנה לדעתי קורולציה בין המצב הבטחוני לביקוש לדירות עם ממ״ד בטווח הארוך, כך שבראיה ארוכת טווח המגמה תסמן ביקוש הולך וגובר לדירות עם ממ״ד (ייתכן מאוד והמגמה הזו קיימת כבר עכשיו).