מחירי הדירות בבקעת אונו; איפה נמכרה דירת 5 חדרים ב-2.9 מיליון ומה קורה בגני תקווה?

מחירי הנדלן בישראל מצויים במגמת עליה כמעט בלתי פוסקת. אחרי הפוגה בעליות הגיעה המלחמה ואיתה גם עליות המחירים. כן, שנת 2023 עד למלחמה ביטאה ירידות מחירים של מעל 5%, אבל זה התחלף לעליות במהירות. עליות שנובעות גם מעלייה בביקושים באזורים מסוימים על רקע הכמות הגדולה של מפונים שחיפשה דירות במרכז, ועל רקע מבצעי הקבלנים שיצרו ביקוש לצד הצגה של עליות מחירים בשעה שהמחירים ירדו. 
 
ונסביר - כשקבלן מוכר דירה במבצע ה-10-90, הוא גמיש עם המחיר. אם הדירה היתה נמכרת בלי מבצע ב-2.5 מיליון שקל, והמבצע הזה יעלה לו במימון של 7% לפחות (הוא מפסיד מדד וריבית של כשנתיים על מחצית מערך הדירה ביחס לחלופת המכירה הרגילה), הרי שאין בעיה להעלות את המחיר ל-2.53 מיליון שקל. הרוכשים לא יצייצו כשהם מקבלים כזו הטבה.

ואז הגיעו כללכני הלמ"ס וראו שהמחירים 2.53 לעומת 2.5 מיליון בחודשים קודמים והגדירו עליית מחירים. זה לא היה נכון, זה עיוות את כל הנתונים של הלמ"ס שהציגו עליית מחירים במקום ההיפך, והשאר היסטוריה. כשהלמ"ס כותבת שחור על גבי לבן - המחירים עלו, זה מקפיץ את אלו שישבו על הגדר והם חזרו לשוק. הם חששו שהמחיירם יחזרו לעלות והם לא יהיו במשחק, והם חיפשו וחלקם גם קנו. החיפשוים האלו, הביאו לעליית ביקוש ולעליית מחירים אמיתית. טעות גדולה של הלמ"ס גרמה לעליית מחירים אמיתית.

בכל מקרה, כשבוחנים את העשור האחרון מוצאים שעליית מחירי הדירות היתה בממוצע 7%-8% בשנה. הפעם נבדוק ספציפית את האזור המכונה בקעת אונו.
 

מה קורה בבקעת אונו?

בקעת אונו היא אזור גיאוגרפי מזרחית לתל אביב ומערבית לפתח תקווה, והיא כוללת מספר ערים ורשויות מקומיות. הבולטות שבהן הן: eריית אונו שהיא העיר המרכזית באזור, המתאפיינת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מערכת חינוך חזקה ותשתיות מתקדמות. כמו כן, כוללת הבקעה את אור יהודה - עיר שמתפתחת במהירות, עם תשתיות חדשות ומוקדי מסחר משגשגים;  יהוד-מונוסון - כוללת אוכלוסייה מגוונת ובנייה מודרנית, יחד עם שכונות ותיקות, גני תקווה - מועצה מקומית המאופיינת בעיקר בפרוקטים חדשים עם אוכלוסייה צעירה; וכן יש את נווה מונוסון ואת סביון היוקרתית.

מחירי הדירות בבקעת אונו עלו ב-2024. בקריית אונו וגני תקווה נרשמו עליות מחירים בשיעור של 6%-4% במהלך 2024, בעיקר בשל פרויקטי תמ"א ופינוי-בינוי שממשיכים לשדרג את הנכסים באזור. באור יהודה ויהוד-מונוסון נרשמו עליות מעט מתונות יותר של עד 5%-4%. המחירים עדיין נמוכים יחסית לקריית אונו. בסביון יש יציבות במחירים, בשנה האחרונה יש האטה בעסקאות של דירותונכסי יוקרה.
 

דוגמאות לעסקאות בחודשים האחרונים  

נתחיל בקרית אונו - שם הממוצע לדירות זהות עלה משנת 2014 - 2024 בכ-75%, עלייה דרמטית שמבטאת את הפוטנציאל הגלום או שלפחות היה מצוי בעיר. לפי עסקאות שנעשו בשנה האחרונה, המחיר החציוני של כלל הדירות (3,4,5 חדרים) עומד על 3.17 מיליון שקל ומשקף תשואת שכירות שנתית למשקיעים  של 2.5%.

ברחוב הפרדס 8 שבעיר נמכרה בחודש שעבר דירת 4 חדרים בקומה שביעית בגודל של 106 מטר במחיר של 4.15 מיליון שקל. מחיר העסקה משקף עלייה של 77% ב-11.5 שנים.

בנוסף, בחודש אוקטובר השנה נמכרה דירה קטנה יותר ברחוב קרן קיימת ,הדירה כוללת 2 חדרים בקומה רביעית בסכום של 1.8 מיליון שקל - המשקף עליית ערך של 360% ב-20 שנים.

ונעבור לגני תקווה. ברחוב אילות נמכרה דירת 5 חדרים בקומה שביעית בסכום של 4.2 מיליון שקל - לאחר שנקנתה ב-2.8 מיליון שקל בשנת 2021, כלומר עלייה של 50% ב-3.5 שנים. זו השבחה ענקית שמבטאת את הביקושים הגדולים לאזור.

ביהוד הסיפור הוא דומה אך לא לחלוטין. עם מחיר ממוצע של 26-27 אלף שקל למטר, ותשואה שנתית משכירות של כ-2.8% האזור מככב בזכות התשואה העקבית שהוא משקף - כ 10% בשנה בממוצע בשנים האחרונות. מעסקאות שנעשו בתקופה האחרונה ניתן לראות את התשואה מרשימה -  ברחוב ביאליק נמכרה דירה בסכום של 2.3 מיליון שקל אשר נקנתה לפני כ-3 שנים בתשואה של 33.5%.

בנוסף דירה ברחוב אשכנזי נמכרה בחודש שעבר בסכום של 2.35 מיליון שקל לאחר שנרכשה בספטמבר האחרון ב-2.1 מיליון שקל - עלייה של יותר מ-10% בחודשיים,זה יותר מזכיר עסקאות "פליפ".

 גם באור יהודה המחירים זינקו, אפילו יותר מאזורים אחרים. אור יהודה עדיין במחירים נמוכים מקרית אונו, אבל הפער הצטמצם. הנה רשימת העסקאות בחודשים האחרונים:
   אור יהודה - עסקאות אחרונות 

המחירים באור יהודה הם כבר לפחות 26 אלף שקל למ"ר.  עליות המחירים בעשור הן מעל 70%. ניתן לקנות דירה במחיר נמוך מאשר בתל אביב ובערים הסמוכות, אבל כבר אין מציאות.