משקיע רכש דירה בבאר שבע לפני עשור ומימש בהפסד; משקיע רכש דירה בחדרה לפני עשור והרוויח פי 3.3

משקיעי נדל"ן יודעים ש"הבוננזות והתשואות הכי טובות נמצאות בפריפריה" אבל זה לא תמיד נכון. מחירי הנדל"ן בבירת הנגב, באר שבע, עולים, אבל בעשור האחרון הם עלו במתינות גדולה, אפילו קפאו לעומת מה שקורה בארץ. יש אפילו עסקאות של דירות שנרכשו לפני שנים ואפילו עשור והמשקיעים הפסידו עליהן. זאת בשעה שבעשור עלו מחירי הדירות בארץ פי 2. זה הפסד ענק במיוחד בהתחשב שבתקופה הזו היתה גם אינפלציה. 

כשמגיע משקיע לבחון עסקה מסוימת - לרוב הוא יסתכל על המספרים וירצה שהם 'יעשו שכל', כלומר - הוא ירצה לראות שאכן סכום ההשקעה יהיה כמה שיותר נמוך ויספק תשואה. הוא יחפש רווח דרך התשואה של שכר הדירה ודרך השבחה של הנכס. בעשור האחרון היו הרבה השבחות בעיקר בזכות התחדשות עירונית, אם כי בעיקר במרכז כשבשנתיים האחרונות זה זולג לפריפריה. 

ובעוד ההשקעה בבאר שבע מאכזבת, השקעה בחדרה היא אחת ההשקעות המוצלחות בעשור האחרון. הנכסים שם עלו בפי 2.2 בעשור האחרון ויש הרבה דירות שהשיגו השבחה גדולה יותר. 
 

באר שבע מול חדרה

מחיר חציוני לעסקה בבאר שבע עומד על 1.2 מיליון שקל, לעומת זאת, בחדרה מחיר זה עומד על 2 מיליון שקל. לפי נתוני רשות המסים - המחיר הארצי החציוני נמצא בערך בין שתי הערים ועומד על כ-1.5 מיליון שקל.

אם מסתכלים על מחירי הדירות בבאר שבע - רואים שהמחיר הממוצע לעסקה דומה למחיר החציוני ועומד על 1.17 מיליון שקל וזה קורה גם בחדרה שם המחיר הממוצע הוא זהה למחיר החציוני, 2 מיליון שקל. מחיר ממוצע למטר בבאר שבע עומד על כ- 13 אלף שקל בזמן שבחדרה הוא עומד על כ-20 אלף שקל.
 

משקיע בחדרה הרוויח תשואה של 220% ב-11 שנים

בתחילת החודש, בוצעה עסקה בשכונה ד' בבאר שבע וסכום התמורה היה 660 אלף שקל, כאשר אותה הדירה נרכשה על ידי המשקיע בסכום של 720 אלף שקל בשנת 2016. יכולות להיות סיבות רבות שיסבירו את ההפסד כמו - מכירה מתוך לחץ, חוסר ידע וניסיון במשא ומתן ואף יכול להיות מצב שסכום העסקה בכלל לא נקבע באופן כשר. אבל זו לא דוגמה אחת, וזה מבטא קיפאון יחסי במחירים במשך כעשור

לעומת זאת, בחדרה - ברחוב בן צבי נמכרה דירת 3 חדרים בעלת שטח של 60 מ"ר בסכום של 1.15 מיליון שקל לאחר שנרכשה בשנת 2013 בהשקעה זעירה של 350 אלף שקל, מדובר על עלייה של פי 3.3 על ההשקעה. כל זאת בזכות העלייה הגדולה של מחירי הנדל"ן. חדרה היא סוג של מעגל שני, סמי-פריפריה, והיא הניבה תשואה גבוהה מאשר באר שבע שהיא פריפריה קלאסית.

ההשוואה, נדגיש נעשתה בכוונה על פני דירות קטנות יחסית של 60 מ"ר מהסיבה הפשוטה שרוצים ליצור השוואה בין תפוחים לתפוחים - דרך אגב, משקיעי הנדל"ן בדרך כלל יעדיפו את הדירות הקטנות על פני הגדולות - שכן הם יניבו כנראה תשואה גבוהה יותר, תהיה בהן אפשרות לניצול זכויות בניה רבות יותר, פוטנציאל השבחה בזכות התחדשות עירונית ומעבר לכך - עליית הערך בדירות קטנות תהיה מהירה יותר מאשר בדירות הגדולות. עם זאת, תמונה קרובה, אך לא זהה יש גם בדירות גדולות. עליית המחירים בבאר שבע בעשור האחרון נופלת מעליית המחירים ברוב הארץ וגם בחדרה.