לקוח רכש את הדירה חודשים אחרי שמתווך הראה לו אותה - האם הוא צריך לשלם עמלת תיווך?

מה קורה כשמתווך מציג דירה, הלקוח אומר "לא תודה", ואז קונה אותה מאחורי הגב? המקרה הזה הגיע לבית המשפט והסתיים בפסיקה חד-משמעית: אם מתווך סוכם להיות הגורם היעיל בעסקה, הוא יקבל את העמלה המלאה – גם אם הלקוח ניסה לעקוף אותו.

 

ראית דירה - תחתום על הסכם תיווך

מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בנתיבות, יחד עם מספר נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב־3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין.

אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה "מעקף", הגיש תביעה לבית המשפט על עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל.
 

"מאחורי הגב" – אבל לא מחוץ לחוק

הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. אלא שבית המשפט חשב אחרת. הרשמת מיטל פרי מבית משפט השלום בבאר שבע דחתה את טענות הרוכש וקבעה: "אין צורך בריבוי פעולות מצד המתווך כדי להיחשב לגורם יעיל – די בכך שהוא הציג את הנכס והפגיש בין הצדדים".
 

לא ניתן להתחמק מעמלה

בית המשפט הבהיר כי כאשר רוכש מסתיר את כוונותיו האמיתיות ורוכש את הנכס שהוצג לו על ידי המתווך, הוא פוגע ביכולת המתווך לממש את תפקידו ולהיות הגורם היעיל בעסקה. לכן, גם אם התרומה של המתווך הסתכמה בהצגת הנכס בלבד, הוא עדיין זכאי לעמלתו המלאה. בנוסף, הרשמת ציינה כי רכישת הדירה בוצעה בפרק זמן קצר יחסית לאחר הצגת הנכס, ובמחיר שקרוב למחיר המקורי. כל אלה חיזקו את ההכרעה.

המקרה הזה אינו הראשון שבו נקבע שעל רוכשים לכבד את התחייבויותיהם למתווך. בעבר, בתי המשפט פסקו במקרים דומים שעל אף שהמתווך לא השלים את העסקה בפועל, ניסיונות של רוכשים לעקוף אותו כדי לחסוך את דמי התיווך אינם מתקבלים על הדעת.

הרוכש במקרה הזה חויב לשלם את מלוא סכום התביעה – 75 אלף שקל – בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחה של 11,500 שקל. חשוב להבין ולזכור - אם אתם חותמים על הסכם תיווך, תדעו שזו התחייבות רצינית. גם אם נדמה לכם שהמתווך לא עשה הרבה, החוק רואה בהפגשת הצדדים או בהצגת הנכס כמספיקים כדי לזכות אותו בעמלה.
 

המקרה בהרצליה - הלקוח התחמק - מה קבע השופט?

בפסק דין שניתן לפני מספר חודשים בבית משפט השלום בהרצליה על ידי השופט צחי אלמוג, נידונה תביעה על סכום של כ-437 אלף שקל שהגיש מתווך נדל"ן נגד בעל נכס בהרצליה. התביעה עסקה בטענה שהמתווך היה הגורם היעיל במכירת הנכס תמורת 9 מיליון שקל, ולכן מגיעים לו דמי תיווך, אף שמכירת הנכס בסופו של דבר התבצעה מול רוכש אחר. 

המתווך חתם עם בעל הנכס על הסכם למכירת נכס במרכז הרצליה. ההסכם העניק למתווך בלעדיות למשך שישה חודשים, כשסוכם שיקבל דמי תיווך בהיקף של 1.5% מהעסקה אם יצליח למכור את הנכס. במהלך תקופת הבלעדיות, המתווך הציג את הנכס לזוג קונים פוטנציאליים, וניהל עמם משא ומתן מתקדם על העסקה. אלא שהמשא ומתן התפוצץ מסיבות טכניות הנוגעות לקשיים בהשגת משכנתא מצד הרוכשים.

המתווך שהרוכש השני נחשף לנכס בזכות פעולות שיווק שלו צילום: ISTOCK

באותה העת, התגלה כי הנכס נמכר בסופו של דבר לרוכש אחר. המתווך טען כי הרוכש האחר נחשף לנכס בזכות פעולות השיווק שלו, כולל סרטון שצילם והפיץ ברשת. לאור זאת, טען המתווך כי מגיעים לו דמי תיווך גם בעסקה זו, אף שהעסקה נסגרה לאחר תקופת הבלעדיות. הוא דרש לקבל את דמי התיווך על סך 1.5% מתוך מחיר הנכס, שנמכר תמורת 9 מיליון שקל. המתווך טען כאמור כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה, וכי פעולות השיווק שביצע הביאו לחשיפת הנכס לאדם שרכש את הנכס לבסוף. לדבריו, הוא השקיע מאמצים רבים בשיווק הנכס, כולל הצגת הנכס לקונים פוטנציאליים וצילום סרטון שיווקי שהופץ באינטרנט. עוד טען המתווך כי בעלי הנכס פעלו בחוסר תום לב, בכך שניהלו מגעים עם הרוכשים שהוא הביא במקביל למגעים עם האדם האחר, ובכך הכשילו את העסקה עם האנשים שהוא הביא.

מנגד, הנתבע טען כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה שנחתמה לבסוף, וכי העסקה נסגרה באמצעות מתווך אחר. לדבריו, הרוכש לא נחשף לנכס בזכות פעולותיו של המתווך, אלא דרך הקשרים שלו עם משפחת הבעלים של הנכס, שהיו חברים קרובים.

השופט אלמוג נדרש לקבוע אם המתווך היה אכן הגורם היעיל בעסקה עם האדם שביצע את העסקה מול בעלי הנכס. אחת השאלות המרכזיות היתה אם הסרטון שהמתווך הפיץ ברשת היה הגורם לכך שהרוכש נחשף לנכס. לאחר סקירת הראיות, קבע השופט כי "לא הוכח שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה", וציין כי הרוכש עצמו העיד כי לא הכיר את המתווך לפני שרכש את הנכס, וכי נחשף אליו רק לאחר חתימת ההסכם.

השופט אף הוסיף כי מחומר הראיות שהוצגו, עולה כי הרוכש קיבל את המידע על הנכס ממתווך אחר, שהיה מעורב במגעים ובסגירת העסקה. לדבריו, "המתווך לא הביא ראיות מספקות לכך שהרוכש נחשף לנכס בזכות פעולותיו".

​

שאלות ותשובות על מתווכים ומשמעות "גורם יעיל" בעסקה

מה נחשב "גורם יעיל" לפי החוק?
"גורם יעיל" בעסקת נדל"ן הוא מתווך שתרם באופן משמעותי לקידום העסקה, אפילו אם זה הסתכם בהצגת הנכס בלבד.

מה אם אני קונה נכס שהוצג לי דרך מתווך אבל סוגר את העסקה לבד?
במקרה כזה, אם המתווך הציג לך את הנכס או חיבר בינך לבין המוכר, סביר להניח שתהיה חייב בתשלום עמלה – במיוחד אם נחתם הסכם תיווך.

האם אפשר להימנע מתשלום עמלת תיווך?
רק אם המתווך לא ביצע אף פעולה שתרמה לקידום העסקה, או אם לא חתמתם על הסכם תיווך.

איך להימנע ממצבים כאלה?
אם אתם עובדים עם מתווך, היו גלויים ונהלו את התהליך בשקיפות. זה יחסוך סכסוכים משפטיים יקרים בהמשך.
פסיקות כאלה מזכירות לנו את החשיבות של כיבוד הסכמים והתנהלות הוגנת – גם בעולם הנדל"ן התחרותי.

במקרה אחר, בית משפט השלום בחיפה הכריע במאי האחרון בתביעה שבמסגרתה היתה לתשלום דמי תיווך שהגישה פמילי נדל"ן והשקעות (RE/MAX Family), נגד שני הצדדים בעסקת למכירת דירה. ראשית המקרה במאי 2018, אז חתם בעל דירה ברחוב השומר שבקריית ביאליק על הסכם עם התובעת, חברה שעוסקת בתיווך נדל"ן, לצורך מכירתה. לאחר החתימה הגיע אחד מעובדי החברה, שנטען כי הוא מתווך, תלה שלט גדול בחזית הדירה שעליו נכתב "למכירה", ואת הפרטים כדי ליצור קשר עמו. רופא שיניים שמרפאתו ממוקמת בסמוך לדירה הבחין בשלט ופנה למתווך. בהמשך, ביולי 2018, נחתם הסכם תיווך גם בין הרופא לבין החברה, והוא ביקר בדירה. בחלוף שנה נוספת חתמו המוכר והרופא על הסכם לרכישת הדירה תמורת 2.5 מיליון שקל. לאחר ששני הצדדים לעסקה סירבו לשלם דמי תיווך לחברה כפי שדרשה, הוגשה נגדם התביעה לבית המשפט.