טעות בשומה נהפכה לחוב של 2.5 מיליון שקל

עשרה בעלי זכויות במקרקעין בהוד השרון גילו על בשרם כמה יקר יכול להיות תיקון של טעות משרדית. הסיפור מתחיל עוד ב-2005, כשקבוצת בעלי קרקע חתמה על הסכם שיתוף להסדרת השטח - קרקע שיועדה במקור לאזור פיתוח במסגרת תוכנית מנדטורית ישנה. העוררים רכשו ממנה, בין 2006 ל-2013, זכויות ביחידות של 160 מ"ר כל אחת.

בשנים שלאחר מכן אושרו שתי תוכניות שהעלו משמעותית את השווי של הקרקע: האחת שינתה את הייעוד למגורים, מסחר ושטחי ציבור, והשנייה היתה תוכנית איחוד וחלוקה, שהקצתה לעוררים מגרש של 780 מ"ר, שעליו ניתן לבנות בניין בן חמש קומות ועשר יחידות דיור. בפועל אושרה בקשה להיתר לבניין בן שבע קומות, ועמה גם כמה הקלות.

וכאן מתחילה התקלה. באוגוסט 2023 קיבלו העוררים שומת היטל השבחה בסכום של 122.5 אלף שקל - סכום שהתייחס, כך נכתב בשומה, רק להקלות. בשומה אף צוין כי התשלום עבור שתי התוכניות הוסדר כבר קודם לכן. העוררים שילמו, קיבלו את היתר הבנייה במרץ 2024 - ואז, ביוני 2024, נחתה עליהם הפתעה: דרישת תשלום חדשה, הפעם על סכום של 2,583,840 שקל, עבור ההשבחה שיצרו אותן שתי תוכניות. התברר שהרישום הקודם פשוט היה טעות של שמאי הוועדה.

העוררים לא ויתרו בקלות. הם טענו שמדובר למעשה בתיקון שומה אסור - פעולה שהחוק מתיר רק ברשימה מוגדרת וקבועה של מקרים טכניים, ושפוגעת באופן קשה באינטרס ההסתמכות שלהם. הם סיפרו כיצד על סמך ההיתר וההנחה שהעניין הוסדר פנו לבנקים לצורך ליווי פיננסי, ובחנו התקשרויות עם קבלנים. לחלופין, הם טענו שמגיע להם פטור מלא מהיטל ההשבחה במסגרת הסעיף בחוק המעניק פטור לבעלי קרקע שאינם קבוצת רכישה - שכן, לטענתם, לא היה כאן שום ארגון משותף של רוכשים, אלא בעלי זכויות שרכשו במועדים שונים ומגורמים שונים.

לא היה מדובר בתיקון אסור

ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, לא קיבלה אף לא אחת מהטענות שלהם. לגבי הטעות בשומה, הוועדה הבחינה בין טעות בעצם העבודה שהתבקש לבצע השמאי (כלומר בשאלה אם שולם ההיטל או לא) לבין טעות מקצועית בגוף השומה. מכיוון שמדובר בטעות מהסוג הראשון, לא היה מדובר בתיקון אסור, אלא בשומת היטל השבחה חדשה שיצאה לראשונה. הוועדה גם ציינה שהטעות התגלתה במהירות יחסית - כעשרה חודשים בלבד לאחר המועד של השומה הקודמת - והתקופה הזו קצרה בהרבה מפרק הזמן של עד שלוש שנים שממנו ממליץ היועץ המשפטי לממשלה שלא לחרוג, לפי הנחייתו כי "אין זה סביר שרשות מינהלית תנקוט לראשונה הליכי גבייה ללא התראה וללא צידוק, לאחר שחלפו שנים רבות" מהמועד שבו יכלה לגבות את החוב.

הוועדה גם דחתה את טענת ההסתמכות של העוררים, וקבעה כי טענה כללית לגבי פנייה לבנקים ולקבלנים אינה מספיקה - נדרשות ראיות קונקרטיות לכך שהעוררים שינו את מצבם בהסתמך על ההנחה שלא יחויבו. בנוסף, צוטט פסק דין שקבע שטעות של רשות בגביית חוב מקנה הגנה פחותה, משום שזה מצב שונה ממקרה שבו הרשות ויתרה במודע על גבייה מנוהג קבוע.

הפרק המעניין באמת עוסק בשאלת הפטור. הוועדה קבעה שההסכם המקורי מ-2005 כלל כל סממן אופייני לקבוצת רכישה מאורגנת: עורך דין שריכז את הקבוצה, חובת התקשרות עם משרד אדריכלים מוסכם, מנגנון הגרלה לחלוקת הדירות, סעיף בוררות, ואף חובת תשלום עמלת שיווק גם למי שלא מכר את דירתו. הוועדה נעזרה גם בתיאור ציורי במיוחד שנתן בעבר שופט אחר לתופעת קבוצות הרכישה, ולפיו הדימוי הרומנטי שלפיו הקבוצה "יושבת על לוחות השרטוט ומנהלת שיח ערני עם המתכננים והאדריכלים" רחוק כיום מהמציאות, שבה גורמים מסחריים מארגנים את הרוכשים כדי לחסוך בעלויות הבנייה. הוועדה קבעה שגם הסכם ההמשך מ-2018 רק חיזק את המסקנה שמדובר ביחידה כלכלית אחת, ולכן אין לעוררים זכות לפטור.

בשורה התחתונה, הערר נדחה במלואו, ובלי צו להוצאות משפט. עשרה בעלי קרקע נותרו עם חוב של יותר מ-2 מיליון וחצי שקל, ותזכורת לכך שגם טעות שנעשתה בתום לב אינה בהכרח פוטרת מתשלום.