דרור רם רחמים. צילום: יח"צהלוואות, משכנתאות והזדמנויות: כך תתמודדו בתקופה של אי ודאות כלכלית
האם זה הזמן להיות זהירים במיוחד בכל הנוגע ללקיחת הלוואות נוספות לבית ולעסק? דרור רם רחמים, יועץ מימון לעסקים, מתמחה במשכנתאות ובכלכלת המשפחה, מעניק הכוונה שיכולה לחסוך הרבה זמן וכסף
הלוואות השנה האחרונה הייתה מהמורכבות ביותר שידעה מדינת ישראל. המלחמה שמתנהלת בכמה חזיתות טלטלה את המשק המקומי והשפיעה עמוקות על כל שכבות החברה, כולל משקי הבית וענף הנדל"ן.
על פי סיכום שנתי של בנק ישראל, ניתן לזהות מגמות שמעידות על קשר הדוק בין המצב הכלכלי הלאומי לבין השינויים בשוק הדירות. כך, לדוגמה, נרשמה עלייה בפיגורים בהחזרי חובות בענף הבינוי, תופעה שמסכנת את החוסן הכלכלי של חברות קבלניות רבות. במקביל, בנק ישראל מציין כי הלוואות של חברות כרטיסי האשראי למשקי הבית מתבררות כמסוכנות גם כן, כאשר שיעור הפיגורים שם הגיע ל-1.5%.
כדי להתמודד עם המציאות המורכבת, חברות יזמות וקבלנים רבים נוקטים גישה אגרסיבית במכירת דירות חדשות, ומציעות מבצעים חסרי תקדים כמו מסלולי תשלום של 80%-20% ואף 90%-10%. מבחינתם, דחיית התשלום מספקת "אוויר לנשימה" נוכח הקשיים הפיננסיים, גם אם זה כרוך בסיכונים משמעותיים.
"גובה הריבית הוא שיקול משני"
אך האם זה הזמן הנכון עבור רוכשי דירות פוטנציאליים להיכנס לעסקת נדל"ן, כל עוד שיעור ריבית הפריים במשק עדיין עומדת על רמה של 6%.
מבחינת דרור רם רחמים יועץ מימון לעסקים ומי שמתמחה במשכנתאות וחי את עולמות הפיננסים ונדל"ן באופן קבוע, אין כל מקום להססנות, אלא שכדאי לקפוץ על כל הזדמנות כאן ועכשיו, מאחר ולדעתו בעתיד הקרוב מחירי הדירות ימשיכו לטפס מעלה. בכל הנוגע לנושא הריבית הוא עושה סדר בראש:
"השאלה האם כדאי ללכת על עסקת נדל"ן כזו או אחרת תלויה קודם כל בתכנון הכלכלי של כל משק בית, תוך כדי שמעריכים את המגמות השוק. האם הריבית משחקת תפקיד במערך השיקולים? בוודאי, אולם בעוד שרבים נוטים להסתכל קודם כל על נושא הריבית, לטעמי מדובר בשיקול משני ביותר ואסביר זאת כך: נניח שאתם שוקלים לרכוש דירה שמחירה מיליון וחצי שקלים, במצב הנוכחי הריבית על המשכנתא עשויה להוסיף כמה מאות שקלים לתשלום החודשי שלכם, לדוגמה תוספת של 300 שקלים לחודש למשך 20 שנה. לכאורה מדובר בהוצאה נוספת שעלולה להרתיע, נכון? אך האם זהו השיקול שאמור למנוע מכם לבצע את העסקה? הרי מאוד יכול להיות בזמן שאתם תשקלו את העניין ותחכו ל"רגע הנכון" שבו הריבית תרד, שווי הדירה עשוי לעלות במאות אלפי שקלים".
מדוע מחירי הדירות ימשיכו לעלות?
עוד לדברי דרור רם רחמים, כששוקלים האם להיכנס אל עסקת נדל"ן, חשוב לזכור את עקרונות ההיצע והביקוש. בעוד שהביקוש גדל בהתמדה, ההיצע קטן. על פי דו"ח מבקר המדינה, קיים פער של כ-189 אלף דירות בין ההיצע לביקוש, ובשנים הקרובות יש צורך בבניית 66 אלף דירות מדי שנה.
בהתחשב במשבר שעובר על ענף הבנייה כתוצאה מהמלחמה, כאשר עדיין לא נמצא פתרון שיכול למלא את החסר של 100 אלף פועלים פלסטינים שעבדו קודם לכן ברחבי ישראל, לא צריכים להיות מבינים גדולים בכלכלה כדי להבין כי החוסר הזה רק יעצים את הקושי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע.
בנוסף, מדד תשומות הבנייה שעלה בשנה האחרונה הוסיף כעשרות אלפי שקלים למחיר דירות חדשות. עלייה זו משפיעה גם על מחירי דירות יד שנייה, מאחר שרוב מוכרי הדירות הישנות מחפשים לשפר דיור ולרכוש דירות חדשות, ולכן מגלגלים את העלויות על הקונים.
"במצב שכזה המתנה נוספת בכל הנוגע לרכישה של דירה עלולה להפוך ליקרה יותר מאשר התוספת שתיגרם מגובה הריבית. מאחר ומחירי הנדל"ן בישראל אינם מראים סימנים לעצירה, בעיקר בשל המחסור המתמשך בהיצע דירות והביקוש הגבוה, רוכשים שלא יקפצו על הגלגל עכשיו, עלולים למצוא את עצמם במצב שבו הדירה שהייתה זמינה עבורם כאן ועכשיו תהפוך להיות בלתי מושגת", דרור רם רחמים חידד את הנקודה, והוסיף: "המציאות הכלכלית בישראל תמשיך להציב אתגרים כאלה ואחרים בפני רוכשי הדירות גם עם סיום המלחמה, אולם מאחר ואי אפשר להתנהל על פי לוח זמנים שאינו ידוע לאף אחד, ישנה אפשרות נוספת והיא לנצל הזדמנויות קורצות".
נכון להיום יש לא מעט הזדמנויות שכאלה בשוק, כאלה שיכולות להיות ההבדל בין להפוך להיות בעלים של דירה לבין להמשיך לחלום, וכפי שדרור ציין, בסופו של דבר מי שמתכנן נכון ועושה את הצעד בזמן, הוא זה שמרוויח.
הדרך לקבלת הלוואה עסקית גם בתקופות של אי ודאות כלכלית מתחילה כאן
אחת ההתמחויות של דרור רם רחמים היא בגיוס הלוואות עבור בעלי עסקים ובסיוע אחר פתרונות פיננסיים המתאימים ביותר לצרכיהם.
גם בכל הנוגע לתחום המימון לרכישת נכסים מסחריים, יש לדרור רם רחמים בשורות חיוביות. לטענתנו היום ניתן להגיע למימון של עד כ-95% מערכו של נכס מסחרי, ובנוסף לבצע פריסת תשלומים רחבה בדיוק כמו משכנתא רגילה.
מה חשוב להגדיר בעת בקשת הלוואה עסקית?
דרור רם רחמים מדגיש כי לכל הלוואה חייבת להיות מטרה ברורה, וכי היא יכולה לשמש בעיקר כמנוף לצמיחת העסק. אין זה משנה אם מדובר בהלוואה כנגד נכס, בין אם נכס אישי או מסחרי המשמש כבטוחה להחזר, או בהלוואת סולו, שהיא קצרת טווח, קשה יותר להשגה, וכרוכה בריבית גבוהה יותר.
קיימות גם הלוואות, כגון הלוואה בערבות מדינה, המיועדות למטרות שונות כמו מימון, ייבוא, רכישת מלאי וגישור על פערי תזרים חודשי. עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים הכרוכים בכל סוג של הלוואה. כמו כן חשוב לדעת כי בקשות להלוואות שמטרתן לכסות קשיים תזרימיים הנובעים מניהול עסק כושל לרוב יידחו.
עוד לגבי הלוואות בערבות המדינה, דרור רם רחמים מציין כי בשל העובדה כי 50% מהבקשות נדחות, וגם אלו המאושרות הן לא בסכומים המבוקשים, יש לוודא היטב מי הגורם אשר מטפל בבקשה ובהגשתה. לטענתו קיימים בתחום לא מעט גופים אשר פועלים בחוסר מקצועיות והוגנות, תוך הבטחות שווא לבעלי העסקים המבקשים להגיש את הבקשה דרכם (הבטחות זכאות וריביות שהן לא אמיתיות).
כמו כן, צריך לציין כי בעקבות המלחמה, הכלכלה הישראלית מתמודדת עם אתגרים לא פשוטים, כאשר עסקים רבים חווים ירידות במכירות ובביקוש, במיוחד בתחומים שנפגעו ישירות מהלחימה. בשל כך מצוקת האשראי שלהם גוברת, לכן הבנקים וגופי המימון החוץ בנקאי וחברות ביטוח, אינם ממהרים להעניק לכל אחד הלוואה, אלא הם החמירו את הקריטריונים השונים.
מאחר ורוב העסקים התמודדו בקושי רב במהלך שנת המלחמה, כשהם נשענים על מענקים מהמדינה ועל חסכונות אישיים, עסקים ללא רזרבות נאלצו לקחת הלוואות כדי לעמוד בהתחייבויות התזרימיות ובתשלומים השוטפים. כיום, רבים מהם מוצאים את עצמם תחת נטל כבד של הלוואות ומחפשים פתרון יעיל וארוך טווח לייצוב פעילותם הכלכלית. על כך דרור רם רחמים מדגיש: "לפני הגשת בקשה לקבלת הלוואה, מכל גוף פיננסי שהוא, הדבר החשוב ביותר הוא לבצע בדיקה מעמיקה ומקיפה. מומלץ להיעזר בגורם מקצועי שפועל למען האינטרס שלכם בלבד, לכן רצוי שהתשלום יתבצע על בסיס הצלחה בלבד. המקרה של הלוואות בערבות מדינה ממחיש זאת היטב. בעלי עסקים רבים שילמו אלפי שקלים כשכר טרחה, אך נותרו ללא ההלוואה הדרושה להם וללא הכסף ששילמו מראש, מבלי לקבל תמורה אמיתית. כדי להגדיל את סיכויי האישור, יש לדעת כיצד להגיש את הבקשה בשפה שהבנק מבין, לבנות תוכנית ברורה המפרטת את מטרת ההלוואה ואת אופן החזרתה. לא פעם, זהו בדיוק ההבדל בין אישור הבקשה לבין קבלת דחייה".
דרור רם רחמים נחשב לאחד מאנשי המקצוע הנחשבים בארץ, ואופן ההתקשרות מול לקוחותיו הוא על בסיס הצלחה בלבד.
ליצירת קשר ישיר עמו, חייגו: 054-4395417/077-8048088
