מעוניינים למכור נכס ישן שבבעלותכם ואתם רוצים למקסם רווחים? חושבים לקנות דירה ולמכור ברווח? רוצים לרכוש נכס יקר יותר מזה שבידכם ומנסים להבין איך כדאי לפעול? אתם זקוקים לפתרונות פרקטיים להעלאת ערך הדירה. תחום השבחת הנכסים הופך להיות חשובה יותר בשנים האחרונות, לאור המצב בשוק הדיור, ההופך את המכירה למאתגרת יותר מבעבר. אז אם אתם תוהים באילו אמצעים תוכלו לנקוט והיכן כדאי להשקיע כדאי להרוויח, לפניכם רמות שונות של השקעה שיובילו להעלאת הערך:
שיפוצים
שיפוצים אשר יחדשו את מראה הדירה ויגרמו לה להיראות אטרקטיבית יותר יעלו את ערכה, אך השאלה המתבקשת היא מה היקף השיפוצים הנדרש וכמה אתם צריכים או רוצים להשקיע כדי להגיע לתוצאה שתהיה איכותית מספיק.
העבודה המינימלית שחייבים לבצע בדירה שמיועדת למכירה היא תיקוני סדקים ופגמים בקירות וברצפה. כדאי להזמין איש מקצוע טוב שיסיים את העבודה תוך יום-יומיים ויטפל בכל הנקודות הקטנות שלא תמיד בולטות לנו ביום-יום, אך משמעותיות מאוד עבור מי שמעוניין לרכוש דירה.
עבודת שיפוצים בסיסית נוספת לפני מכירת דירה היא עבודת צביעה. כאשר גם כאן מדובר בפרויקט קצר טווח מאוד שיקפיץ בהרבה את המראה הכללי של הנכס שלכם. מומלץ כמובן ללכת על לבן קלאסי או צבעי קרם, ולא להתפרע בצבעים מיוחדים, כדי לקלוע לטעמם של כמה שיותר אנשים. שימו לב שאם התקרה שלכם צברה לכלוך עם השנים כדאי מאוד לצבוע גם אותה, כדי שלא יווצרו הבדלי גוונים לא אסתטיים בינה ובין הקירות. צבעים שיגיעו לדירתכם לביצוע העבודה יחלו אותה בתיקוני שפכטל בקירות, כאשר השלב הבא יהיה מריחת פריימר וצביעה בשתי שכבות לפחות, כאשר ישנה המתנה בין שכבה לשכבה. עבודת צביעה של דירה בת ארבעה חדרים תעלה בין 5,000 ל-6,000 ש"ח ותשתלם בוודאות בשלב המכירה.
אתם יכולים גם להחליף את הריצוף בבית, ועדיין להיות בתחום השיפוצים הקוסמטיים והחלקיים. אם אין בעיה של גובה תקרה ואין הבדלי גובה בין מרצפות אפשר ללכת על ריצוף בהדבקה שיעלה לכם כ-150 עד 190 ש"ח למ"ר לעבודה. עלות המרצפות מתחילה בכ-50 ש"ח למ"ר. פתרון אסתטי ומרשים במיוחד יכול לספק לכם הפרקט, כאשר מדובר גם בחיפוי רצפה אופנתי ועדכני למדי וגם - אם אתם הולכים על למינציה - יכול להיות זול יותר מריצוף רגיל ולעלות רק כ-100 ש"ח למ"ר כולל חומרים ופאנלים. אפשר גם ללכת על ריצוף חלקי ולא להחליף את המרצפות בבית כולו, אך שימו לב שכאשר מדובר בריצוף בהדבקה הדבר כרוך בהבדלי גבהים בין החדרים.
המדרגה הבאה בה תוכלו לעלות במסגרת השקעה בשיפוץ הנכס היא שיפוץ חדר אמבטיה. שיפוץ קומפלט של של האמבטיה מומלץ כאשר מדובר בדירה ישנה שבה כבר ניתן לראות בה סימני עובש לא אסתטיים וכלים סניטריים שידעו ימים יפים יותר. שיפוץ כזה כולל החלפה של הצנרת, איטום, חיפוי קיר, ריצוף והחלפת כלים סניטריים. שיפוץ אמבטיה כולל יעלה בין 15 ל-20 אלף ש"ח, לא כולל את עלות חומרי הגמר: הקרמיקה, הכלים הסניטריים, המקלחון והארון. ניתן לעשות שיפוץ מצומצם יותר באמבטיה שכולל רק החלפת ריצוף וכלים סניטריים בעלות נמוכה יותר. גם המטבח הוא אזור חשוב בבית ולכן כדאי שיהיה מטופח ואם אינו במצב טוב רצוי להחליפו בחדש. עלות מטבח חדש תהיה בין 20 ל-50 אלף (כמובן שלא מדובר במטבחי יוקרה) וכדאי לבחור בספק אמין ולא יקר ובחומרים חזקים ועמידים.
מדרגה גבוהה יותר במסגרת שיפוצים שניתן לבצע להשבחת הנכס לקראת מכירתו היא כבר שיפוצים כלליים. כאן מדובר בפרויקט מורכב ויקר יחסית (סביר שתיפרדו מ-100 אלף ש"ח לפחות) אך הוא יכול להקפיץ בהרבה את המראה הכללי של הדירה. שיפוץ כללי יכלול כבר עבודות תשתית כוללות של חשמל, אינסטלציה ואיטום, פעמים רבות גם שינוי בחלוקת החללים הפנימית (שמשמעותה יכולה להיות העלאה משמעותית בערך הדירה אם למשל הופכים דירת שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים),
עבודות גבס ריצוף וצביעה.
איך תדעו באיזה היקף כדאי לבצע שיפוצים? שקללו בהחלטה כמה מרכיבים: מצב הדירה ההתחלתי, כמות הכסף שאתם יכולים לשים, כמה זמן יש לכם להשקיע בפרויקט וכמה אתם רוצים להרוויח. אם אתם יוצאים לשיפוץ כללי כדאי לבנות תקציב מדויק ולהשתדל לעמוד בו לאורך העבודות. כמובן שחשוב למצוא קבלן שיפוצים אמין ולחתום איתו על חוזה הכולל לוח תשלומים לפי התקדמות העבודה.
עיצוב
לצד או במקום עבודות שיפוצים בדירה, אפשר להשקיע לא מעט גם בעיצוב שלה. דירה מעוצבת ומושקעת נמכרת מהר הרבה יותר מאשר דירה ריקה, וקיים אפילו תחום שלם של עיצוב אשר מוקדש לעיצובי דירה לפני מכירה לצורך השבחה, הנקרא הום סטייג'ינג.
ההום סטייג'ינג הוא השלב שמגיע
אחרי ניקיון הדירה ומקובל מאוד במקומות מסוימים בעולם, כאשר הקו העיצובי הכללי השולט בו נקרא "סגנון המעבר", הכולל שילוב סגנון מודרני רך עם אלמנטים קלאסיים ליצירת מראה הרמוני. הרעיון מאחורי ההום סטייג'ינג הוא להגדיר קהל יעד של קונים, לרוב לפי מיקום הדירה ומצבה, ולעצב את הדירה בהתאם למה שקהל היעד הזה עשוי להעדיף. כך למשל, דירה בפלורנטין או נווה צדק בתל אביב תעוצב בסגנון מעט צעיר ועדכני יותר מדירה בפרויקט בראשון לציון. ישנן חברות בישראל המספקות את השירות, כאשר מלבד העיצוב הן משכירות ללקוחותיהם את הרהיטים לפי חודש, עד שהדירה נמכרת. מדובר בהוצאה של בין 150 ל-250 ש"ח למ"ר בחודש, אך לדברי העוסקים בתחום צפויה להאיץ את המכירה פי שישה מדירה העומדת ריקה.
אם אין לכם תקציב להום סטייג'ינג אבל אתם כן חושבים לרהט או לעצב את הדירה מחדש, כדאי לשמור על כמה עקרונות חשובים: ראשית, להתמקד בעיקר בחלל הסלון, המטבח וחדר השינה של ההורים. כדאי לשלב פריטי טקסטיל בהירים ולבחור בצבעים רכים שיעשו לקונים נעים בעין. בבחירת הפריטים כדאי לשלב ישן וחדש ולשמור על סימטריה, כמו למשל עם שני ארונות זהים על יד המיטה של ההורים. וכמובן, הקפידו על דירה נקיה ומטופחת עם הרבה צמחיה וריח טוב. פתחו חלונות כשמגיעים קונים כדי לתת תחושה של אוורור ומרחב. כדי לדעת עוד על עיצובי פנים אתם יכולים להתחיל לשוטט בפינטרסט, באינסטגרם ובכתבות תוכן מקצועיות ולקבל
טיפים נוספים על עיצוב פנים.
שיפור מראה הבניין
קונה פוטנציאלי לא מסתכל רק על הדירה אלא גם על אזור המגורים, הבניין וסביבתו. לכן, גם טיפוח של האלמנטים הללו יכול להעלות את ערך הדירה שלכם. אם יש לכם זמן וסבלנות להשקעה ארוכת טווח בנכס, אתם יכולים לשקול אופציה של תמ"א 38. תהליך כזה יכול להעלות את ערך הדירה בעשרות אלפי שקלים ולהגיע אפילו עד 100 אלף ש"ח ומעלה. הפלוס הבולט הוא שאת הכסף הזה תרוויחו כמעט ללא הוצאות משמעותיות, מלבד לאדריכל במקרים מסוימים ולעורך דין. עם זאת, מדובר בתהליך ארוך של כשלוש-ארבע שנים הכרוך בבירוקרטיה, בהמתנה ובאי נוחות עבור הדיירים.
אם אתם מעדיפים שלא להעביר את האחריות לידי יזם חיצוני אתם יכולים לבצע שיפוץ בבניין בשיתוף פעולה עם הדיירים האחרים, כאשר גם כאן, בדומה לשיפוץ הדירה, ישנו טווח רחב של אפשרויות ורמות שונות של השקעה כספית, בהתאם ליכולת ולמצב בשטח: אפשר ללכת על שיפוץ קוסמטי מינימלי שיכלול צביעה של חדר המדרגות או שיפוץ לובי הכולל צביעה והחלפת רצפות. צביעה תעלה כ-40 ש"ח למ"ר. ריצוף בהדבקה לחדר מדרגות יעלה כ-150 ש"ח למ"ר ללא עלות האריחים.
עוד אפשרות מורכבת יותר היא שיפוץ חזית הבניין, כאשר המחיר יכלול קילוף החיפוי הקיים ויישום חיפוי חדש. השכיח ביותר כיום הוא שליכט צבעוני שמחירו הוא כ-100 ש"ח למ"ר.
מדרגה גבוהה יותר של שיפוץ בניין היא שיפוץ שיכלול גם הוספת מרפסות וממ"דים, וכאן מדובר כבר על הוצאה נרחבת יותר לכל משק בית בבניין ובתהליך העשוי לקחת כמה שנים, בעיקר בשל הצורך בהוצאת היתר. הוספת מרפסת תעלה כ-60 אלף ש"ח, כאשר המחירים יכולים לעלות אם יש חיפוי אבן או פסיפס. בניית ממ"ד תעלה בין 100 ל-120 אלף ש"ח. ניתן גם להוסיף מרפסת רק לדירה שלכם ללא שיפוץ הבניין כולו, אך אז העלות תהיה גבוהה יותר.
עוד מרכיב שיכול להעלות את ערך הדירה בצורה ניכרת הוא מעלית, אך כדאי לדעת שהוספת מעלית היא פרויקט לא פשוט מכיוון שהיא מחייבת הוצאת היתר בניה וכן אישור מחברת החשמל. עלות ההתקנה עשויה להגיע לכמה מאות אלפי שקלים, המתחלקים לרוב בין הדיירים בקומות העליונות, מכיוון שהדיירים בקומות התחתונות אינם זקוקים למעלית.
בכל מקרה, גם אם אתם לא משקיעים סכום נכבד על טיפוח הבניין, כדאי לפחות לדאוג לכך שהבית המשותף יהיה נקי בימים שמגיעים רוכשים, לדאוג שיהיו עציצים בכניסה ואור בחדר המדרגות, כדי שהמקום ייראה במיטבו, והרושם הראשוני לא ייפגם.
