רונן מרדכי גרין : נדל"ן או מניות?

רונן מרדכי גרין, כאן בכדי לתפוס צד במחלוקת בין נדל"ן ומניות במטרה לעזור לכם להחליט על נתיב ההשקעה.

על כוחו של שוק ההון אין עוררין
רונן מרדכי גרין, יזם הנדל"ן, מסביר כי לפני התייחסות ליתרונות והחסרות של כל נתיב השקעה, ניקח נשימה עמוקה ונודה כי שוק המניות הוא בהכרח שוק גדול יותר משוק הנדל"ן מבחינת כמות המשקיעים והתערבות המניות, תעודות הסל והקרנות בחיי היום יום של כל אחד ואחת מאתינו.
שוק ההון חזק וגדול יותר מאשר שוק הנדל"ן בעיקר עקב העובדה הברורה, כי הפנסיות של כולנו מושקעות ברמות משתנות במניות, תעודות סל וקרנות שונות.
רונן מרדכי גרין מסביר את החוזק של שוק ההון: "השקעה במניות היא מסלול של אין ברירה וברירה. כספי הפנסיות שלנו מושקעים במסלולים שונים בשוק ההון ובכספים בהם יש לנו ברירת השקעה, רבים יבחרו משקולי כספיים ונוחות לבחור בהשקעה נוספת במניות".
על שוק ההון המשלב בתוכו גם את הנדל"ן מסביר רונן מרדכי גרין: "כוחו של שוק ההון לא נעצר בהשקעות בכלל הענפים במשק הארצי והעולמי. גם מניות וקרנות העוסקות ומושפעות מנדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי כוללות גם בבחירת ההשקעה בשוק הון, כך שלמעשה הזרקור הגדול מגיע אל שוק ההון ומשקיעים רבים מפספסים את עולם הנדל"ן עם אפשרויותיו הרבות ובגדול".

תשואה גדולה ויציבות זה שם המשחק
למרות חוסנו של שוק הנדל"ן, מדגיש רונן מרדכי גרין כי המחלוקת ההיסטורית הייתה אמורה להיות מזמן מוטה לכיוון הנדל"ן: "אני לא מכיר מומחה אחד שלא יסכים איתי על כך שגם השקעה במניות וגם השקעה בנדל"ן מגיעות עם הוכחה אמפירית על תשואות גדולות לטווח הארוך. יחד עם זאת, מדדים רבים מציגים לנו תשואות כמעט זהות בין נדל"ן למניות בהשקעות היסטוריות עולמיות, הבדלים משמעותיים לטובת הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון והבדלי תשואות ברורים לטובת הנדל"ן המסחרי,  כאשר משווים בין נדל"ן למגורים לבין נדל"ן מסחרי".

אם מסתכלים על נתוני הלמ"ס מנקודת קפיצת מחירי הדיור בישראל מדצמבר 2006 ועד ינואר 2017 אנו מגלים הבדלי תשואה שנתית ממוצעת, כאשר דירות בישראל עומדות על 10% תשואה שנתית ממוצעת, ת"א 125 עם תשואה שנתית של 1.5% בלבד, ואג"ח ממשלה וS&P500 שקלי עומדים על תשואה שנתית של 3.2% ו 3.8% בהתאמה.
כאשר לוקחים בחשבון את התנודתיות של תשואות המניות בארץ ובעולם לאורך השנים, אל מול היציבות העקבית של שוק הנדל"ן בארץ ובעולם - הרי שלא ניתן להתעלם מדבריו של רונן מרדכי גרין.

רגע לפני ההספד כמה מילים טובות
אם כך, הכיצד ייתכן שדווקא שוק ההון החזק שזרועותיו נוגעות בכל אינו מצליח לנצח את שוק הנדל"ן?
מסתבר כי למרות היותו שחקן משמעותי בשוק הנדל"ן, רונן מרדכי גרין אינו מעוניין להרחיק את כולם משוק ההון: "צריך לשים את הקלפים על השולחן, השקעות בשוק ההון לטווח הקצר במרבית הפעמים כדאיות כמעט בוודאות מכל השקעה אחרת.
מסלולי השקעה שונים ומומחים שונים בשוק ההון, מצליחים לא פעם להניב תשואות מכובדות מאוד ולעיתים הזדמנויות השקעה רבות בהתאם למצבים שונים כדוגמת הברקזיט וכניסה אחרי מפולת או גל של ירידות, מחייבות את השכל הבריא".

רונן מרדכי גרין מבקש לשים דגש חיובי נוסף בהשקעות לשוק ההון: "למרות אפשרויות ההשקעה הרבות בשוק הנדל"ן למשקיעים מתחילים בעלי הון ראשוני נמוך יחסית למשקיעים ותיקים, כדוגמת נכסים קטנים בנדל"ן המסחרי או דירות קטנות באזורים מתפתחים בנדל"ן למגורים - לא תמיד ניתן להמליץ לכל משקיע להשקיע דווקא בנדל"ן המצריך זמן וחקר רב, אך במיוחד סכום כסף ראשוני גדול יחסית להשקעה בשוק ההון".
על נזילות השקעה נמוכה אומר רונן מרדכי גרין: "אמליץ על שוק ההון, גם דירות ונכסים קטנים מצריכים השקעה ראשונית סבירה של מאות אלפי שקלים. אם ברשותכם סכום הבסיס לנכס נדל"ני - עשו מחקר, המתינו לרגע הנכון והשקיעו בנדל"ן".

האס של עולם הנדל"ן: הנדל"ן המסחרי
רבים הם המשקיעים בשוק ההון המעוניינים להשקיע את ההון שצברו באפיקים נוספים, עניין זה בדרך כלל מוביל למחשבת ההשקעה בנדל"ן. אם חשבתם שהמחלוקת בין נתיבי ההשקעה נגמרה ברגע שבחרתם בנדל"ן, הרי שבישראל כמו בישראל, המחלוקת חוזרת ובגדול ועתה נשאלת השאלה: נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי?

כמומחה לנדל"ן המסחרי-תיירותי, רונן מרדכי גרין מסביר מדוע גם פה המחלוקת אינה שאלה מורכבת כל כך ומדוע הנדל"ן המסחרי כדאי יותר למחפשי תשואה גדולה יותר: "בשנים האחרונות מומחי הנדל"ן השונים יכלו להסכים פה אחד כי נדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי יציבים הם. לצערי, בעיקר עקב הלחץ הגדול של האוצר להוריד את מחירי הדיור ברפורמות שונות כדוגמת המחיר למשתכן, אנו עדים לאי בהירות מסוימת בשאלת היציבות בתחום הנדל"ן למגורים.
רונן מרדכי גרין מחדד עבור המשקיעים את הנתונים: "לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2017 אפשר לראות תשואה שלילית כוללת של כ - 2.3% במחירי הדירות הממוצעים בארץ והנתון במחוזות ירושלים ותל אביב אינו מזהיר. למעשה ברצון לתשואה הגדולה והיציבה ביותר לאחר ניקוי שוק ההון והנדל"ן למגורים, נשארנו עם שוק הנדל"ן למסחר עם תשואות של עד כ - 8% ובמקרים מסוימים כ - 10% בשנה".
רונן מרדכי גרין מכין את המשקיעים המתחילים בנדל"ן המסחרי: "משרדים, בתי מלון, חנויות וכל המוגדר תחת השקעה ישירה בנדל"ן המסחרי זה רחוק מלהיות פיקניק ומצריך מחקר רב, התייעצות רבה, הון ראשוני מכובד, אישורים רבים ותהליך חשיבה שונה מכל השקעה אחרת. אם תעשו את זה נכון - זה ישתלם".