דנה תדמור מנסה להסביר מה עומד מאחורי המעבר של משקיעי נדל"ן לענף הדיור
אחד העקרונות המנחים את השקעותיו של המשקיע האגדי וורן באפט, על פי עדותו, הוא העיקרון של בחירת חברות המייצרות מוצרים שתמיד יהיה בהם שימוש, לא משנה אם יש מיתון ולא משנה אם העולם במשבר פיננסי. זאת הסיבה, שאת ההשקעות הגדולות שלו מפנה באפט לחברות כמו קוקה קולה וג'ילט. המקבילה בעולם הנדל"ן הוא נדל"ן למגורים שהרי כולם תמיד צריכים מקום לגור בו, כפי שמסבירה מומחית הנדל"ן דנה תדמור, משהו שגורם למשקיעי הנדל"ן להפנות את כספם פחות לנדל"ן המסחרי ויותר לענף הדיור. דנה תדמור: ״ישנה דעיכה באטרקטיביות של הנדל"ן המסחרי״
לומר שהנדל"ן המסחרי הולך ודועך זה מוגזם ופשוט לא נכון, כפי שמסבירה דנה תדמור, אבל מידת האטרקטיביות של ענף נדל"ן זה כערוץ השקעה, זה כבר עניין אחר, ובהיבט הזה בהחלט אפשר לזהות פגיעה בענף במהלך העשור האחרון. אחד הגורמים המרכזיים הוא עליית היקפי המסחר האלקטרוני כתחליף לחנות הפיזית. במהלך העשור האחרון, נסגרו בצפון אמריקה כ-12,000 חנויות פיזית לאור עליית המסחר האלקטרוני שמהווה כיום מעל 11% מסך המסחר הקמעונאי בצפון אמריקה.
המשמעות היא שבמהלך העשור האחרון, התפנו 12,000 חללים פיזיים שאף אחד אינו רוצה לאכלס אותם, או לפחות לא באותה מידה של התלהבות. אז לומר שאותם חללים נותרו ריקים והפכו לסלאמס זה לא נכון, אבל בעלי אותם נכסים היו צריכים להפחית באופן משמעותי את דמי השכירות שלהם על מנת שמישהו יהיה מוכן לקחת את הסיכון שבהקמת חנות פיזית בעידן האונליין.
לצד ירידת התשואה אותה חווים אותם בעלי נכסי נדל"ן מסחרי, קל להבין מדוע מעדיפים משקיעי נדל"ן להדיר רגליהם מתחום זה, ולהפנות את כספם לענפים צומחים בענף הנדל"ן. לדברי דנה תדמור, הרי שסוד כוחו של הנדל"ן המסחרי הוא בשיקום חוויית הקניה הקמעונאית בחנות הפיזית ובמתחמי מסחר ובילוי חדישים, יצירת חווייה מבודלת מחוויית מסחר בלבד המתאפשרת אונליין, והחזרתה לראש סדר העדיפויות של הצרכן הטיפוסי ביחס לאתרי קניות האונליין.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
נדל"ן מסחרי זה לא רק חנויות וקניונים אחרי שאמרנו את זה, אפשר בהחלט לטעון שנדל"ן מסחרי זה לא רק חנויות וקניונים, ודווקא אחד המודלים השכיחים יותר של נדל"ן מסחרי הוא המודל המשרדי. אלא שגם בתחום המשרדים, אפשר לזהות מעבר של בתי עסק קטנים ונותני שירותים למודל האונליין. בעלי מקצוע שבעבר נדרשו להקים משרד באזור הפעילות שלהם, יכולים כיום לנהל את כל פעילותם מביתם בזכות קישוריות מלאה ממנה הם נהנים בזכות האינטרנט. חברות גדולות עובדות יותר עם פרילנסרים, ומאפשרות ליותר ויותר עובדים לעבוד מהבית. ההשלכה העקיפה היא ירידה מסויימת בצורך במרחבים פיזיים בבנייני משרדים ובירידת הביקוש למשרדים, בעקבות פריחת האינטרנט. יחד עם זאת, עקומת הנדל"ן למשרדים הוא יחסית עיקבי לאורך השנים, ללא ירידות או צניחות דרמטיות.
לאחר המשבר הגדול של 2008, צללו מחירי הדיור אל רמות שפל נמוכות מאוד, מהן הם הצליחו לעלות ואף עברו את רמות המחירים טרום המשבר. המשמעות היא שממרחק של 10 שנים מהמשבר, מבחינת ענף הדיור כלל לא היה משבר והצמיחה המשיכה לאורך העשור האחרון ויצרה שיאים חדשים. כפי שמסבירה דנה תדמור, זה בדיוק מה שמחפשים משקיעי נדל"ן, שם הם רוצים להיות ולשם הם גם מפנים את כספי ההשקעה שלהם.
