המשפחות נוהרות לחדרה, מחירי הנדל"ן מזנקים: ב"א. גלובל נדל"ן" מסבירים את התופעה

אם לא ביקרתם בחדרה בשנים האחרונות, לא תאמינו למראה עיניכם. העיר נמצאת בעיצומה של תנופת בנייה והתפתחות, והמהפך הדרמטי עוד לפנינו. שכונות חדשות נבנות במקביל להקמת מלונות, טיילת חופית, פארקים גדולים, שבילי אופניים ומרחבים פתוחים שנחנכים בזה אחר זה.

חדרה הופכת ליעד אטרקטיבי בולט למגורי משפחות צעירות שעוברות אליה מכל רחבי הארץ. על סמך נתוני שנת 2017 של הלמ"ס דורגה חדרה כעיר החמישית בישראל בשיעור ההגירה החיובית אליה.

וכשהביקוש עולה, מתרחבת גם הבנייה. לפי הלמ"ס, מאפריל 2018 עד מרץ 2019 עלה ב-42% מספר התחלות הבנייה בעיר ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. כחלק מהתפתחות העיר ומנהירת האוכלוסייה החדשה, רובה במצב סוציו-אקונומי גבוה, הופכת חדרה בהדרגה למובילה אזורית בתחומי איכות החיים, החינוך והתעסוקה.

 

מה מביא את המשפחות לחדרה?   איך הפכה חדרה לכל כך אטרקטיבית? הגידול בהיקף האוכלוסייה הישראלית לצד הזינוק במחירי הדיור בעשור האחרון וצמצום מלאי עתודות הקרקע לבנייה למגורים (במיוחד במרכז) – מותחים צפונה את גבולות מרכז הארץ.

• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?
• זוג ממוצע קונה דירה ממוצעת ולוקח משכנתא ממוצעת - לא תאמינו מה קורה לו אחרי כמה שנים

המרחק היחסי של חדרה מתל אביב הותיר את חדרה עם עליית מחירים מתונה הרבה יותר מאשר בגוש דן. תוסיפו לכך את הקרבה לים, חלומו של כל אדם כמעט, ותקבלו דירה חדשה עם איכות חיים חלומית במחיר שמשפחה צעירה מסוגלת לעמוד בו. וכל זה בעיר שנמצאת בתנופת פיתוח ומשקיעה רבות בחינוך, בתרבות, בתעסוקה ובאיכות החיים. כך התחזק הביקוש  למגורים בחדרה.

יתרון חשוב נוסף מושך את המשפחות לחדרה: הנגישות. חדרה נמצאת במרחק נסיעה סביר ממרכז הארץ וממרכזי תעסוקה נוספים. בנוסף לתחנת הרכבת חדרה מערב, בעתיד תיפתח תחנת חדרה מזרח. הסמיכות לכבישים 4 ו-2 שעוברים בעיר, וכן לכביש 9 החדש שמחבר בקלות לכביש 6 והקרבה לכביש 65, תורמים לנגישות האידיאלית. כך התושבים יכולים לעבוד מלבד בחדרה, גם במרכז הארץ, בהרצליה, בנתניה, בחיפה או ביקנעם. "העירייה שמה דגש מיוחד על עתידה של חדרה, וחזונה עבור העיר ותושביה הוא קריטי", מסביר עופר דוד, מנהל בכיר ב"א. גלובל נדל"ן", שמכיר היטב את ההתרחשות הנדל"נית בחדרה. במשרדי א. גלובל נדל"ן עוסקים כבר שני עשורים בייזום ושיווק פרויקטים, ומתמחים באיתור מגרשים בעלי פוטנציאל רווחי גבוה במיקומים אסטרטגיים. בשנים האחרונות שיווקה א. גלובל נדל"ן פרויקטים שונים בחדרה, בנוסף לערים אחרות.

"בשנת 2014 אושרה תוכנית המתאר של העיר, והעירייה כבר מיישמת בשטח את התוכניות והחזון", מפרט דוד. "לראיה אנו עדים לצמיחת בנייני מגורים ברחבי העיר ולבניית מרכזי לימוד והעשרה ואזורי בילוי, פנאי ותרבות. בנוסף העירייה מקדמת את בניית אזור התעסוקה והמסחר 'אנרג'י פארק' ואת  הקניון החדש בכניסה המערבית לעיר, שם ייבנה גם מתחם אולמות קולנוע מתקדם.

"העיר מתפתחת אט-אט וחברות בנייה רבות משווקות בה דירות במחיר סביר, אף על פי שהיום אנו כבר רואים בעיר עליית מחירים. זוגות צעירים שבוחנים את הסביבה, את השכונות החדשות, את הקרבה למרכז ואת חופי הים המדהימים - נדלקים מיד. זוגות רבים שרואים את העתיד מאמינים באזור ונשארים לגור בעיר. הם מתרשמים מהעיר המתפתחת והנקייה, מהמרחבים הירוקים, ממגוון מקומות העבודה ומהאווירה העסקית התומכת".

חדרה מתקרבת לים  

חדרה משתרעת על פני כ-53,000 דונם, שטח עצום שדומה בהיקפו לזה של תל אביב. היא העיר החמישית בארץ בשטח השיפוט שלה, ועם זאת מתגוררים בה רק כ-100,000 תושבים (בתל אביב, לדוגמה, כ-444,000 תושבים). בשנים הקרובות צפויים להתווסף אליה כמה עשרות אלפי תושבים. מאז הקמתה ב-1891 התפתחה חדרה באופן מפוזר, ובשנים האחרונות נעשים מאמצים ליצור בה רצף אורבני ולחבר את העיר לחוף הים באמצעות בניית שכונות חדשות.

גורם נוסף שמתמרץ את הבנייה בחדרה הוא העובדה שבעיר נמצאות עתודות הקרקע מהאחרונות בישראל שמצויות ליד הים, הן בבעלות פרטית ומתאימות לבניית שכונות. קרקעות עם היתרונות הללו הפכו לנדירות ולמבוקשות בישראל.

תוכנית המתאר מ-2014 שהזכיר דוד מאשרת הוספת 15,000 דירות ב-24 מתחמים שיתרכזו במערב העיר ובמרכזה, ייצרו רצף בין השכונות ויחברו את העיר לים. 10,000 מהדירות צפויות להיבנות ברובע הים שבצפון מערב העיר, שבו מתוכננים לקום גם 1,400 חדרי מלון ומרינה. פיתוח מערב העיר הוא פרויקט הדגל של העירייה, שמשקיעה באזור עשרות מיליוני שקלים בהקמת תשתיות, שטחים ירוקים וטיילת מתקדמת שמשקיפה אל הים.

לצד תוכנית המתאר שמתמקדת בבנייה במרכז העיר ובמערבה, מקדמים משרד הפנים ורשות מקרקעי ישראל בנייה במזרח העיר. כך שצפויה בנייה אינטנסיבית של מתחמים חדשים במגוון מיקומים בחדרה.

  איפה יגורו המשפחות החדשות?  

ברוח השאיפה לרצף עירוני, נבנתה בשנים האחרונות במזרח חדרה שכונת הפארק המתקדמת והמבוקשת שמחברת בין שכונת בית אלעזרי הוותיקה ובין מרכז העיר. השכונה כבר מאוכלסת ברובה במשפחות והתגבשה בה קהילה איכותית, משכילה ומבוססת. בלב השכונה הוקם פארק "אקו-פאק" שמשתרע על פני 70 דונם.

"שכונת הפארק היא הצלחה מסחררת של העירייה", אומר דוד מא. גלובל. "זו שכונה ירוקה ויוקרתית שתוכננה עם הרבה מחשבה, עם פארק גדול ושטחים פתוחים. חלק גדול מהצלחת השכונה נזקף לזכות התשתיות החדשות, לרבות כביש 9 המחבר את השכונה ליציאה מהעיר במהירות וללא פקקים".

בעקבות הצלחת שכונת הפארק, כבר מקודמת סמוך אליה מצפון תוכנית לבניית "פארק צפון", שתהיה המשך טבעי של שכונת הפארק. פארק צפון תוקם מזרחית לפארק נחל חדרה המטופח, ומתוכננת בה בנייה רוויה בגובה של עד 16 קומות. א. גלובל נדל"ן שיווקה במתחם 124 יחידות קרקע שנמכרו כולן בתוך חודשים ספורים. התוכנית נמצאת כעת בשלבי הכנת תוכניות מפורטות.

במסגרת פיתוח מערב העיר, מתוכננת בנייה במתחמים שונים שעונים על החלום האולטימטיבי לגור מול הים. א. גלובל נדל"ן עומדת לקראת סיום שיווק פרויקט גדול שכולל 36 יחידות קרקע בקו ראשון לים, רק כ-300 מטרים מהחוף, במתחם בן 22 דונם שמאושרים למגורים. 25 מיחידות הקרקע הללו כבר נמכרו.

דוד מא. גלובל נדל"ן מדגיש: "לפי התחזית המבוססת על תוכנית המתאר, עתיד העיר טמון במידה רבה גם בהתחדשות עירונית במרכזה. לבניית רבי קומות בלב העיר יש השפעה ישירה על איכות השירות לתושב, כולל פתרונות תחבורה. עיר איכותית מאפשרת שהכל יהיה במרחק הליכה, תוך שימוש רב בתחבורה ציבורית יעילה ושימוש מופחת במכוניות. זאת כמובן לצד אזורי מגורים בפרוורים השקטים. עיריית חדרה מקדמת התחדשות עירונית במקביל להתפתחות אזורי בנייה חדשים".

אז איך מושפעים המחירים?  

באופן טבעי, ככל שהביקוש עולה, עולים בהתאמה גם המחירים. וככל שיצטמצם מלאי הקרקעות ויתקדמו תהליכי התכנון והבנייה של הפרויקטים החדשים, כך יטפסו המחירים מעלה. במחירי הקרקעות המיועדות לבנייה כבר נרשמה עלייה של מאות אחוזים בשנים האחרונות.

כך לדוגמה בפרויקט אחר שסיימה לשווק א. גלובל נדל"ן ליד פארק חדרה, נמכרו יחידות הקרקע בשנת 2015 תמורת 185 אלף שקלים. כיום מוערך מחירה של כל יחידה ב-450 אלף שקל! כלומר בתוך ארבע שנים זינק המחיר בכמעט 250%. מובן ששיעור ההשבחה תלוי בעסקה הספציפית, אבל בענף שולטת ההערכה שחדרה נמצאת בעיצומה של מגמת עליית מחירים.

דוד מסכם את המגמה שמאפיינת את חדרה: "התשתיות, הפארקים המושקעים והנגישות המתאפשרת בזכות הכבישים החדשים מעניקים ביטחון לעתיד נוח וטוב לתושבים. כך עולה הביקוש למגורים בחדרה בקרב הזוגות הצעירים, ובעקבותיו עולים גם המחירים".

"כיום המחירים בעיר עדיין סבירים וברמות נוחות להשקעה ולקנייה לזוגות צעירים", מדגיש דוד, "אף על פי שניכר שהמחירים מתחילים לעלות. מחיר דירה ממוצעת בעיר עמד בתחילת 2017 על כ-1,350,000 שקלים, זאת לעומת כ-1,500,000 עד 1,600,000 שקלים כיום. בפרויקטים ליד הים המחירים עלו ב-15%, והם כל הזמן במגמת עלייה. לכן היום זה הזמן הנכון להשקיע בעיר לפני שהמחירים יטפסו לשיאם".