משרד עורכי דין אביב טסה על הסכמת הדיירים בתמ"א 38
הצורך בהחלת הפרוייקט הוא דחוף, שכן מבנים רבים עלולים להתמוטט על יושביהם במקרה של רעידת אדמה בעוצמה מסויימת. על מנת לזרז תהליכים ולעודד קבלנים לביצוע הפרוייקטים, מעניקה המדינה לקבלנים זכויות בנייה נוספות (כגון הוספת, ממד"ים, מרפסות, הוספת דירות וכדו'), וכן אפשרות לקיצור התהליך הבירוקרטי עד לשלב הבנייה.
עם זאת, פעמים רבות שהחלת הפרוייקט הופכת לעניין סבוך ומורכב עבור המעורבים הרבים ובעיקר לדיירי הבניין.
לפי החוק הקיים, במקרה של שיפוץ בניין מגורים קיים, ניתן להתחיל בעבודות השיפוץ רק כאשר השיג הקבלן המבצע את הסכמתם של לפחות שני שליש מן הדיירים בבניין (66%), ובמקרה של פינוי בינוי (הריסה ובנייה מחדש של הבניין) יש צורך בהסכמתם של 80% מדיירי הבניין.
במקרים רבים התהליך הופך למייגע, הודות לסירובם של בעלי דירות בבניין וחוסר הסכמה בנוגע לתוכנית הבנייה. יחד עם זאת, קיימים מקרים שבהם גם סירובו של דייר אחד מספיק על מנת לעכב את התחלת הבנייה, כאשר הסירוב נובע מסיבות רלוונטיות, כגון: חברה אחרת שמציעה תוכנית הוגנת יותר, פגיעה חריגה שמתקיימת לדייר המסויים בעקבות התוכנית ללא פיצוי הולם מהחברה היזמית ועוד. מנגד, קיימים מקרים של התנגדויות שאינן רלוונטיות, כגון דייר שמתנגד עקב הקטנת מרחב הגינה סביב לבניין. סיבה זו אינה עולה על הצורך לחזק את המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, גם אם התוצאה הסופית אינה מושלמת מכל הבחינות.
- כל הכותרות
האם ביכולתו של דייר אחד לסכל תוכנית תמ"א 38?
כמעט תמיד תהיינה התנגדויות שונות מצד דייר אחד או יותר לביצוע התוכנית, מסיבות שונות. ואמנם, לעיתים התנגדות של דייר אחד יכולה למנוע את ביצוע התוכנית: דייר שמתנגד לתוכנית, יכול לפנות לוועדת הערר המחוזית ולהגיש ערר כנגד התוכנית. החלטתה של הוועדה היא זו שתכריע בעניין. יחד עם זאת, גם כאשר הוועדה החליטה שהעבודות אכן יצאו אל הפועל, יכול הדיין לשכור את שירותיו של עורך דין ולהערים קשיים משפטיים שונים על ביצוע התוכנית, דבר שיכול להביא לעיכוב ביצוע התוכנית ואפילו ביטולה.
עורך דין אביב טסה יוכל לתת לדייר חוות דעת נאמנה על הכדאיות של התנגדותו לפרוייקט, שכן במידה והתנגדותו אינה רלוונטית או בעלת סיבה מהותית, עיכוב העבודות יכול להסב פגיעה לשאר דיירי הבניין, שעלולים לצאת בתביעה משותפת כנגדו. מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום זה בטרם מחליטים על פעולה כלשהי.
אז מה ניתן לעשות במידה ויש התנגדויות?
ראשית, יש להבין שלרוב לא תהיה הסכמה גורפת מכל בעלי הדירות בבניין לאישור התוכנית. לפני שמגיעים למחוזות המשפטיים, מומלץ לנסות ולהגיע לשיח משותף עם הבנה הדדית בין הצדדים השונים או אפילו לשכור את שירותיו של מגשר לצורך כך. לעיתים, ההתנגדויות השונות שעולות הן אינן דבר של מה בכך והסיבות להן נובעות משיקולים נכונים וכבדי משקל. מומלץ להקשיב להתנגדויות השונות ואם יש צורך, לברר את הדברים לעומק מול החברה היזמית.
בסופו של דבר, על החברה היזמית מוטלת חובת ההוכחה והצורך לשכנע את כלל הדיירים בכדאיות הפרוייקט. במידה וישנם דיירים המסרבים לתוכנית, החברה יכולה לקיים עימם דיאלוג, להבין את הסיבות להתנגדותם ולהציע פתרונות שונים, שיצרפו את אותם הדיירים להסכמה על התוכנית.
אם חלף זמן והחברה עדיין לא הגיעה לרוב הדרוש על מנת להתחיל בפרוייקט, מומלץ לכלל בעלי הדירות לשקול את הצעתה ואולי לפנות לחברות יזמיות אחרות לקבלת הצעות אחרות שעליהן תהיה הסכמה רחבה יותר.
גם כיום קיימים מבנים שמצויים בתהליך מזה שנים מספר, וטרם הגיעו להכרעה. לבעלי הדירות מומלץ לשבת לשיח משותף באווירה נעימה ומתחשבת ולהבין לעומק את סיבות ההתנגדויות השונות. בדיאלוג כזה, ייתכן שבעלי הדירות הסרבנים יחזרו בהם מהתנגדותם, או לחילופין, שהנכונים לפרוייקט יבינו שאולי כדאי לחפש הצעה לפרוייקט תמ"א 38 מחברה אחרת.
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
עו"ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
משרד עורכי דין - אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.
