יש דרך אחרת: כך ניתן לחתוך את ההוצאות בהשקעת נדל"ן מניב

איך משקיעים בנדל"ן בדרך הפשוטה, הזולה והזמינה ביותר? הרצון להיכנס כמשקיע לעולם המעניין והרווחי של נדל"ן בישראל, ובעיקר בחו"ל, הוא מובן. נדל"ן – בתים פרטיים, דירות, בנייני משרדים, שטחי מסחר ותחומים היקפיים – הוא מגזר יציב וצומח, שכניסה חכמה אליו יכולה להניב תוצאות חיוביות מיידיות. אבל יש השקעה, ויש השקעה. לא כל בעלות על נכס, ממונפת או שלא, מבטיחה תשואות חזקות, ועלות הכניסה לבעלות שכזו משתנה באופן דרמטי בין נותן שירות אחד למשנהו.

המשוואה פשוטה: השקעה בנדל"ן מורכבת ממחיר הנכס ומעלויות המעטפת - שיפוץ, ניהול הנכס, מיסים, תשלום לבעלי מקצוע כמו רואה חשבון או עורך דין, וכמובן תשלום דמי תיווך לאותו גורם שמביא למימוש העסקה. כל הוצאה כזאת צריכה להילקח בחשבון כאשר יוצאים למסע בענף הנדל"ן, וכל הזדמנות לקצץ באחת מההוצאות הנלוות הללו צריכה להישקל ברצינות. למשל, אם המשקיעה היא עורכת דין לענייני מקרקעין, היא תוכל לחסוך תשלום לאיש מקצוע אחד בשרשרת ולהנמיך את העלות הסופית של העסקה; אם המשקיע הוא קבלן שיפוצים, הוא יוכל לחתוך את עלות שלב השיפוץ של הנכס, וכן הלאה. כמובן שאותם משקיעים משלמים בזמן שלהם במקום בכסף, ובכל מקרה – לא כולנו עורכי דין או שיפוצניקים, נכון? אם כן, כיצד בכל זאת חותכים בהוצאות, ו"מרזים" את העלות של עסקת נדל"ן?

יש דרך חכמה ואלגנטית להפחית עלות של עסקות, וגם היא מבוססת על ניטרול אחת מהוצאות התהליך – וזוהי פעמים רבות אחת ההוצאות הכבדות יותר שבהן. הכוונה היא לתשלום לגורם מתווך, שלרוב גוזר קופון של כמה אחוזים מכל עסקה – וכשמדובר בסכומים גדולים יחסית כפי שנהוג בהשקעה בנדל"ן, זוהי הוצאה משמעותית. במלים אחרות, פער התיווך עולה – והרבה. לא צריך ללכת רחוק כדי להבין זאת, מספיק לנסוע לחווה החקלאית הקרובה לביתכם. ירקות ופירות שייקנו מהחקלאי ישירות תמיד יהיו זולים בהרבה ביחס לאלה שנמכרים בסופרמרקט. למה? אין Middle Man, אותו גורם מתווך שגוזר קופון, במרה הזה הסופרמרקט. גם אם היו מציעים לנו לקנות דירה פה בישראל – דרך תיווך או שלא דרך תיווך (תוך חיסכון של עשרות אלפי שקלים) – הבחירה היתה ברורה.

אבל מי קונה בכלל דירה בישראל? כולנו רוצים, כמובן, ועבור מי שזקוק למקום לגור ויש לו את ההון העצמי הנדרש לכך – זה גם נכון. אבל עבורנו, כמשקיעים שמחפשים תשואה, השוק הישראלי פחות אטרקטיבי, מכמה סיבות - ביניהן מחירים גבוהים מאוד, תשתיות ירודות, עיסוק עם דיירים, מסים גבוהים ורגולציה חונקת. זאת הסיבה לכך שמשקיעים ומשקיעים פוטנציאליים רבים עוברים לשים את כספם בנדל"ן מניב תשואה מעבר לים. שווקים בעולם, ובראשם שוק הנדל"ן האמריקאי, מציעים נכסים מעולים במחירים פחותים, עם צפי לצמיחה מאסיבית, ביקושים גדלים והולכים ומערכות מיסוי ידידותיות יותר. עבור מי מאיתנו שמחפש לגון את תיק הנכסים שלו לטובת הכנסה פאסיבית קבועה, הבין כבר מזמן שהמקום הוא שוק הדיור האמריקאי.

• קרנות נאמנות: מהו האפיק שהפיק רווחים בשנה האחרונה?
• 10 כללי ההשקעה של UBS ל-2022

כמובן שפועלות כיום בישראל עשרות חברות, גדולות וקטנות, דרכן ניתן להשקיע בנדל"ן מכל הסוגים בארה"ב. אך בתור משקיעים, יש להבחין בין סוגי השחקנים בשוק – הרי גם המשקיע הוא שחקן, ועליו לדעת מול מי הוא עובד, נכון? אותן חברות הן לרוב כלל לא חברות נדל"ן – הן למעשה חברות מקומיות שמשמשות צינור שיווק עבור חברות נדל"ן בארה"ב. הן חברות מתווכות, שגוזרות את הקופון שלהן. הכל הוגן, אבל כמשקיע יש לבין זאת. וגם, כמובן, הצורך קיים – רובנו לא נטוס לארה"ב ונניע שם תהליך סבוך של רכישת נכס בשתי ידינו, בשוק שאנחנו לא מכירים, הרי גם לנו יש חיים.

יש דרך אמצע. Centureon היא חברה מסוג אחר – חברת נדל"ן אמריקאית לחלוטין שפועלת מתוך ובתוך השוק האמריקאי, וכעת פונה לקהל המשקיעים הישראלי. עבודה עם חברה מקומית חותכת הלכה למעשה את עלויות השיווק-תיווך שחברות אחרות לוקחות. אין מתווך, אין דמי תיווך – זה עד כדי כך פשוט. יותר מכך, ל-Centureon, כחברה מקומית, יש יתרון ענק בעבודה מול רשויות מקומיות בארה"ב, מול קבלנים מקומיים ומול דיירים. Centureon מנהלת את הנכס הנרכש – מאיתורו, דרך השבחתו, איכלוסו, עבודה מול דיירים, ועד מכירתו ברווח. כל זאת, כאשר הצד השלישי – גוף התיווך – אינו קיים, ובכך נחסך כסף רב. כשמוסיפים לכך את המחירים הזולים שבהם ניתן להשקיע (החל מ-55 אלף דולר בלבד) והתשואה הגבוהה אותה מניב כל נכס- 11%-13% בשנה, עסקה עם Centureon יכולה להוות את צעד הכניסה המושלם לעולם הנדל"ן, או ערוץ להרחבת תיק ההשקעות הקיים.