לקבל שכר דירה מממשלת ארה"ב: המדריך המלא לסקשן 8
בארה"ב קיים מנגנון שעובד בדיוק ככה, והופך את הבעלות על נכס מסוג זה לסופר-אטרקטיבית. להלן מדריך קצרצר ל-Section 8 - ולסיבות שהמודל הזה מושך כל כך עבור משקיעים מכל העולם המתעניינים בנדל"ן מניב בארה"ב.
1. כיצד פועל החוק
סעיף 8 של חוק המגורים האמריקאי (סקשן 8) נולד כבר בשנות ה-30 של המאה ה-20. החוק מעניק סמכות לממשל לסייע בתשלום שכר דירה למי שעומד בקריטריונים של החוק לקבלת זכאות לעזרה כזו. החוק עבר התפתחויות רבות לאורך השנים, ואת צורתו המוכרת לנו כיום הוא קיבל בשנות ה-70 ולאחר משבר הסאב-פריים שארע בשנת 2008.
על פי המודל, הדיירים מקבלים מהמדינה וואוצ'רים (שוברים) לתשלום נתח משכר הדירה, וזה מועבר ישירות על ידי הממשל לחשבונות הבנק של בעלי הבתים. המדינה מקפידה על העברת השוברים מדי חודש בחודשו, בראשית החודש, והדיירים מצדם מקפידים גם הם על העברת חלקם לבעלי הבתים - שכן אחרת הם עלולים לאבד את זכאותם, אשר לה ביקוש העולה על ההיצע, וזמן ההמתנה הממוצע לקבלת זכאות הינו בין 6 ל-8 שנים!.
- כל הכותרות
2. היתרונות עבור המשקיע
מה שנשמע כמו עניין סוציאלי פנימי לחלוטין של ארה"ב, טומן בחובו השפעה משמעותית ואף הזדמנות עבור משקיעים המתעניינים בשוק הנדל"ן המניב בארה"ב. מדוע? השקעה בנכסים המיועדים להשכרה דרך סקשן 8 שונה מהשקעה רגילה בכך ששכר הדירה משולם ברובו (כ-80%) על ידי ממשלת ארה"ב.
בנוסף, הממשלה משלמת שכר דירה גבוה ממחירי השוק המקומי וזאת כדי לתמרץ השתתפות מצד בעלי הבתים כשהמטה היא העלאת היצע הבתים; ובכך שקיים מנגנון הגנה מפני אי-תשלום, כך שקבלת שכר הדירה למעשה אינה בסיכון. בנוסף, התוכנית תמיד מתוקצבת כ-5 שנים מראש, מה שמעניק יציבות ארוכת טווח. בעתות משבר - כפי שחווה העולם כולו בימים אלה - הביקוש לדיור סקשן 8 מזנק בשל גידול במספר הזכאים, תקציבים רבים שמופנים להקצאת סיוע נוסף והסבסוד מצד המדינה שעולה, כך שהסיכון של נכס ריק כמעט ואינו מתקיים.
3. מי הם הדיירים?
באופן טבעי, דיירים המגיעים דרך תוכניות סקשן 8 הם בעלי אמצעים מוגבלים, עובדי צווארון כחול, סטודנטים, משפחות מרובות ילדים, משפחות חד-הוריות או בעלי משכורות נמוכות יחסית - מורים, עובדים סוציאליים, אחיות בבתי חולים וכדומה. עם זאת, ממשלת ארה"ב מציבה בפני המבקשים להיכנס לתוכנית מספר קריטריונים - כמו רקורד נקי מפשיעה, חובות ששולמו במלואם ועבודה מסודרת לצד תשלומי מסים. דיירי סקשן 8 נשארים לרוב לאורך זמן בדירה, שכן עזיבה ללא סיבה מוצדקת תשלול מהם את הזכות לקבלת התמיכה. כך מקבלים דיירים יציבים, בעלי הכנסה, לאורך זמן - ועם שכר דירה הישר מממשלת ארה"ב.
4.איך נכנסים לתחום?
אם כן, כיצד מגיעים לבעלות על נכס שמיועד להיות מושכר לטובת דייר הזכאי לסקשן 8? כמשקיע בודד, זהו אתגר - איתור נכס מתאים עלול לקחת זמן רב, והדרישות המחמירות של ממשלת ארה"ב דורשות הוצאות השבחה, ניהול ותחזוקה גבוהות, אשר לנכס בודד פשוט אינן משתלמות. ריאליה - קרן נדל"ן המתמחה בנכסי סקשן 8 ובעלת ניסיון רב בתחום - מציעה למשקיעים אפשרות כניסה לעולם הזה. פורטפוליו הנכסים של החברה ממוקד בסקשן 8, והוא ברובו כולל בתים בפילדלפיה, באוהיו, בדטריוט, בקונטיקט, בצפון קרוליינה ובקנטאקי. משקיע שרוצה ליהנות מהיציבות שמציע תחום השכירות המסובסדת בארה"ב יכול להיכנס להשקעה דרך הקרן בסכום של החל מ-70 אלף דולר. הייחוד של ריאליה, הוא בכך שהיא גם מנהלת את הנכסים ואת כל מערך הפיקוח והבקרה על הכספים, ובכך נמנעת מעלויות תיווך שאינן נחוצות - ובעיקר נמצאת בשליטה על כל מה שקורה עם ההשקעה.
ריאליה מנהלת נכנסים בשווי כרבע מיליארד דולר ואלפי יחידות דיור.
5. ומה עם כאב הראש?
בקרב העוסקים בתחום אין זה סוד שתחזוקת נכסי סקשן 8 היא התעסקות מאתגרת: גופי הממשל מציבים דרישות מחמירות לגבי רמת הבינוי בנכס, זמני השירות של הגוף המנהל ומצב התחזוקה בדירה, בעיקר מטעמי בטיחות (מתח חשמלי, מדרגות ומעקות, סורגים וכדומה). חברות הניהול של ריאליה בקיאות ומנוסות בניהול וטיפול בנכסי סקשן 8. החברה עומדת בסטנדרטים הגבוהים שהרשויות בארה"ב דורשות, והיא פעילה בתוכנית סקשן 8 כבר שנים רבות. החברה דואגת לרמת תחזוקה לשביעות רצון הרשויות, ללא צורך של המשקיע היחיד לפעול בנושא - הכל כלול בהשקעה דרך הקרן, וכך הראש יכול להישאר שקט.
