שאלות של טירונים לקראת לקיחת משכנתא
לקיחת משכנתא היא ללא ספק אחת המחויבויות הגדולות בחיים. אנשים רבים מגיעים אל הרגע הזה בלי לדעת יותר מדי על מה שמצפה להם או איך זה עובד, איזה מסלול לבחור, איך מחשבים משכנתא וכדומה. בכתבה הבאה נציג שאלות נפוצות בתחום וניתן עליהם מענה.
בחסות בנק לאומי
כיצד מחושב גובה המשכנתא?
חישוב משכנתא אינו דבר מאוד מורכב עבור הגופים המסחריים העוסקים בכך. בישראל של היום קיימות מגבלות רגולטוריות על גובה המשכנתא המקסימלי שבנקים רשאים לתת. בנוסף, הבנקים עצמם משיתים מגבלות נוספות לפי מידת הסיכון של העסקה, כלומר לפי היקף ההון העצמי של הלקוח, הכנסתו העתידית ופרמטרים כלכליים נוספים.
אם ננקוב במספרים, המשכנתא המקסימלית האפשרית בישראל עומדת על מימון של 75 אחוזים משווי הנכס, כאשר הלקוח מחזיק בהון עצמי המכסה את 25 האחוזים שנותרו.
כיצד מחושב ההחזר החודשי?
ההחזר החודשי של גובה המשכנתא הוא אולי הפרמטר הרלוונטי ביותר בעסקת המשכנתא עבור שגרת היומיום השוטפת, מכיוון שהוא קובע כמה העיסקה תכביד על תזרים המזומנים החודשי. ההחזר המקסימלי שבנקים רשאים לתת הוא עד מחצית מההכנסות נטו של חותמי העסקה, אולם בפועל מדובר ביחס שנוטים לא להגיע אליו מכיוון שהוא לרוב אינו בר קיימא.
מקובל לשלם החזר חודשי בסך של בין עשרים לשלושים אחוזים מההכנסות נטו. כלל אצבע נוסף לחישוב החזר גורס, שבעבור כל מאה אלף שקלים יש לשלם חמש מאות שקלים מדי חודש. בכל מקרה חשוב לתכנן את ההחזר כך שיאפשר ניהול חיים ברווחה כלכלית, תוך התחשבות בהכנסות ובהוצאות נוספות שאינן קשורות למשכנתא.
מה לגבי הריביות?
בנקים הם כמובן גופים מסחריים אשר אינם מעניקים משכנתאות מרצונם הטוב בלבד. משכנתא היא למעשה גרסה מתוחכמת של הלוואה, ורווחי הבנקים מגיעים מאחוזי הריבית המשולמים בעבור העסקה.
עם זאת חשוב לדעת, שאחוז הריבית הוא לא הפקטור המרכזי בקביעת טיב העסקה אלא תמהיל מסלולי הריבית (על כך נרחיב בהמשך). בכל מקרה, תמיד מומלץ לגשת למשא ומתן עם הבנק בנוגע לגובה אחוזי הריבית המשולמים. עם זאת חשוב לזכור שלבנק יש רף תחתון ממנו לא יחרוג לעולם, מכיוון שאז כבר מדובר בעיסקה לא רווחית בעבורו.
מה זה תמהיל משכנתא?
בשונה מהלוואה רגילה, עליה משלם הלווה החזר תקופתי בתוספת ריבית קבועה, עסקת המשכנתא יותר מורכבת. מכיוון שמדובר בעסקה לטווח ארוך מאוד (עד שלושים שנה) שבבסיסה עומד נכס פיזי, הריביות מחושבות באופן יותר מורכב ובדרך כלל מתבססות על שלושה מסלולים שונים הקרויים ביחד תמהיל משכנתא.
תמהיל משכנתא הוא עולם ומלואו, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה לפני שנוטלים עסקה זאת. יועץ המשכנתא מרכיב את התמהיל האופטימלי הספציפי בעבור כל חותם, בהתבסס על מאפייניו הכלכליים האישיים כגון הכנסה פנויה, צפי הכנסה עתידי, מצב משפחתי וכדומה.
תמהיל המשכנתא הוא בעצם זה שקובע את גובה ההחזר החודשי לטווח הארוך ולכן הוא נושא משמעות אדירה בעבור נוטלי המשכנתא. מכאן שחשוב לתכנן אותו לעומק ולא להסכים עליו כלאחר יד.
- כל הכותרות
מה עם עלויות נוספות?
כמו דברים רבים אחרים בחיים, גם משכנתא גוררת איתה עלויות נוספות שלא בהכרח באות לידי ביטוי בעסקה עצמה. עמלת פתיחת תיק, פנייה לגורמים מקצועיים רלוונטיים כמו עורך דין, שמאי או יועץ וכן עניינים נוספים, עלולים לנפח את ערכה האמיתי של העסקה. עלויות אלו לא אמורות להרתיע חותמים מנטילת משכנתא, אך כן חשוב לקחת אותן בחשבון ולהיות מודעים אליהן כאשר חושבים על משכנתא.
כתבה זו אינו מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
